Sự dịch chuyển này diễn ra cùng lúc với đà suy giảm hiện diện của nhà đầu tư Trung Quốc đại lục, tạo ra thay đổi đáng chú ý trong cấu trúc dòng vốn trên thị trường nhà ở cao cấp của Tokyo.

Dòng vốn giàu có từ Đài Loan đang nổi lên như một động lực mới trên thị trường bất động sản Nhật Bản, trong bối cảnh nhà đầu tư Trung Quốc đại lục suy giảm hiện diện và căng thẳng địa chính trị thúc đẩy nhu cầu đa dạng hóa tài sản.

Sự dịch chuyển này phản ánh hai xu hướng cùng lúc: sự gia tăng nhanh chóng tài sản của giới giàu Đài Loan nhờ làn sóng bùng nổ trí tuệ nhân tạo, đồng thời là chiến lược phòng vệ trước rủi ro địa chính trị ngày càng hiện hữu tại eo biển Đài Loan. Đồng yen suy yếu và mức định giá tương đối hấp dẫn của bất động sản Nhật Bản cũng góp phần củng cố xu hướng.

Tại Tokyo, người mua Đài Loan hiện chiếm gần hai phần ba tổng số giao dịch mua căn hộ mới tại khu vực trung tâm của các khách hàng nước ngoài, theo dữ liệu từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản. Trong nửa đầu năm 2025, nhóm nhà đầu tư này đã mua 192 căn hộ mới tại 23 quận của Tokyo, tăng 82% so với toàn bộ năm trước.

Con số trên nhiều khả năng vẫn chưa phản ánh đầy đủ quy mô nhu cầu thực tế do chưa bao gồm người gốc Đài Loan đã sinh sống tại Nhật Bản.

Động lực phía sau xu hướng này đến từ sự gia tăng mạnh mẽ tài sản tại Đài Loan. Nền kinh tế hòn đảo được hưởng lợi đáng kể từ nhu cầu toàn cầu đối với chip bán dẫn phục vụ trí tuệ nhân tạo. Các doanh nghiệp công nghệ, đặc biệt là lĩnh vực bán dẫn do Taiwan Semiconductor Manufacturing Co. dẫn dắt, đã tạo ra làn sóng gia tăng tài sản trong khu vực tư nhân.

Thị trường chứng khoán Đài Loan tăng mạnh trong những năm gần đây, thúc đẩy giá trị tài sản hộ gia đình và tạo ra lượng vốn mới đáng kể cần được phân bổ sang các kênh đầu tư khác.

Trong khi đó, Nhật Bản nổi lên như một điểm đến tương đối thuận lợi. Khoảng cách địa lý gần giữa Đài Bắc và Tokyo cho phép thời gian di chuyển chỉ trong vài giờ. Đồng yen yếu giúp giảm đáng kể chi phí sở hữu tài sản đối với người mua sử dụng đồng Tân Đài tệ.

Trong một thập kỷ qua, đồng Tân Đài tệ đã tăng giá đáng kể so với đồng yen. Điều này khiến nhiều tài sản tại Nhật Bản trở nên rẻ hơn đáng kể đối với người mua Đài Loan khi quy đổi theo nội tệ.

Mức giá cũng đóng vai trò quan trọng. Theo dữ liệu ngành, giá căn hộ cao cấp tại Đài Bắc hiện cao hơn khoảng 64% so với Tokyo. Trong bối cảnh giá nhà tại Đài Loan tăng mạnh nhiều năm liên tiếp, một số nhà đầu tư bắt đầu nhìn nhận Tokyo như một thị trường vừa có tiềm năng sử dụng thực tế vừa có dư địa tăng giá dài hạn.

Xu hướng này không chỉ được thúc đẩy bởi yếu tố tài chính mà còn bởi tâm lý phòng vệ địa chính trị.

