Nhiều chủ đầu tư phải kéo giãn tiến độ dự án, thay đổi chiến lược bán hàng và cơ cấu lại sản phẩm để duy trì dòng tiền, trong khi triển vọng phục hồi vẫn phụ thuộc lớn vào khả năng cải thiện tín dụng, pháp lý và sức mua.

Tại một dự án căn hộ quy mô trung bình ở Long An, giáp ranh TP.HCM, phòng bán hàng vẫn mở cửa đón khách nhưng khung cảnh không còn nhộn nhịp như một năm trước. Cuối tuần chỉ có vài nhóm khách đến tham quan. Nhân viên tư vấn vẫn giới thiệu mặt bằng căn hộ, tiện ích và chính sách bán hàng, song phần lớn khách rời đi sau khi tìm hiểu mà chưa đưa ra quyết định. “Tháng trước chúng tôi chỉ bán được 6 căn, chỉ tương đương 1/5 so với cùng kỳ năm ngoái”, một nhân viên bán hàng cho biết.

Khung cảnh này phản ánh bức tranh chung của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản. Kỳ đầu của báo cáo đặc biệt “Giấc mơ an cư đi về đâu?” tập trung vào áp lực lãi suất đối với người mua nhà, thì ở phía còn lại của thị trường, các chủ đầu tư cũng đang chịu sức ép lớn từ chi phí vốn tăng, khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế và tốc độ bán hàng chậm hơn trước.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng năm 2025 đạt khoảng 19%, trong khi tốc độ huy động vốn của hệ thống ngân hàng chưa bắt kịp nhu cầu cho vay. Chênh lệch này khiến mặt bằng lãi suất huy động duy trì ở mức cao, kéo theo chi phí vốn của doanh nghiệp tăng lên. Với nhiều dự án bất động sản, lãi suất vay hiện dao động từ 11% đến 14% mỗi năm, thậm chí cao hơn đối với các doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc dự án có mức độ rủi ro lớn hơn.

Một lãnh đạo doanh nghiệp phát triển bất động sản tại TP.HCM (đề nghị giấu tên) chia sẻ với Bloomberg Businessweek Việt Nam rằng chi phí tài chính đang trở thành gánh nặng lớn nhất trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Theo ông, các khoản vay từng được hưởng lãi suất ưu đãi khoảng 9% nay đều chuyển sang lãi suất thả nổi trên 13%, khiến chi phí lãi vay tăng mạnh và làm suy giảm dòng tiền của doanh nghiệp. Một số dự án buộc phải giãn tiến độ xây dựng hoặc điều chỉnh kế hoạch đầu tư để giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn.

Bên cạnh chi phí vốn, khả năng tiếp cận tín dụng cũng trở nên khó khăn hơn. Trong bối cảnh cơ quan quản lý định hướng ưu tiên dòng vốn cho lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu và các ngành tạo giá trị gia tăng, các khoản vay dành cho bất động sản được xem xét thận trọng hơn. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phải tìm đến các nguồn vốn khác như phát hành trái phiếu, hợp tác với quỹ đầu tư hoặc đối tác nước ngoài, song chi phí huy động thường cao hơn đáng kể so với tín dụng ngân hàng.

Diễn biến trên thị trường cũng cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch (dự án không bị “ngâm lâu”), năng lực tài chính mạnh và thương hiệu đã được khẳng định vẫn duy trì được tiến độ triển khai dự án. Trong khi đó, các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ chịu áp lực lớn hơn khi doanh số bán hàng giảm, hàng tồn kho tăng và nghĩa vụ trả nợ đến hạn ngày càng lớn.

Ông Lee Leong Seng, Giám đốc Bộ phận Phát triển bất động sản nhà ở của Keppel Việt Nam, cho rằng nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Tuy nhiên, người mua hiện đánh giá dự án kỹ lưỡng hơn trước và dành nhiều sự quan tâm cho yếu tố pháp lý, chất lượng xây dựng, môi trường sống cũng như khả năng gia tăng giá trị trong dài hạn.

