Đạo luật này cấm các nhà đầu tư tổ chức mua nhà ở đơn lập (single-family homes), nhưng bao gồm các ngoại lệ đối với những trường hợp cải tạo diện rộng hoặc tạo cơ hội cho người thuê mua lại bất động sản trong tương lai.

Đạo luật tạo ra nhiều thách thức cho các chủ đất lớn, bao gồm các chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với những nhà đầu tư vi phạm, đồng thời có thể dọn đường cho cơ quan lập pháp các bang thông qua những lệnh cấm mua hàng mang tính thắt chặt hơn.

Tổng thống Donald Trump đã làm Wall Street rúng động khi kêu gọi cấm các nhà đầu tư lớn tham gia vào thị trường nhà ở Mỹ. Sáu tháng sau, nỗ lực đó kết thúc bằng một sự thỏa hiệp vẫn cho phép các chủ đất lớn nhất có nhiều phương cách để tiếp tục tăng trưởng.

Thỏa thuận này — được mã hóa trong luật nhà ở rộng lớn hơn chính thức có hiệu lực vào thứ Bảy — trên bề nổi là cấm các nhà đầu tư tổ chức (được định nghĩa là những đơn vị đã sở hữu từ 350 căn nhà trở lên) mua nhà ở đơn lập. Tuy nhiên, lệnh cấm nằm dưới tiêu đề "Nhà ở là dành cho Con người, Không phải Doanh nghiệp" này lại đi kèm với rất nhiều ngoại lệ.

Các chủ đất lớn như Invitation Homes Inc., Pretium và Tricon Residential của Blackstone Inc. vẫn có thể mua nhà cho thuê, miễn là họ thực hiện các đợt cải tạo lớn hoặc tạo cơ hội cho người thuê mua lại bất động sản đó vào một thời điểm nào đó trong tương lai. Các tổ chức cũng có thể mua bán nhà lẫn nhau và thâu tóm các bất động sản được phát triển chỉ để cho thuê — một mô hình có tên gọi "xây-để-cho-thê" (built-to-rent) đang nổi lên như con đường tăng trưởng ưu tiên của ngành này.

David Howard, một nhà vận động hành lang đại diện cho các chủ nhà ở đơn lập, cho biết: "Đạo luật không gạt bỏ các tổ chức ra khỏi thị trường nhà ở. Nó tạo ra các hướng dẫn, nhưng vẫn còn đủ khoảng trống để cho phép các tổ chức tiếp tục hoạt động."

Dù vậy, đạo luật này không phải là không gây tổn hại cho ngành. Nó cấm một hình thức thâu tóm từng rất phổ biến trong thời kỳ bùng nổ nhà ở đại dịch và đưa ra các mức phạt nặng đối với những nhà đầu tư vi phạm. Nó cũng có thể dọn đường cho cơ quan lập pháp các bang thông qua những lệnh cấm mua mang tính thắt chặt hơn. Trong khi đó, chỉ riêng mối đe dọa về một lệnh cấm sở hữu nhà cho thuê đơn lập của doanh nghiệp đã làm giảm mạnh các khoản đầu tư mới, và thị trường này nhiều khả năng sẽ mất thời gian để phục hồi.

Dự luật song đảng có tên Đạo luật Đường hướng Nhà ở Thế kỷ 21 (21st Century Road to Housing Act) đã tự động trở thành luật sau 10 ngày trôi qua mà không có chữ ký của ông Trump. Mặc dù ông liên tục đả kích các bên mua nhà là tổ chức, ông Trump cuối cùng đã từ chối ủng hộ đạo luật cho đến khi Quốc hội thông qua một dự luật gây tranh cãi hơn do ông tiên phong, yêu cầu xác thực danh tính cử tri nghiêm ngặt hơn.

Mục tiêu chỉ trích phổ biến

Các "chủ đất Wall Street" đã trở thành mục tiêu chỉ trích của cả hai đảng kể từ khi họ xuất hiện sau cuộc khủng hoảng phát mải nhà đất ở Mỹ, thu gom các bất động sản đơn lập trên khắp cả nước với giá rẻ mớm và — theo các nhà phê bình — ngăn cản những người dân Mỹ bình thường cố gắng mua căn nhà đầu tiên. Các thành phố thuộc Vùng Vành đai Mặt trời (Sun Belt) như Phoenix và Atlanta tỏ ra là những điểm đến hấp dẫn nhất vì mang lại cơ hội thâu tóm số lượng lớn nhà ở với mức giá chiết khấu.

