Đầu tư bất động sản, doanh số nhà mới và nguồn vốn của doanh nghiệp tiếp tục suy giảm, cho thấy thị trường vẫn chịu sức ép lớn sau nhiều năm điều chỉnh.

Giá nhà ở Trung Quốc đã mất phần lớn mức tăng tích lũy trong giai đoạn bùng nổ trước đây, nếu xét theo giá trị thực sau khi loại trừ ảnh hưởng của lạm phát. Dữ liệu của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS), được công bố qua Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tại St. Louis (FRED), cho thấy chỉ số giá nhà ở thực tế của nước này giảm còn 85,13 điểm trong quý I/2026, với năm gốc 2010 bằng 100. Đây là mức thấp nhất trong chuỗi dữ liệu bắt đầu từ quý II/2005.

Chỉ số này từng đạt khoảng 113 điểm vào giai đoạn đỉnh của thị trường năm 2021. So với mức đó, giá nhà ở thực tế đã giảm khoảng 24,7%. Diễn biến cho thấy sự đảo chiều đáng kể của thị trường bất động sản Trung Quốc sau nhiều năm giá nhà tăng nhờ đô thị hóa, tín dụng và nhu cầu đầu tư.

Tuy nhiên, con số 85,13 điểm cần được hiểu đúng. Đây là chỉ số giá nhà đã điều chỉnh theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI), phản ánh biến động giá trị nhà ở sau khi tính đến lạm phát. Nó không có nghĩa giá bán danh nghĩa của mọi căn nhà tại Trung Quốc đã trở về mức năm 2005. Mức giảm cũng được tính từ một chỉ số tổng hợp dựa trên dữ liệu tại 70 thành phố, nên không đại diện cho giá của từng địa phương hay từng phân khúc nhà ở.

Giá nhà giảm sâu sau đỉnh năm 2021

Chuỗi dữ liệu của BIS cho thấy đà suy giảm đã kéo dài qua nhiều năm. Chỉ số giá nhà ở thực tế giảm từ 91,61 điểm trong quý I/2025 xuống 90,68 điểm trong quý II, 88,85 điểm trong quý III và 86,79 điểm trong quý IV. Đến quý I/2026, chỉ số tiếp tục lùi về 85,13 điểm. Như vậy, chỉ trong một năm, giá nhà ở thực tế giảm khoảng 7,1%.

BIS xây dựng chuỗi dữ liệu này từ chỉ số giá nhà do Trung Quốc công bố. Trong giai đoạn đầu, số liệu phản ánh giá nhà mới tại 70 thành phố; từ quý I/2016, chuỗi dữ liệu chuyển sang chủ yếu phản ánh giá nhà hiện hữu. Sự thay đổi về phạm vi thống kê cần được lưu ý khi so sánh các giai đoạn dài.

Dữ liệu chính thức của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) cũng cho thấy thị trường tiếp tục chịu áp lực trong năm 2026. Báo cáo tháng 8 công bố ngày 15.9 ghi nhận giá nhà mới và nhà thứ cấp diễn biến trái chiều giữa các thành phố, song xu hướng giảm vẫn phổ biến. Thượng Hải là một trong những thị trường có kết quả tích cực hơn ở phân khúc nhà mới, trong khi nhiều thành phố khác tiếp tục ghi nhận mức giá thấp hơn cùng kỳ năm trước.

Tại Thượng Hải, chỉ số giá nhà mới tháng 8 tăng 0,4% so với tháng trước và tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngược lại, chỉ số giá nhà thứ cấp giảm 0,8% so với tháng trước và thấp hơn 0,8% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy ngay trong một thành phố lớn, thị trường nhà mới và nhà đã qua sử dụng cũng có thể vận động theo những hướng khác nhau.

Sự phân hóa giữa các địa phương phản ánh khác biệt về nhu cầu, cơ cấu nguồn cung và sức hút kinh tế. Các thành phố lớn có thị trường việc làm rộng, cơ sở hạ tầng phát triển và khả năng thu hút dân cư vẫn có thể giữ được nhu cầu đối với một số loại nhà ở. Trong khi đó, những địa phương đối mặt với dân số suy giảm, nguồn cung dư thừa hoặc triển vọng việc làm yếu hơn sẽ khó phục hồi nhanh.

Do đó, chỉ số tổng hợp giảm về mức của hai thập kỷ trước phản ánh quy mô điều chỉnh của thị trường trên bình diện rộng, chứ chưa đủ để kết luận mọi khu vực tại Trung Quốc đều trải qua mức giảm tương tự.

