Nếu hoàn tất kế hoạch bán chín tài sản với tổng giá trị 15.617 tỉ đồng và huy động đủ khoảng 8.007 tỉ đồng từ đợt chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã cổ phiếu: NVL) có hai nguồn với tổng quy mô khoảng 23.624 tỉ đồng.

Trong khi đó, tại ngày 30.6, tập đoàn ghi nhận 30.482 tỉ đồng vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn trên BCTC hợp nhất bán niên đã soát xét.

Hai con số không tạo thành một phép cân đối tiền mặt trực tiếp. Giá trị bán tài sản chưa đồng nghĩa toàn bộ tiền đã thu, còn 8.007 tỉ đồng mới là số vốn dự kiến huy động. Nhưng khoảng cách về quy mô cho thấy bán tài sản và gọi thêm vốn cổ phần mới chỉ là một phần trong kế hoạch xử lý thanh khoản của Novaland.

Áp lực gần hơn nằm ở các khoản đã đến hạn. Theo thuyết minh BCTC hợp nhất, tại cuối tháng 6, Novaland có 16.716 tỉ đồng nợ gốc vay và trái phiếu đã đáo hạn nhưng chưa thanh toán. Từ đầu tháng 7 đến thời điểm báo cáo được phê chuẩn, doanh nghiệp đã trả thêm 2.417 tỉ đồng nợ gốc, trong khi chủ nợ và trái chủ chấp thuận gia hạn một phần nghĩa vụ trị giá 3.244 tỉ đồng.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn âm hơn 3.600 tỉ đồng trong sáu tháng đầu năm. Kiểm toán viên tiếp tục lưu ý các nghĩa vụ nợ ngắn hạn chưa được thực hiện cùng dòng tiền kinh doanh âm là những yếu tố tạo ra sự không chắc chắn đáng kể đối với khả năng hoạt động liên tục.

Bán tài sản mới chỉ giải được một phần

Một trong những nguồn tiền Novaland dựa vào là chương trình bán tài sản.

Theo BCTC hợp nhất bán niên, tập đoàn lên kế hoạch bán chín tài sản với tổng giá trị 15.617 tỉ đồng để phục vụ các nghĩa vụ nợ. Đến cuối tháng 6, bốn tài sản với tổng giá trị giao dịch 11.266 tỉ đồng đã được bán; số còn lại vẫn ở các bước thỏa thuận hoặc chào mua.

Vấn đề nằm ở thời điểm tiền thực sự về doanh nghiệp.

BCTC hợp nhất không công bố bảng đối chiếu từng thương vụ với số tiền đã thu tại cuối kỳ. Vì vậy, 15.617 tỉ đồng phản ánh quy mô tài sản Novaland dự kiến chuyển nhượng, nhưng không thể xem toàn bộ là tiền mặt có thể sử dụng ngay cho nghĩa vụ nợ.

Nguồn lớn thứ hai là đợt chào bán hơn 800,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng mỗi cổ phiếu. Nếu phân phối hết, Novaland có thể huy động khoảng 8.007 tỉ đồng.

Trong bài toán thanh khoản, đây vẫn là nguồn vốn dự kiến. Khả năng thực hiện quyền của cổ đông và cách khoản tiền này được phân bổ sẽ là một câu chuyện riêng.

Đặt cạnh nhau, 15.617 tỉ đồng tài sản dự kiến bán và khoảng 8.007 tỉ đồng vốn cổ phần tạo ra quy mô 23.624 tỉ đồng. Con số này vẫn thấp hơn mức vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tại cuối tháng 6.

Phần còn lại phụ thuộc vào những nguồn khác mà Novaland đang triển khai song song.

Giãn nợ, vay mới và chờ dòng tiền dự án

Một phần áp lực được xử lý bằng cách kéo dài kỳ hạn. Khoản 3.244 tỉ đồng nghĩa vụ đã được chủ nợ và trái chủ đồng ý gia hạn là ví dụ rõ nhất tại thời điểm báo cáo bán niên.

Ở kênh ngân hàng, Novaland cho biết đã được phê duyệt các hạn mức tín dụng mới với tổng quy mô 20.265 tỉ đồng. Doanh nghiệp đã giải ngân 7.120 tỉ đồng và kỳ vọng nhận thêm khoảng 13.145 tỉ đồng trong 12 tháng tiếp theo để tài trợ các dự án đang triển khai.

Khoản tín dụng này không phải một quỹ tiền riêng dành để trả nợ hiện hữu. Theo thuyết minh của Novaland (HoSe, NVL), vốn vay mới còn được dùng để duy trì thi công, bàn giao và thanh toán một số nghĩa vụ với nhà cung cấp.

Nguồn còn lại đến từ chính các dự án. Novaland kỳ vọng tiến độ pháp lý, thi công và bàn giao được cải thiện sẽ giúp doanh nghiệp tiếp tục thu tiền từ khách hàng. Tuy nhiên, BCTC bán niên không công bố một con số cụ thể cho lượng tiền dự kiến thu trong 12 tháng tới.

Từ đầu năm, tái cấu trúc tài chính đã được Novaland đưa vào nhóm ưu tiên của năm 2026. Tại đại hội cổ đông tháng 4, doanh nghiệp cho biết sẽ tiếp tục xử lý các tồn đọng, hoàn tất tái cấu trúc và đẩy nhanh những dự án trọng điểm.

Bán tài sản vì vậy chỉ là một mắt xích. Novaland đang đồng thời chuyển tài sản thành tiền, huy động thêm vốn chủ, kéo dài kỳ hạn với chủ nợ, duy trì tín dụng và chờ dòng tiền từ dự án quay trở lại.

Với hơn 30.000 tỉ đồng vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tại cuối tháng 6, điều quan trọng không nằm ở tổng số nguồn vốn có thể liệt kê. Nó nằm ở việc những nguồn tiền đó có về kịp trước các nghĩa vụ đến hạn hay không.