Ngay từ đầu, các chủ đất lớn nhất đã argument rằng họ chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trong tổng quỹ nhà ở của Mỹ. Theo một nghiên cứu từ Viện Urban (Urban Institute), các công ty sở hữu trên 1.000 căn nhà chỉ đại diện cho 3% số lượng nhà ở đơn lập có sẵn để cho thuê trên toàn quốc.

Mặc dù vậy, họ vẫn trở thành "dê tế thần" thuận tiện trong một thị trường nhà ở đắt đỏ, ngay cả khi họ đã giảm mạnh việc mua vào lúc lãi suất tăng vọt vào giữa năm 2022.

Tổng thống Trump đã can thiệp vào cuộc tranh luận này vào tháng 1 năm nay, thời điểm chính quyền của ông đang tập trung giải quyết cuộc khủng hoảng khả năng chi trả rộng lớn hơn trước kỳ bầu cử giữa nhiệm kỳ. Trong một sắc lệnh hành chính, Tổng thống cam kết sẽ hành động quyết liệt để "ngăn chặn Wall Street biến các khu dân cư của nước Mỹ thành sàn giao dịch."

Cổ phiếu của các công ty sở hữu nhà cho thuê đơn lập đã giảm mạnh, và các nhà đầu tư đã ngừng xem xét các khoản thâu tóm mới trong khi chờ xem sáng kiến của ông Trump sẽ đi về đâu. Điểm đáy của ngành diễn ra vào tháng 3. Đó là khi Thượng viện thông qua một phiên bản của dự luật nhà ở bao gồm một biện pháp ảnh hưởng đến mảng kinh doanh xây dựng nhà mới chuyên để cho thuê — điều đã hứng chịu sự chỉ trích gay gắt từ các nhà thầu xây dựng nhà.

Theo Drew Flahive, Chủ tịch công ty quản lý tài sản thay thế Amherst (đơn vị sở hữu danh mục khoảng 50.000 căn nhà cho thuê đơn lập), phiên bản luật cuối cùng đã tìm được sự dung hòa. Nó cấm các chủ đất lớn mua những căn nhà sẵn sàng chuyển vào ở trên thị trường tự do — một hình thức mua bán không được lòng cử tri — trong khi vẫn cho phép các chiến lược như "xây-để-cho-thê" giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở tại Mỹ.

Flahive chia sẻ: "Điều cuối cùng mà bất kỳ ai muốn làm là khiến nhà ở trở nên đắt đỏ hơn nữa đối với khả năng chi trả."

Ngay cả khi có các ngoại lệ, đạo luật vẫn tạo ra nhiều thách thức cho các chủ đất lớn. Amherst đã sa thải hơn 100 nhân viên sau khi triển vọng về một lệnh cấm triệt để làm hoảng loạn các nhà cung cấp vốn vào đầu năm nay. Flahive cho biết có thể sẽ mất một hoặc hai năm để các nhà cung cấp vốn cảm thấy an tâm với đạo luật và cam kết rót vốn mới để thâu tóm nhà cho thuê.

Quy định ở cấp bang và địa phương vẫn là một câu hỏi ngỏ khác. Tính đến giữa năm ngoái, các nhà lập pháp ở khoảng hai chục bang đã đề xuất các quy định nhằm hạn chế các nhà đầu tư tổ chức trên thị trường nhà ở, theo một báo cáo của Viện Doanh nghiệp Mỹ (American Enterprise Institute). Việc ông Trump ủng hộ lệnh cấm nhiều khả năng sẽ tạo ra sự đồng điệu với các nhà lập pháp Đảng Cộng hòa ở những nơi như Georgia — nơi có tỷ lệ nhà cho thuê đơn lập do doanh nghiệp sở hữu ở mức cao tại thủ phủ — và Michigan, nơi các nhà lập pháp đã thông qua lệnh cấm một phần đối với hoạt động này.

Lance Lambert, Giám đốc điều hành của công ty nghiên cứu thị trường nhà ở ResiClub, nhận định: “Vấn đề chính trị này sẽ vẫn tồn tại chừng nào khả năng chi trả cho nhà ở vẫn còn bị thắt chặt.”