Nhà đầu tư Đài Loan ngày càng xem việc sở hữu tài sản ở nước ngoài như một biện pháp bảo toàn tài sản trong trường hợp căng thẳng khu vực leo thang. Bắc Kinh vẫn coi Đài Loan là một phần lãnh thổ của mình và tiếp tục duy trì lập trường thống nhất.

Đối với nhiều gia đình giàu có, việc sở hữu nhà tại Nhật Bản mang ý nghĩa nhiều hơn một khoản đầu tư đơn thuần. Đó có thể là nơi cư trú dự phòng, địa điểm cho con cái học tập trong tương lai hoặc tài sản phục vụ nhu cầu sinh sống xuyên biên giới.

Xu hướng này cũng đang thúc đẩy hoạt động của các tổ chức tài chính và công ty môi giới.

Nhiều ngân hàng Đài Loan mở rộng hiện diện tại Nhật Bản nhằm hỗ trợ nhu cầu đầu tư ngày càng tăng. Các công ty môi giới bất động sản Nhật Bản cũng tăng cường dịch vụ bằng tiếng Anh và tiếng Trung để phục vụ nhóm khách hàng nước ngoài có tài sản lớn.

Dù vậy, nhà đầu tư nước ngoài vẫn chỉ chiếm tỉ trọng tương đối nhỏ trên toàn thị trường. Trong nửa đầu năm 2025, người mua nước ngoài chỉ chiếm khoảng 3,5% tổng giao dịch căn hộ tại Tokyo, tăng từ mức 1,6% trước đó.

Tuy nhiên, ảnh hưởng của họ tập trung rõ hơn ở các quận trung tâm cao cấp, nơi tỉ trọng đã tăng lên 7,5%. Điều này khiến phân khúc khách hàng nước ngoài trở thành nhóm quan trọng đối với các doanh nghiệp môi giới phục vụ giới siêu giàu.

Trong khi dòng vốn từ Đài Loan gia tăng, sự hiện diện của nhà đầu tư Trung Quốc đại lục đang suy giảm.

Nền kinh tế Trung Quốc tiếp tục đối mặt với áp lực từ tiêu dùng yếu và niềm tin khu vực tư nhân suy giảm. Tình trạng này khiến hoạt động đầu tư ra nước ngoài của giới giàu đại lục chậm lại đáng kể.

Một số đơn vị môi giới cho biết sự vắng mặt của người mua Trung Quốc đại lục đang làm thay đổi động lực cạnh tranh trên thị trường. Khác với trước đây khi nhiều giao dịch được chốt rất nhanh, người mua hiện có thêm thời gian để đánh giá tài sản và đưa ra quyết định.

Tuy nhiên, đà tăng giá bất động sản tại Nhật Bản cũng bắt đầu tạo ra các câu hỏi về khả năng duy trì tăng trưởng dài hạn.

Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đang tiếp tục bình thường hóa chính sách tiền tệ sau nhiều năm duy trì lãi suất cực thấp. Chi phí vay tăng có thể ảnh hưởng đến triển vọng tăng giá của thị trường bất động sản.

Song song với đó, sự gia tăng của dòng vốn nước ngoài cũng làm dấy lên tranh luận trong nước về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân Nhật Bản.

Chính phủ Nhật Bản hiện chưa có kế hoạch áp đặt hạn chế đối với người nước ngoài mua bất động sản. Tuy nhiên, giới chức sẽ tăng cường giám sát thông tin đăng ký và yêu cầu khai báo quốc tịch đối với người mua.

Bất chấp những thay đổi về chính sách, nhiều doanh nghiệp trong ngành nhận định nhu cầu đầu tư xuyên biên giới sẽ tiếp tục duy trì. Đối với giới giàu Đài Loan, bất động sản Nhật Bản ngày càng được xem như sự kết hợp giữa nơi trú ẩn tài sản, lựa chọn phong cách sống và chiến lược quản lý rủi ro dài hạn.