Sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới với điểm nhấn là nguồn cung gia tăng mạnh trong năm 2026. Tuy nhiên, đằng sau con số “giỏ hàng” dồi dào là bài toán nan giải về cân bằng cung – cầu, đặc biệt khi phân khúc phổ thông ngày càng ít ỏi, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang lại rơi vào tình trạng dư thừa.

Theo báo cáo thị trường năm 2025 và dự báo 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản (DXS-FERI), năm 2026 dự kiến có thêm 125 dự án nhà ở, cung ứng khoảng 136.000 sản phẩm mới, tăng hơn 40% so với năm trước. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường có thể tiệm cận 200.000 sản phẩm – mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nguồn cung phân bổ tương đối đồng đều giữa các vùng nhưng vẫn tập trung tại hai cực tăng trưởng là miền Bắc và miền Nam. Đáng chú ý, hơn 60% sản phẩm đến từ các đại đô thị quy mô lớn, cho thấy xu hướng phát triển tổ hợp tích hợp thay vì dự án nhỏ lẻ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo nền tảng cho nguồn cung quay trở lại mạnh mẽ. Ông nhận định trong hai năm 2025-2026, lượng sản phẩm mới có thể tăng gấp 2-3 lần so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng nguồn cung lớn không đồng nghĩa với khả năng hấp thụ tương ứng nếu cơ cấu sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thực.

Thực tế cuối năm 2025 cho thấy dấu hiệu lệch pha cung – cầu ngày càng rõ nét. Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường ghi nhận khoảng 1.000 căn hộ trung cấp, 4.700 căn cao cấp và 2.000 căn hạng sang, gần như không có căn hộ thuộc phân khúc phổ thông. Tại Hà Nội, mức độ chênh lệch còn lớn hơn, với chỉ 646 căn trung cấp so với 19.380 căn cao cấp và 12.274 căn hạng sang. Điều này phản ánh sự mất cân đối nghiêm trọng: trong khi nhu cầu ở thực tập trung ở phân khúc giá vừa túi tiền, nguồn cung lại nghiêng mạnh về nhóm sản phẩm cao giá.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng phân khúc nhà ở thương mại giá khoảng 40-60 triệu đồng/m² hiện có nhu cầu lớn nhất tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu lại nằm ở nhóm trung – cao cấp, khiến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường cuối năm 2025 giảm khoảng 5-10 điểm phần trăm so với đầu năm. Theo ông, sự lệch pha này khiến thanh khoản suy yếu dù tổng nguồn hàng tăng.

Ở góc độ nghiên cứu, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường đã không còn tâm lý khan hiếm như trước. Khi nguồn cung dồi dào hơn, người mua có nhiều lựa chọn và trở nên thận trọng. Chỉ cần mức giá chênh 5-10% so với giá trị hợp lý cũng có thể làm thay đổi tốc độ giao dịch. Ông nhấn mạnh “cuộc chơi” hiện nay không còn là kỳ vọng tăng giá mà là giá trị thực và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Thanh khoản vì thế trở thành thước đo trung thực nhất cho sự phù hợp giữa sản phẩm và sức mua.

Bối cảnh lãi vay còn ở mức cao, kinh tế vĩ mô tiềm ẩn biến động càng khiến người mua dè dặt. Nhu cầu đầu cơ suy giảm rõ rệt, thay vào đó là nhu cầu ở thực, tập trung ở nhóm khách hàng trẻ và gia đình có thu nhập trung bình. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và đô thị vệ tinh diễn ra rõ hơn, nơi giá bán dễ tiếp cận và hạ tầng đang được cải thiện. Tuy vậy, nếu nguồn cung tại các khu vực này vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, bài toán lệch pha sẽ khó được giải quyết.

Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh cung tăng nhanh nhưng cầu hấp thụ còn chọn lọc, vai trò điều tiết là yếu tố quyết định. Ở cấp doanh nghiệp, chiến lược định giá và phân kỳ mở bán cần linh hoạt. Việc chia nhỏ nguồn hàng theo từng giai đoạn giúp theo dõi sát tỷ lệ hấp thụ và điều chỉnh kịp thời. Chính sách thanh toán giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng hỗ trợ người mua ở thực. Tuy nhiên, như các chuyên gia cảnh báo, linh hoạt không đồng nghĩa với dàn trải ưu đãi bằng mọi giá; mọi chính sách phải dựa trên tính toán dòng tiền thận trọng.

Ở tầm vĩ mô, điều tiết cơ cấu cung là yêu cầu cấp thiết. Sự dư thừa ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc phổ thông khan hiếm kéo dài, cho thấy cần cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo ông David Jackson, bên cạnh cải cách thủ tục, cần mở rộng các gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ và người mua nhà lần đầu – nhóm có nhu cầu ở thực lớn nhất. Ngược lại, tín dụng cho đầu tư nên được sàng lọc kỹ, ưu tiên dự án hoàn chỉnh pháp lý và phục vụ nhu cầu thực.

Trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đều tăng, giá nhà khó giảm sâu trong ngắn hạn. Vì vậy, thay vì kỳ vọng điều chỉnh mạnh về giá, thị trường cần hướng tới cân bằng thông qua tái cấu trúc cơ cấu sản phẩm và kiểm soát dòng vốn hợp lý. Năm 2026 có thể là bước ngoặt quan trọng: nguồn cung dồi dào mở ra cơ hội phục hồi, nhưng sự bền vững chỉ được đảm bảo khi phân khúc phổ thông không còn lép vế và thị trường thoát khỏi vòng xoáy lệch pha cung – cầu đã từng lặp lại trước đây.