Giá nhà tại Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có tốc độ tăng chóng mặt. Theo Bộ Xây dựng, tại các thành phố lớn chỉ riêng trong năm 2025, giá căn hộ chung cư đã tăng 20 - 30%, một số khu vực tăng trên 40%, ở phân khúc trung và cao cấp. Nhiều căn hộ Việt Nam đã có mức giá tiệm cận với các thành phố lớn đắt đỏ nhất thế giới như Singapore, Hong Kong, London, hay Seoul.

Nếu so mức giá nhà hiện tại với thu nhập trung bình, một người đi làm phải dành dụm trong khoảng 25 năm mới có thể sở hữu một căn nhà tại các thành phố lớn. Đứng trước nguồn cung tăng mạnh trong năm 2026, liệu giá nhà có thể giảm, đáp ứng giấc mơ "an cư lạc nghiệp" của hàng vạn người?

Chia sẻ tại sự kiện 'The Year Ahead' do Bloomberg Businessweek Việt Nam tổ chức vào ngày 10.4, đại diện từ Gamuda Land Việt Nam và MIK Group đã có những chia sẻ thẳng thắn về tình trạng giá nhà hiện tại Việt Nam và các thách thức trong thời gian tới.

Mở đầu phiên thảo luận đã có hơn 1/3 khán phòng cho rằng thị trường bất động sản đang đi vào chu kỳ ‘chậm lại’.

Đồng quan điểm cho rằng thị trường bất động sản đang chững lại, ông Angus Liew, Chủ tịch của Gamuda Land Việt Nam, cho rằng: “Bạn không nên kỳ vọng giá nhà có thể tăng 30% như trước. Nguồn cung đang dồn nén. Giá nhà vẫn sẽ tăng, nhưng tăng ổn định hơn.”

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ trong năm 2025 đã lên 80.000 căn, tăng gấp đôi so với năm 2024. Thậm chí, trong năm 2026 dự kiến nguồn cung sẽ có thêm hơn 90.000 căn hộ mới.

Bên cạnh sự bùng nổ của nguồn cung mới, tác động từ cuộc xung đột tại Trung Đông đã lan tỏa tới ngành bất động sản tại Việt Nam. Theo Bộ Xây dựng, giá vật liệu đã tăng đột biến trong tháng 3. Xi măng tăng hơn 7%; thép tăng hơn 2%; gạch lát tăng gần 5%; các vật liệu cát, đá, gạch xây tăng từ 13,5 - 23,3%. Riêng giá nhựa đường tăng đột biến khoảng gần 32%.

“Chi phí xây dựng đã có biến động cực kỳ lớn. Một số gói thầu mà chúng tôi đang làm việc, chi phí xây dựng đã tăng 30%,” ông Nguyễn Dũng Minh, phó tổng giám đốc của MIK Group, nói. “Chúng tôi dự tính chi phí xây dựng tăng từ 15% đến 20% trong cả năm 2026. Với áp lực đó, giá cả sẽ rất khó giảm xuống.”

Khi giá nhà tại các thành phố lớn không thể giảm mạnh, câu trả lời được mong chờ đến từ chiến lược mở rộng đô thị gắn liền với TOD (Transit Oriented Development - mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng).

Theo Bộ Xây dựng, tỉ lệ đô thị hóa của cả nước dự kiến từ mức 45% của năm 2025 lên mức 65% - 70% vào năm 2030. Đi cùng với đó là kế hoạch xây dựng gần 300 km tuyến metro ở hai Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. 

“Các kế hoạch này sẽ làm thay đổi mạnh mẽ thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh,” ông Minh nói. “Với kế hoạch 400 km metro trong 5 - 10 năm tới, các phân khúc nhà ở mới sẽ xuất hiện.”

Song, TOD không phải câu trả lời hoàn hảo. Đại diện của Gamuda Land chia sẻ bài học tại Malaysia. Khi mức độ sở hữu xe hơi tăng cao và tỉ lệ sử dụng phương tiện giao thông công cộng vẫn còn rất thấp, các mô hình TOD chưa thể phát huy hiệu quả nếu thiếu sự kết nối.

“Chính phủ đang đi đúng hướng khi phát triển hạ tầng, quỹ đất sẽ gia tăng, giá nhà sẽ ổn định. Nhưng cần nhiều thời gian,” ông Liew nói.

“Chênh lệch thu nhập gấp 25 lần không thể giải quyết bằng cách giảm giá nhà. Chúng ta cần thêm giải pháp toàn diện hơn.” ông Minh nhận định. “Phát triển hạ tầng là một trong những yếu tố sẽ thay đổi khả năng tiếp cận đối với người mua trong thời gian tới.”