Các quỹ đầu cơ toàn cầu và công ty cổ phần tư nhân đang đổ dồn sự chú ý vào các doanh nghiệp nắm giữ nhiều bất động sản Nhật Bản, nhằm khai thác tới 25.000 tỉ yen (165 tỉ USD) giá trị tài sản này đang bị đánh giá thấp.

Giá trị tiềm ẩn của các bất động sản Nhật Bản trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp đang trở thành trọng tâm của nhiều chiến dịch cổ đông tích cực và các thương vụ sáp nhập lớn được công bố tại Nhật Bản trong năm nay. Gần đây nhất, Elliott Investment Management đã tiết lộ khoản đầu tư 5,03% vào Tokyo Gas Co., công ty sở hữu danh mục bất động sản mà quỹ đầu tư Mỹ này ước tính trị giá khoảng 1,5 ngàn tỉ yen — gần bằng toàn bộ giá trị thị trường của doanh nghiệp, theo Bloomberg đưa tin tuần trước.

Lợi nhuận tiềm năng này xuất phát từ một điểm khác biệt trong cách hạch toán khi các doanh nghiệp Nhật Bản nắm giữ văn phòng, khách sạn và câu lạc bộ đồng quê trong thời gian dài. Giá trị bất động sản được ghi nhận theo giá sổ sách, tức là giá mua hoặc chi phí phát triển trừ đi khấu hao hàng năm. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, giá bất động sản tại Nhật Bản đã tăng vọt, đặc biệt ở các khu vực đô thị. Điều này có nghĩa là nếu bất động sản được bán, các công ty có thể ghi nhận khoản lợi nhuận lớn từ chênh lệch giữa giá sổ sách và giá thị trường.

Chiến lược này đang dần trở thành trọng tâm của các nhà đầu tư khi họ tiếp tục coi các công ty Nhật Bản bị định giá thấp. Đây cũng là động lực thúc đẩy các thương vụ cổ phần tư nhân như việc mua lại Fuji Soft Inc. trị giá 4 tỉ USD, cùng các khoản đầu tư tích cực của Elliott, Palliser Capital và 3D Investment Partners.

“Trong nhiều thập kỷ, chúng ta đều biết rằng giá trị bất động sản tại Nhật Bản rất lớn, nhưng chưa từng có chìa khóa để khai thác giá trị đó — và bây giờ chúng ta đã có,” Bruce Kirk, chiến lược gia trưởng về cổ phiếu Nhật Bản tại Goldman Sachs Group Inc., nhận định. “Điều thú vị chính là các nhà đầu tư giờ đây bắt đầu chú trọng vào yếu tố này.”

Goldman Sachs ước tính rằng có thể có ít nhất 25 ngàn tỉ yen lợi nhuận chưa thực hiện trên hơn 250 công ty Nhật Bản mà lĩnh vực kinh doanh chính không phải là bất động sản. Một số khoản nắm giữ lớn nhất tập trung ở các công ty thuộc các lĩnh vực đường sắt, xây dựng và tiện ích công cộng.

Khoản đầu tư của Elliott vào Tokyo Gas tập trung vào việc thúc giục công ty này bán bớt danh mục bất động sản để sử dụng hiệu quả nguồn vốn hơn. Tokyo Gas sở hữu Shinjuku Park Tower, nơi có khách sạn Park Hyatt Tokyo từng xuất hiện trong bộ phim Lost in Translation năm 2003. Khu bất động sản này, được xây dựng trên cơ sở một nhà kho lưu trữ khí đốt cũ, được định giá 58,9 tỉ yen trong báo cáo chứng khoán thường niên của công ty. Tuy nhiên, theo tính toán dựa trên định giá đất của chính phủ khu vực này, giá trị thực có thể lên tới hơn 180 tỉ yen.

Chủ tịch Shinichi Sasayama cho biết trong một buổi họp báo hôm thứ Năm rằng Tokyo Gas sẽ cân nhắc các biện pháp nhằm khai thác giá trị tài sản bất động sản, bao gồm khả năng bán một số tài sản không được sử dụng hiệu quả.

Đầu năm nay, thương vụ đưa Fuji Soft trở thành công ty tư nhân đã thu hút nhiều đề nghị từ các công ty cổ phần tư nhân, nhắm đến danh mục văn phòng của công ty công nghệ thông tin này trên khắp Tokyo. Quá trình này đã dẫn đến một cuộc tranh giành hiếm hoi giữa KKR & Co. và Bain Capital. Nhà đầu tư tích cực có trụ sở tại Singapore, 3D, đơn vị nắm giữ một phần lớn cổ phần của Fuji Soft và thúc đẩy công ty này chuyển đổi sang mô hình tư nhân, cho biết trong một báo cáo rằng bất động sản của Fuji Soft có thể trị giá ít nhất 195 tỉ yen nếu được bán, so với giá trị sổ sách chỉ 84,5 tỉ yen.

3D cũng đã xây dựng khoản đầu tư 18% vào công ty sản xuất bia Sapporo Holdings Ltd., công ty vào năm 2023 đã thu được mức thu nhập hoạt động từ mảng kinh doanh bất động sản gần tương đương với doanh thu từ việc bán bia. Vào tháng 10, Palliser, do James Smith, cựu thành viên Elliott, sáng lập, đã công bố khoản đầu tư vào nhà phát triển bất động sản Tokyo Tatemono Co., nhấn mạnh công ty này có thể đáng giá gấp đôi giá trị thị trường hiện tại và khuyến khích bán bớt một số tài sản bất động sản.