Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước ghi nhận 92.004 giao dịch bất động sản trong quý III. Đây là mức thấp nhất kể từ giai đoạn dịch Covid-19 năm 2021, phản ánh áp lực ngày càng lớn đối với người mua nhà khi giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập.

Tình trạng này thể hiện rõ tại Hà Nội. Theo công ty dịch vụ bất động sản Savills, giá bán sơ cấp căn hộ tại thủ đô tăng bình quân 25% mỗi năm trong giai đoạn 2021-2025, tương đương gần 2,5 lần sau bốn năm. Trong khi đó, thu nhập hộ gia đình chỉ tăng khoảng 9% mỗi năm, khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng lớn.

Các căn hộ có giá trên 8 tỉ đồng, tương đương 309.000 USD, chiếm gần một nửa nguồn cung mở bán tại Hà Nội trong chín tháng đầu năm 2026. Tỷ trọng này tăng mạnh so với khoảng 20% năm 2025 và chỉ vài phần trăm trong những năm trước đó.

Chính phủ đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê nhằm tăng nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đồng thời kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Việc sửa đổi chính sách đất đai cũng được kỳ vọng tạo thêm dư địa điều tiết thị trường.

Theo Savills, số lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội năm 2026 dự kiến giảm 25-35% so với năm trước, xuống còn 16.000-19.000 căn. Phân khúc biệt thự và nhà liền kề có thể giảm 60-75%, còn khoảng 1.100-1.800 căn.

Diễn biến thị trường trong những tháng cuối năm sẽ phụ thuộc vào lãi suất vay mua nhà, khả năng chi trả của người mua, chính sách bán hàng và tiến độ mở bán các dự án mới. Khi chi phí tài chính tăng, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền, đặc biệt tại các phân khúc có giá trị lớn.

Năng lực triển khai chính sách và các dự án hạ tầng có thể giúp Hà Nội đưa thêm nguồn cung nhà ở ra thị trường. Những khu vực phía bắc, phía đông và phía nam thủ đô được kỳ vọng hưởng lợi khi các công trình giao thông hoàn thành, mở rộng phạm vi phát triển đô thị.

Hà Nội dự kiến đầu tư khoảng 33 tỉ USD từ năm 2026 đến 2030 cho các dự án hạ tầng, bao gồm đường bộ, cầu và đường sắt đô thị. Kế hoạch này có kinh phí xây dựng bảy cây cầu lớn bắc qua sông Hồng và mục tiêu hoàn thành khoảng 100 km đường sắt đô thị.

Nếu các dự án bất động sản được triển khai đồng bộ với hạ tầng, nguồn cung tại những khu vực mới có thể tăng lên, tạo sức ép điều chỉnh mặt bằng giá. Các chủ đầu tư cũng có thể sử dụng chính sách chiết khấu, kéo dài thời hạn thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất để giảm chi phí tài chính cho người mua và thúc đẩy giao dịch.

Tuy nhiên, tác động của nguồn cung mới còn phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm. Việc phát triển thêm căn hộ cao cấp khó giải quyết tình trạng thiếu nhà vừa túi tiền nếu giá bán tiếp tục vượt xa thu nhập của phần lớn hộ gia đình. Khả năng cân bằng thị trường do đó phụ thuộc vào cả số lượng nhà được đưa ra bán lẫn mức giá và diện tích phù hợp với nhu cầu thực tế.

Đà giảm giao dịch cũng xảy ra ở TP.HCM. Theo Savills, số lượng giao dịch căn hộ tại thành phố trong chín tháng đầu năm 2026 giảm 26% so với cùng kỳ. Trái lại, phân khúc biệt thự và nhà liền kề ghi nhận mức tăng nhẹ trong cùng giai đoạn.

Thị trường nhà ở giảm tốc trong bối cảnh chi phí vay vốn vẫn cao và nhu cầu tín dụng của nền kinh tế tăng mạnh. GDP Việt Nam tăng 9,01% trong chín tháng đầu năm 2026, tốc độ cao nhất trong cùng kỳ 15 năm, kéo theo nhu cầu vốn từ doanh nghiệp và các lĩnh vực kinh tế.

Theo số liệu được công bố trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,21 triệu tỉ đồng, tương đương 201 tỉ USD, vào cuối tháng 8. Con số này tăng 9,5% so với cuối năm 2025 và chiếm khoảng 25% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.