Trong những cuộc trò chuyện bên tách cà phê, chủ đề giá nhà luôn là câu chuyện khiến bạn bè tôi, đặc biệt những ai vừa xây dựng gia đình, phải thở dài nhiều nhất. Nếu bạn may mắn sinh ra trong một gia đình đã có sẵn căn hộ tại Hà Nội hay TP.HCM, đó có thể xem như một lá chắn vô hình giúp bạn đứng ngoài cơn bão giá nhà đang càn quét ngoài kia. Nhưng với số đông còn lại, áp lực an cư đang trở thành gánh nặng chi phối mọi lựa chọn lớn nhỏ trong cuộc đời, khi mái nhà vốn là điều kiện sơ đẳng để con người sống và vươn lên theo tháp nhu cầu của Maslow nay lại trở thành một thứ xa xỉ.

Đồ thị tiêu điểm của chúng ta tuần này trích từ dữ liệu của báo cáo UN Habitat World Cities ra mắt năm 2026 về tỉ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình. Theo báo cáo này, chỉ số của Việt Nam đang đứng ở mức 23,5, cao hơn gấp đôi so với mức trung bình của thế giới là 11,2.

Điều này đồng nghĩa với việc giá một căn hộ trung bình đang cao gấp hơn 23 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình, với giả định họ phải dành trọn số tiền kiếm được, không ăn, không mặc và không chi tiêu cho bất kỳ nhu cầu nào khác. Nếu tuân theo nguyên tắc tài chính an toàn là dành tối đa ⅓ thu nhập cho nhà ở, một người lao động Việt Nam bình thường phải mất hơn 70 năm dành dụm mới có thể sở hữu một mái nhà cho riêng mình.

Thực trạng này không chỉ là những con số vô hồn mà đang kéo theo những hệ lụy xã hội. Khi niềm tin vào việc "an cư lạc nghiệp" bị lung lay, một bộ phận không nhỏ giới trẻ đang chọn cách buông xuôi, hình thành nên những hiện tượng như "nằm thẳng" (Tang Ping) ở Trung Quốc, hay "thế hệ 4 không" tại Hàn Quốc - khiến những người trẻ từ bỏ việc hẹn hò, kết hôn, sinh con và cả giấc mơ mua nhà. 

Tại Việt Nam, hệ quả này hiện hữu qua những căn "phòng khép kín" thực chất là nhà vệ sinh cũ được cải tạo sơ sài với giá 2,5 triệu đồng, nơi con người phải chấp nhận đánh đổi chất lượng sống cơ bản chỉ để có một nơi ngả lưng. Sự chênh lệch quá lớn giữa giá nhà và thu nhập còn khoét sâu thêm hố sâu giàu nghèo, làm giảm cơ hội di cư và bào mòn năng suất kinh tế khi nguồn lực xã hội bị hút hết vào việc trả nợ hoặc thuê chỗ ở.

Theo báo cáo Giá nhà, giá đời của SHS, trong hơn một thập kỷ qua, từ 2014 đến giữa 2025, thu nhập bình quân tại Hà Nội tăng gấp đôi nhưng giá căn hộ trung bình đã tăng hơn gấp ba, cho thấy tiền lương chỉ đi được một bước thì giá nhà đã nhảy ba bước dài. Đến quý II.2025, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đã chạm mức 75-80 triệu đồng/m², còn tại TP. Hồ Chí Minh vọt lên 77-89 triệu đồng/m², nhưng các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng.

Dù đối mặt với thách thức lớn về khả năng chi trả, thị trường vẫn được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn mở rộng trong giai đoạn 2026-2027 nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông và các cải cách pháp lý như Luật Đất đai 2024 nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án. Tuy nhiên MBS Research cho rằng áp lực vẫn còn đó khi chi phí tiền sử dụng đất theo bảng giá mới áp dụng từ năm 2026 có thể tiếp tục đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

Một phúc lợi xã hội cơ bản

Để đưa thị trường trở về quỹ đạo bền vững, giải pháp cốt lõi không nằm ở nỗ lực cá nhân mà phải là nhiệm vụ chính sách đồng bộ nhằm tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Trước hết, các dự án nhà ở xã hội (NOXH) cần được phát triển theo mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) để giúp cư dân dễ dàng tiếp cận việc làm. 

Ngoài ra, việc nới hệ số sử dụng đất ở những nơi hạ tầng chịu tải được sẽ giúp mỗi m2 đất cho ra nhiều căn hộ hơn. Quy trình phê duyệt dự án cũng cần được số hóa hoàn toàn và áp dụng cơ chế "đếm ngược" để rút ngắn thời gian cấp phép, tránh tình trạng dự án bị đình trệ do vướng mắc thủ tục.

Bên cạnh việc tăng cung, các công cụ tài chính và thuế cần được triển khai để kiềm chế đầu cơ và hỗ trợ người mua nhà lần đầu. Chiến lược giãn dân theo tháp tuổi thông qua việc di dời trường đại học và hỗ trợ người cao tuổi chuyển về các đô thị vệ tinh có hạ tầng y tế tốt cũng sẽ giúp giảm tải áp lực cho lõi đô thị. Cuối cùng, việc xây dựng một dashboard quốc gia theo dõi các chỉ số quan trọng sẽ giúp Nhà nước đo lường chính xác và ra quyết định can thiệp kịp thời.

Để đưa thị trường nhà ở trở về quỹ đạo bền vững, cần xem nhà như một phúc lợi xã hội cơ bản. Một khi giải quyết được bài toán nơi trú ngụ, chúng ta không chỉ tạo mái nhà, mà còn đang góp phần nuôi dưỡng niềm tin của thế hệ trẻ vào tương lai.