Sự phân hóa của thị trường trong nửa đầu năm thể hiện rõ qua diễn biến tại từng khu vực. Thay vì tăng trưởng đồng đều như những chu kỳ trước, thanh khoản tập trung vào các địa phương có hạ tầng hoàn thiện, nguồn cung chất lượng và sự hiện diện của các doanh nghiệp phát triển dự án lớn.

43.400 sản phẩm tập trung ở miền Bắc

Miền Bắc tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm khoảng 43.400 sản phẩm trong tổng nguồn cung sơ cấp cả nước. Hà Nội cùng các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Hải Phòng là tâm điểm của hàng loạt dự án quy mô lớn được đưa ra thị trường. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ và khu đô thị, hưởng lợi từ tiến độ xây dựng các tuyến vành đai, cầu vượt sông Hồng và mạng lưới giao thông kết nối khu vực.

Tuy vậy, lượng giao dịch không phân bổ đồng đều giữa các dự án. Theo DXS-FERI, các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi doanh nghiệp có thương hiệu vẫn duy trì tốc độ bán hàng tích cực. Trong khi đó, nhiều dự án ở vị trí kém thuận lợi hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh ghi nhận lượng khách quan tâm thấp hơn đáng kể.

Miền Nam tiếp tục là khu vực có nguồn cung lớn thứ hai với khoảng 33.200 sản phẩm. TP HCM cùng các đô thị vệ tinh vẫn là điểm đến của nhiều dự án quy mô lớn, đặc biệt tại những khu vực được hưởng lợi từ đường Vành đai 3, cao tốc và các tuyến metro đang được đầu tư.

Theo DXS-FERI, xu hướng lựa chọn của người mua tại khu vực phía Nam ngày càng rõ rệt. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng đảm bảo và kết nối hạ tầng thuận lợi tiếp tục ghi nhận giao dịch ổn định. Ngược lại, các dự án nhỏ lẻ hoặc nằm xa trung tâm phải kéo dài thời gian bán hàng, đồng thời tăng cường chính sách ưu đãi để thu hút khách.

Miền Trung ghi nhận nguồn cung cải thiện nhờ một số dự án mới tại Đà Nẵng và Khánh Hòa, song quy mô thị trường vẫn khiêm tốn. Trong khi đó, miền Tây tiếp tục là khu vực trầm lắng nhất khi nguồn cung mới chỉ khoảng 1.000 sản phẩm và tỉ lệ hấp thụ thấp nhất cả nước.

Theo đơn vị nghiên cứu, hạ tầng đang trở thành yếu tố quyết định sức hút của từng thị trường. Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các khu vực nằm dọc các tuyến vành đai, metro, cao tốc hoặc những nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh. Đây cũng là nhóm địa bàn được kỳ vọng dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới.

Doanh nghiệp tăng tốc M&A

Bên cạnh sự phân hóa về thanh khoản, nửa đầu năm còn chứng kiến hoạt động mua bán, sáp nhập dự án diễn ra sôi động hơn.

Theo DXS-FERI, nhiều doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tranh thủ mở rộng quỹ đất thông qua các thương vụ M&A quy mô lớn. Mitsubishi Corporation đầu tư khoảng 1.900 tỉ đồng để nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt. Bcons chi hơn 3.000 tỉ đồng để mua dự án Thuận An 2. Một số doanh nghiệp khác như OBC Holdings hay Everland An Giang cũng tham gia thị trường với các thương vụ nhận chuyển nhượng dự án nhằm chuẩn bị nguồn hàng cho những năm tới.

Theo DXS-FERI, làn sóng M&A được thúc đẩy bởi việc khung pháp lý từng bước hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động chuyển nhượng dự án. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền, các nhà đầu tư có năng lực tài chính coi đây là thời điểm phù hợp để tích lũy quỹ đất với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn thị trường sôi động.

Cùng với việc mở rộng quỹ đất, các chủ đầu tư cũng thay đổi chiến lược bán hàng nhằm thích ứng với sức mua suy giảm.

Thay vì điều chỉnh mạnh giá bán, nhiều doanh nghiệp tập trung hỗ trợ người mua thông qua các gói tài chính. Chính sách phổ biến là giảm tỉ lệ thanh toán ban đầu xuống khoảng 10%, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ hai đến ba năm, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng mức chiết khấu cho khách thanh toán sớm. Các chương trình này giúp giảm áp lực tài chính trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao.

Thị trường môi giới cũng có sự thay đổi rõ nét. Theo khảo sát của DXS-FERI, hơn 85% doanh nghiệp môi giới ưu tiên phân phối sản phẩm của các chủ đầu tư lớn, đồng thời đặt thanh khoản và uy tín của dự án lên hàng đầu khi lựa chọn hợp tác. Điều này phản ánh xu hướng tập trung nguồn lực vào những sản phẩm có khả năng giao dịch tốt thay vì mở rộng danh mục như trước.

Lãi suất tiếp tục neo cao

Theo dự báo của DXS-FERI, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục cải thiện trong sáu tháng cuối năm với khoảng 33.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 133.000 sản phẩm. Phần lớn nguồn hàng vẫn tập trung ở phân khúc căn hộ tại Hà Nội, TP HCM và các đô thị vệ tinh.

Dù vậy, thanh khoản nhiều khả năng chưa có sự bứt phá khi lãi suất cho vay dự kiến vẫn dao động trong khoảng 12-14%. DXS-FERI dự báo tỉ lệ hấp thụ của thị trường sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức 20-30%, còn giá bán sơ cấp chủ yếu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ. Thị trường thứ cấp có thể chịu áp lực lớn hơn tại những dự án sử dụng nhiều vốn vay hoặc nằm ở khu vực thanh khoản thấp.

Đơn vị nghiên cứu cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu. Khả năng bán hàng sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng dự án, tiến độ triển khai, năng lực của chủ đầu tư và giá trị khai thác thực tế của sản phẩm. Những dự án đáp ứng tốt các tiêu chí này sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ đối mặt áp lực lớn hơn.

Quá trình sàng lọc diễn ra trong năm 2026 có thể khiến tốc độ phục hồi của thị trường chậm hơn kỳ vọng, nhưng cũng góp phần định hình một chu kỳ phát triển bền vững hơn. Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính và dòng vốn được phân bổ theo hiệu quả của từng dự án, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định hơn trong những năm tiếp theo.