Thị trường bất động sản nhà ở của Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn, vẫn bị chi phối bởi các dự án hạng sang. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, căn hộ cao cấp chiếm hơn 70% nguồn cung mới trong sáu tháng đầu năm 2026. Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà ở giá rẻ mới tại thủ đô Hà Nội, ví dụ, đã giảm khoảng 28% mỗi năm kể từ năm 2022.

"Vấn đề là có sự thiên lệch rõ rệt sang việc xây dựng nhà ở cao cấp không tương xứng với nhu cầu nhà ở xã hội mà người dân đang tìm kiếm," ông Willie Tanoto, giám đốc cấp cao tại Fitch Ratings, cho biết.

Tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ đang trở nên trầm trọng hơn do chi phí phát triển gia tăng, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, và quy trình phê duyệt pháp lý kéo dài. Bộ trưởng Bộ Xây dựng phát biểu trước quốc hội rằng sự mất cân đối cung cầu này đang thúc đẩy hoạt động đầu cơ và lướt sóng bất động sản, đẩy giá lên cao hơn nữa.

Đối với những người đã sở hữu nhà, mối lo ngại là điều gì sẽ xảy ra khi chi phí vay tăng lên.

Chị Nguyễn Thị Ngọc Trinh, 33 tuổi, trợ lý giám đốc tại một công ty bảo hiểm, có khoản vay mua nhà 2 tỉ đồng với lãi suất cố định 6,5%. Khoản vay của chị sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi vào tháng 10.

"Tôi lo lắng các khoản thanh toán hàng tháng của mình có thể tăng gần gấp đôi," chị Trinh nói. Chị dự định sẽ đề nghị ngân hàng cho một thời gian ân hạn trả nợ gốc. "Tôi có thể sẽ bán một ít vàng để giảm bớt khoản vay và giữ cho các khoản thanh toán hàng tháng trong tầm kiểm soát."

Người dân Việt Nam có ý định mua nhà đang phải đối mặt với lãi suất vay tăng mạnh, trong bối cảnh các ngân hàng chịu áp lực ngày càng lớn trong việc cấp vốn cho kế hoạch thúc đẩy cơ sở hạ tầng quy mô lớn và đầy tham vọng của chính phủ.

Bộ Xây dựng cho biết vào tháng trước, lãi suất vay mua nhà đã tăng mạnh trong những tuần gần đây, với mức phí trung bình hiện dao động quanh 12% đến 14% và lãi suất thả nổi có thể lên tới 15% đến 16%. Đây là một sự gia tăng đột ngột so với năm 2025, khi các ngân hàng còn đưa ra mức lãi suất ưu đãi ban đầu từ 5% đến 7% cho người mua dưới 35 tuổi.

Nỗ lực của Việt Nam trong việc xây dựng đường sá, đường sắt và các cơ sở hạ tầng khác đang tạo thêm căng thẳng cho các ngân hàng khi chính phủ tìm cách thúc đẩy tăng trưởng kinh tế lên 10%. Mới tháng 8 vừa qua, các tổ chức tài chính đã cho vay nhanh hơn tốc độ huy động tiền gửi, làm gia tăng cạnh tranh về nguồn vốn và đẩy chi phí vay lên cao. Mức thiếu hụt vốn trong tháng trước được ước tính là 77 tỉ USD.

Trong khi đó, theo Ngân hàng Thế giới (WB), các khoản vay cho lĩnh vực bất động sản Việt Nam đã tăng vọt 42% vào năm ngoái, cao hơn gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Tuy nhiên, WB cho biết trong một báo cáo hồi tháng 5 rằng sự gia tăng cho vay bất động sản này chỉ làm đẩy giá bất động sản lên cao thay vì thúc đẩy sản lượng kinh tế rộng hơn.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sau đó đã kêu gọi các tổ chức tín dụng kiềm chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, vốn đã chiếm khoảng một phần tư tổng dư nợ.

Anh Nguyễn Hồng An, một nhân viên văn phòng 29 tuổi tại Thành phố Hồ Chí Minh, đang cân nhắc mua một căn hộ trị giá 3 tỉ đồng (115.000 USD) nhưng chỉ có khoảng 1 tỉ đồng tiết kiệm. Anh đang tính đến việc tạm hoãn kế hoạch này.