Đầu tư và doanh số tiếp tục suy yếu

Những số liệu về hoạt động kinh doanh cho thấy khó khăn của ngành bất động sản đã vượt ra ngoài vấn đề giá bán. Theo NBS, trong tám tháng đầu năm 2026, đầu tư phát triển bất động sản tại Trung Quốc đạt 4.797,9 tỉ nhân dân tệ, giảm 19,9% so với cùng kỳ năm trước. Riêng đầu tư vào nhà ở giảm 19,7%. Đây là mức suy giảm mạnh, cho thấy các doanh nghiệp vẫn thận trọng trong việc triển khai dự án mới và phân bổ vốn.

Diện tích nhà ở mới khởi công giảm 25,4% trong cùng kỳ, trong khi diện tích nhà ở hoàn thành giảm 25,4%. Diện tích các công trình đang xây dựng giảm 13,2%. Những con số này phản ánh sự thu hẹp đáng kể của hoạt động phát triển dự án, đồng thời cho thấy nguồn cung mới có thể tiếp tục giảm khi các chủ đầu tư hạn chế khởi công.

Doanh số cũng chưa cho thấy sự phục hồi bền vững. Từ tháng 1 đến tháng 8, diện tích nhà ở mới bán ra giảm 13% so với cùng kỳ năm 2025, trong khi giá trị bán hàng giảm 13,1%. Tổng giá trị bán các loại bất động sản thương mại mới đạt 4.747 tỉ nhân dân tệ, giảm 13%. Diễn biến này cho thấy nhu cầu đối với nhà mới vẫn yếu, dù mức độ suy giảm có thể khác nhau giữa các thành phố và phân khúc.

Nguồn vốn của các doanh nghiệp cũng chịu sức ép. Tổng nguồn vốn huy động phục vụ đầu tư bất động sản trong tám tháng giảm 21%. Trong đó, các khoản vay trong nước giảm 33,3%, tiền đặt cọc và khoản thanh toán trước của khách hàng giảm 14,8%, còn các khoản vay thế chấp cá nhân giảm 22,4%.

Sự suy giảm đồng thời của tín dụng, tiền ứng trước và doanh số khiến nhiều chủ đầu tư khó duy trì tốc độ triển khai dự án như trước. Khi dòng tiền bán hàng yếu đi, doanh nghiệp phải thận trọng hơn trong việc mua đất, khởi công và hoàn thiện công trình. Quá trình này kéo dài thời gian điều chỉnh của thị trường, đặc biệt tại những nơi có nguồn cung lớn và nhu cầu mua nhà thấp.

Một điểm đáng chú ý là giao dịch nhà thứ cấp có diễn biến tích cực hơn nhà mới nếu xét theo diện tích. Theo số liệu của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Nông thôn Trung Quốc được NBS dẫn lại, diện tích giao dịch nhà thứ cấp được đăng ký trực tuyến trong tám tháng đầu năm đạt 549,23 triệu m², tăng 10,6% so với cùng kỳ. Dù vậy, mức tăng về diện tích giao dịch chưa đủ chứng minh giá nhà đã phục hồi, bởi số lượng giao dịch và mức giá có thể thay đổi theo những hướng khác nhau.

Đà rơi chưa chạm đáy

Đợt điều chỉnh hiện nay bắt nguồn từ nhiều vấn đề tích tụ trong mô hình phát triển bất động sản Trung Quốc. Trong nhiều năm, doanh nghiệp dựa vào vay nợ, bán nhà trước khi hoàn thiện và liên tục mở rộng dự án. Chính quyền địa phương cũng phụ thuộc đáng kể vào nguồn thu liên quan đến đất đai. Khi giá nhà tăng, mô hình này hỗ trợ đầu tư, xây dựng và hoạt động kinh tế tại nhiều thành phố.

Tuy nhiên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn khiến các doanh nghiệp dễ tổn thương khi doanh số giảm. Năm 2020, Trung Quốc đưa ra chính sách thường được gọi là “ba lằn ranh đỏ” nhằm hạn chế mức độ vay nợ của các nhà phát triển bất động sản. Điều kiện tín dụng chặt chẽ hơn, kết hợp với nhu cầu mua nhà suy yếu và những khó khăn tài chính của một số doanh nghiệp lớn, đã làm lộ rõ các điểm yếu của thị trường.

Khi người mua lo ngại về khả năng hoàn thành dự án hoặc kỳ vọng giá còn giảm, họ có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền. Doanh nghiệp lại thiếu dòng tiền để triển khai dự án và trả nợ, khiến niềm tin tiếp tục suy yếu. Vòng xoáy này khiến việc phục hồi khó đạt được chỉ bằng các biện pháp nới lỏng tín dụng.

Những khó khăn trên còn ảnh hưởng đến tài sản của hộ gia đình. Nhà ở chiếm vị trí quan trọng trong danh mục tài sản của nhiều gia đình Trung Quốc. Khi giá nhà giảm, giá trị tài sản ròng của chủ sở hữu có thể đi xuống, khiến họ thận trọng hơn với tiêu dùng và các quyết định tài chính lớn.