Kết phiên 29.9, cổ phiếu NVL của Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) giảm hết biên độ xuống còn 10.300 đồng/cổ phiếu, phiên giảm sàn thứ hai liên tiếp. Mức này chỉ cao hơn 300 đồng, tương đương khoảng 3%, so với giá 10.000 đồng mà Novaland đưa ra cho đợt chào bán gần 800,7 triệu cổ phiếu. 

Ngày 30.9 là ngày giao dịch không hưởng quyền và 1.10 là ngày đăng ký cuối cùng. Cứ ba cổ phiếu đang sở hữu, cổ đông được mua thêm một cổ phiếu mới với giá 10.000 đồng. Thời gian nộp tiền kéo dài từ 8 đến 29.10. 

Khoảng cách giá đã khác nhiều so với khi phương án được đưa ra thị trường. Với mức đóng cửa 10.300 đồng ngày 29.9 và tỉ lệ quyền 3:1, giá lý thuyết sau quyền vào khoảng 10.225 đồng/cổ phiếu. Theo đó, quyền gắn với mỗi cổ phiếu cũ có giá trị lý thuyết khoảng 75 đồng; cần ba quyền để mua một cổ phiếu mới, tương đương khoảng 225 đồng cho một suất mua.

Đây chỉ là phép tính từ thị giá cuối phiên và điều kiện phát hành, không phải mức giá quyền sẽ được giao dịch thực tế. Nhưng nó làm rõ câu hỏi mà cổ đông phải cân nhắc: lợi thế mua với giá 10.000 đồng đang nhỏ đi đúng lúc Novaland cần huy động khoảng 8.007 tỉ đồng.

Trong phiên 29.9, NVL đóng cửa tại giá sàn với thanh khoản gần 21,9 triệu cổ phiếu và gần 69,7 triệu cổ phiếu còn dư bán. Diễn biến này không đủ để quy kết thị trường đang phản ứng với riêng đợt phát hành, nhưng là tín hiệu thay đổi tương quan giữa thị giá và giá thực hiện quyền.

Tiền mới đã có địa chỉ

Khác với một đợt tăng vốn dành cho dự án mới, phương án Novaland công bố đã xác định gần như toàn bộ nơi sử dụng số tiền dự kiến huy động.

Hơn 5.953 tỉ đồng được dành để thanh toán một phần hoặc toàn bộ nợ gốc của 13 lô trái phiếu do Novaland phát hành. Khoảng 916 tỉ đồng sẽ được đưa vào Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Nova Saigon Royal và hơn 1.137 tỉ đồng vào Công ty TNHH No Va Thảo Điền để xử lý nghĩa vụ trái phiếu tại hai công ty này. Thời gian sử dụng vốn dự kiến từ quý IV.2026 đến quý I.2027.

Ba khoản cộng lại gần bằng toàn bộ 8.007 tỉ đồng dự kiến thu về.

Riêng Nova Saigon Royal vừa cho biết chưa thu xếp được nguồn để thanh toán hơn 916 tỉ đồng tiền gốc còn lại của trái phiếu NSRCH2223001 đến hạn ngày 17.9 và đang thương thảo với nhà đầu tư. Đây cũng chính là lô trái phiếu mà Novaland dự kiến cấp khoảng 916 tỉ đồng cho công ty con để xử lý. 

Nếu đợt phát hành không thu đủ số tiền dự kiến, kế hoạch hiện tại ưu tiên các nghĩa vụ tại công ty mẹ trước, sau đó mới đến Nova Saigon Royal và No Va Thảo Điền. 

Với cổ đông, dòng tiền vì thế khá rõ: tiền bỏ ra mua cổ phiếu mới sẽ bổ sung vốn chủ sở hữu cho Novaland, còn mục đích sử dụng trước mắt chủ yếu là xử lý các nghĩa vụ trái phiếu.

Lợi ích đối với cổ đông không đến từ một dự án mới tạo doanh thu ngay sau đợt phát hành. Nó phụ thuộc vào việc giảm áp lực nợ có giúp Novaland cải thiện cấu trúc tài chính và giá trị doanh nghiệp về sau hay không.

Nếu cổ đông không mua

Quyền mua không bắt buộc phải được thực hiện.

Cổ đông có thể chuyển nhượng quyền trong giai đoạn 8-26.10. Quyền chỉ được chuyển nhượng một lần và giá chuyển nhượng do hai bên tự thỏa thuận. 

Nếu cổ đông không đăng ký hoặc không nộp tiền, HĐQT Novaland có thể tiếp tục chào bán lượng cổ phiếu còn lại cho nhà đầu tư khác. Giá bán tối thiểu vẫn là 10.000 đồng/cổ phiếu và điều kiện không được thuận lợi hơn so với đợt chào bán cho cổ đông hiện hữu. Phần cổ phiếu được phân phối lại bị hạn chế chuyển nhượng trong một năm. 

Cơ chế này tạo thêm một đường để Novaland tìm người mua nếu cổ đông hiện hữu không hấp thụ hết. Nhưng mức giá 10.000 đồng vẫn là ngưỡng tối thiểu.

Điều đó trở nên đáng chú ý khi NVL đã về 10.300 đồng ngay trước ngày giao dịch không hưởng quyền. Nếu thị giá còn giảm về sát hoặc dưới 10.000 đồng trong thời gian đăng ký mua, lợi thế thuần túy về giá của việc thực hiện quyền sẽ tiếp tục thu hẹp.

Ở chiều ngược lại, cổ đông không mua và cũng không chuyển nhượng quyền sẽ đối mặt với pha loãng tỷ lệ sở hữu nếu đợt phát hành hoàn tất. Với tỷ lệ 3:1, số cổ phiếu lưu hành có thể tăng thêm khoảng một phần ba; một cổ đông đứng ngoài hoàn toàn sẽ còn khoảng 75% tỷ lệ sở hữu tương đối trước phát hành.

Một diễn biến khác xuất hiện cùng thời điểm. Diamond Properties, cổ đông lớn thứ hai của Novaland, đăng ký bán 2,7 triệu NVL từ 29.9 đến 9.10 để cân đối danh mục đầu tư. Trước giao dịch, tổ chức này nắm hơn 181 triệu cổ phiếu, tương đương 7,536% vốn. Việc đăng ký bán không cho biết Diamond Properties có thực hiện quyền mua hay không, nhưng thời gian giao dịch trùng với những ngày đầu của đợt thực hiện quyền. 

Novaland cần khoảng 8.007 tỉ đồng nếu muốn hoàn tất toàn bộ phương án. Còn với người đang nắm NVL, câu hỏi đã thu hẹp hơn nhiều sau phiên 29.9: Khi thị giá chỉ còn cao hơn giá phát hành 300 đồng, giá trị của việc bỏ thêm tiền để giữ quyền sở hữu nằm ở đâu?