"Tôi sẽ xem có thể vay mượn từ gia đình và người thân để mua không, nếu không thì tôi thà đợi đến khi lãi suất hạ nhiệt," anh An nói. Anh ước tính khoản trả góp hàng tháng của mình sẽ vào khoảng 30 triệu đồng, vượt quá khả năng chi trả.

Theo Ngân hàng Thế giới, tại Việt Nam, giá nhà cao hơn 30 lần thu nhập hộ gia đình hàng năm đối với nhiều người dân, cao hơn nhiều so với mức chuẩn quốc tế về khả năng chi trả là từ ba đến tám lần.

Những người Việt trẻ tuổi đang tìm cách bước chân vào thị trường bất động sản là đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, khi mối đe dọa tay ba từ giá cả tăng cao, tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ và lãi suất vay mua nhà đắt đỏ hơn buộc nhiều người phải gác lại hy vọng sở hữu nhà.

Trong một thông điệp thẳng thắn bất thường vào tháng trước, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cảnh báo sự mất cân đối tín dụng gây ra những rủi ro tiềm tàng cho sự ổn định của hệ thống tài chính và tiền tệ. Các tổ chức tín dụng đã được yêu cầu ưu tiên các khoản vay cho doanh nghiệp nhỏ và vừa vì "dư địa rất hạn chế" để chính sách tiền tệ hỗ trợ tăng trưởng.

Agribank, một trong những ngân hàng thương mại nhà nước lớn nhất cả nước, cũng đã siết chặt giám sát cho vay bất động sản, bao gồm việc xem xét tình trạng pháp lý của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Ngân hàng cho biết động thái này nhằm đảm bảo nguồn vốn được triển khai an toàn và có lợi nhuận. Nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thực sự đang được ưu tiên, thay vì các dự án mang tính đầu cơ hoặc cao cấp mang nhiều rủi ro hơn, ngân hàng cho biết.

Sự kết hợp giữa chi phí vay cao hơn và nguồn cung nhà ở giá rẻ hạn chế đã và đang đè nặng lên doanh số bán hàng, vốn đã giảm 36% trong quý II so với cùng kỳ năm trước, với khoảng 100.000 giao dịch được ghi nhận. Bộ Xây dựng cho biết điều này đang gây áp lực lên dòng tiền và hàng tồn kho của các chủ đầu tư.

Thị trường bất động sản nhà ở của Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn, vẫn bị chi phối bởi các dự án hạng sang. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, căn hộ cao cấp chiếm hơn 70% nguồn cung mới trong sáu tháng đầu năm 2026. Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà ở giá rẻ mới tại thủ đô Hà Nội, ví dụ, đã giảm khoảng 28% mỗi năm kể từ năm 2022.

"Vấn đề là có sự thiên lệch rõ rệt sang việc xây dựng nhà ở cao cấp không tương xứng với nhu cầu nhà ở xã hội mà người dân đang tìm kiếm," ông Willie Tanoto, giám đốc cấp cao tại Fitch Ratings, cho biết.

Tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ đang trở nên trầm trọng hơn do chi phí phát triển gia tăng, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, và quy trình phê duyệt pháp lý kéo dài. Bộ trưởng Bộ Xây dựng phát biểu trước quốc hội rằng sự mất cân đối cung cầu này đang thúc đẩy hoạt động đầu cơ và lướt sóng bất động sản, đẩy giá lên cao hơn nữa.

Đối với những người đã sở hữu nhà, mối lo ngại là điều gì sẽ xảy ra khi chi phí vay tăng lên.

Chị Nguyễn Thị Ngọc Trinh, 33 tuổi, trợ lý giám đốc tại một công ty bảo hiểm, có khoản vay mua nhà 2 tỉ đồng với lãi suất cố định 6,5%. Khoản vay của chị sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi vào tháng 10.

"Tôi lo lắng các khoản thanh toán hàng tháng của mình có thể tăng gần gấp đôi," chị Trinh nói. Chị dự định sẽ đề nghị ngân hàng cho một thời gian ân hạn trả nợ gốc. "Tôi có thể sẽ bán một ít vàng để giảm bớt khoản vay và giữ cho các khoản thanh toán hàng tháng trong tầm kiểm soát."

Với sự hỗ trợ từ Nguyễn Diệu Tú Uyên