Theo ông, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận sức mua tương đối ổn định, dù tốc độ tiêu thụ không còn cao như giai đoạn thị trường tăng nóng.

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp nhỏ đang phải đối mặt với áp lực tồn kho lớn. Không ít dự án mở bán từ năm 2025 vẫn chưa tiêu thụ được 35-40% sản phẩm. Để xử lý dòng tiền, một số doanh nghiệp đàm phán gia hạn nợ với ngân hàng, chuyển nhượng một phần dự án hoặc tìm kiếm đối tác góp vốn. Thị trường mua bán, sáp nhập dự án vì vậy cũng sôi động hơn khi nhiều doanh nghiệp lớn tận dụng cơ hội mở rộng quỹ đất.

Trong bối cảnh đó, chiến lược bán hàng của các chủ đầu tư cũng thay đổi đáng kể. Thay vì cạnh tranh bằng cách giảm giá trực tiếp, phần lớn doanh nghiệp lựa chọn kéo dài thời gian thanh toán, hỗ trợ lãi suất trong hai đến ba năm đầu hoặc tăng mức chiết khấu cho khách thanh toán sớm. Một số dự án còn bổ sung gói nội thất, chương trình cam kết cho thuê hoặc hợp tác với ngân hàng để xây dựng các gói tín dụng riêng cho người mua.

Song song với việc điều chỉnh chính sách bán hàng, nhiều doanh nghiệp cũng thay đổi cơ cấu sản phẩm. Diện tích căn hộ được thiết kế nhỏ hơn để giảm tổng giá trị mỗi sản phẩm, trong khi tỷ trọng nhà ở dành cho người có nhu cầu ở thực được nâng lên. Các dự án gần tuyến giao thông công cộng hoặc khu vực có hạ tầng hoàn thiện cũng được ưu tiên phát triển nhằm đáp ứng xu hướng lựa chọn của người mua.

Theo đại diện một doanh nghiệp phát triển bất động sản tại Hà Nội, dư địa giảm giá bán hiện không nhiều vì chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đều ở mức cao. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp tập trung vào việc thiết kế phương án thanh toán phù hợp hơn với khả năng chi trả của khách hàng thay vì cắt giảm mạnh giá bán.

Khó khăn của thị trường bất động sản cũng lan sang nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế. Các doanh nghiệp xây dựng, vật liệu, nội thất và môi giới đều ghi nhận doanh thu giảm khi số lượng dự án triển khai mới chậm lại. Thị trường lao động trong ngành xây dựng cũng chịu tác động khi nhiều nhà thầu cắt giảm khối lượng công việc hoặc giãn tiến độ thi công.

Theo nhiều nghiên cứu, bất động sản cùng các ngành liên quan đóng góp khoảng 10% đến 15% GDP của Việt Nam. Vì vậy, khi hoạt động đầu tư và giao dịch trên thị trường chậm lại, tác động không chỉ dừng ở các chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến tăng trưởng của nhiều ngành kinh tế khác.

Dù vậy, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện một số tín hiệu tích cực. Việc triển khai Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn đang góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho nhiều dự án bị đình trệ trong thời gian dài. Nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ cải thiện dần trong giai đoạn 2026 đến 2027, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp hơn với nhu cầu của người dân.

Các chuyên gia cho rằng giai đoạn hiện nay là phép thử đối với năng lực quản trị của doanh nghiệp bất động sản. Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững, quản trị rủi ro tốt và tập trung vào nhu cầu ở thực nhiều khả năng sẽ vượt qua giai đoạn điều chỉnh và hưởng lợi khi thị trường phục hồi. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc phát triển dự án thiếu hiệu quả sẽ tiếp tục đối mặt với sức ép tái cơ cấu trong thời gian tới.