Báo cáo quý II.2026 của Avison Young cho thấy bức tranh ngày càng phân hóa giữa các phân khúc, khi nhà ở chịu áp lực điều chỉnh còn bất động sản thương mại và công nghiệp tiếp tục giữ được sức chống chịu. Điểm chung nổi bật là hạ tầng giao thông và quy hoạch vùng đang trở thành yếu tố quyết định giá trị của thị trường trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Bối cảnh kinh tế vẫn tạo nền tảng thuận lợi. GDP quý II tăng 8,39%, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng trên 10%, trong khi vốn FDI đăng ký trong sáu tháng đầu năm tăng 61%, đạt 34,65 tỉ USD. Tiêu dùng và du lịch tiếp tục phục hồi mạnh. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm, buộc thị trường chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.

Thị trường văn phòng là phân khúc phản ánh rõ sự ổn định của nền kinh tế. Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A khu trung tâm duy trì khoảng 55 USD/m² mỗi tháng với tỉ lệ lấp đầy hơn 90%. Trong khi nguồn cung khu trung tâm gần như không còn nhiều, các chủ đầu tư đang dịch chuyển sang những khu đô thị mới như Vinhomes Grand Park hay khu Đông thành phố, nơi được hưởng lợi từ các tuyến metro và hệ thống giao thông kết nối.

Xu hướng tương tự cũng xuất hiện tại Hà Nội khi các dự án mới tập trung ở khu vực phía Tây thay vì khu vực lõi. Giá thuê văn phòng hạng A duy trì quanh mức 35 USD/m² mỗi tháng, còn Đà Nẵng tiếp tục thu hút doanh nghiệp công nghệ và logistics nhờ kế hoạch phát triển trung tâm tài chính quốc tế cùng nhiều dự án công nghệ quy mô lớn.

Phân khúc bán lẻ cũng đang thay đổi. Thay vì chạy đua mở rộng diện tích, các trung tâm thương mại chuyển sang cạnh tranh bằng chất lượng trải nghiệm và vị trí. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu nhờ sức mua trong nước và lượng khách quốc tế tăng cao. Hà Nội ghi nhận làn sóng mở rộng về phía Tây, còn Đà Nẵng kỳ vọng được tiếp thêm động lực khi AEON Mall chính thức đi vào hoạt động.

Khách sạn và căn hộ dịch vụ tiếp tục hưởng lợi từ sự phục hồi của du lịch quốc tế và dòng chuyên gia nước ngoài. Tại TP.HCM, nhiều thương hiệu quốc tế như Oakwood, Ascott hay Hyatt Centric chuẩn bị gia nhập thị trường. Đà Nẵng và Quảng Nam ghi nhận công suất phòng cao điểm mùa hè đạt gần 90%, phản ánh nhu cầu nghỉ dưỡng đang trở lại mạnh mẽ.

Ngược lại, nhà ở là phân khúc chịu nhiều áp lực nhất. Sau nhiều năm tăng giá nhanh, thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm đáng kể do chi phí vốn cao và mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua. Khoảng cách giữa giá sơ cấp và giá giao dịch thứ cấp ngày càng lớn, đặc biệt tại Hà Nội.

Tại TP.HCM, thị trường đang dịch chuyển sang các khu đô thị vệ tinh dọc Vành đai 3 và các dự án phát triển theo mô hình TOD, nơi giá bán dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn được hưởng lợi từ hạ tầng mới. Trong khi đó, phân khúc biệt thự và nhà liên kế vẫn duy trì sức hút nhờ nguồn cung hạn chế và kỳ vọng tích lũy tài sản dài hạn.

Nếu nhà ở bước vào giai đoạn sàng lọc thì bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng của toàn thị trường. Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng tại cả miền Bắc và miền Nam nhờ nhu cầu từ các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài. Xu hướng xây dựng khu công nghiệp xanh, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG và tích hợp hạ tầng logistics hiện đại đang trở thành lợi thế cạnh tranh mới trong thu hút FDI.

Theo Avison Young, yếu tố có khả năng định hình toàn bộ thị trường trong những năm tới không còn là nguồn cung mà là hạ tầng. Các dự án metro, đường vành đai, cao tốc, cảng biển và sân bay đang mở rộng phạm vi phát triển của các đô thị lớn, tạo ra những cực tăng trưởng mới và làm thay đổi bản đồ giá trị bất động sản.

Sự thay đổi này đặc biệt rõ tại TP.HCM, nơi hệ thống metro, Vành đai 3 và các dự án cảng biển đang thúc đẩy quá trình giãn dân về phía Đông và phía Nam. Hà Nội tiếp tục mở rộng về phía Tây và phía Bắc, trong khi Đà Nẵng được kỳ vọng hưởng lợi từ cảng Liên Chiểu và các dự án logistics quy mô lớn.

Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới cũng đi kèm nhiều thách thức. Giá nhà vẫn cao so với thu nhập của người dân, áp lực lãi suất chưa hoàn toàn biến mất và nguồn cung mới tại một số phân khúc có thể tạo ra cạnh tranh lớn hơn trong vài năm tới. Ngoài ra, diễn biến kinh tế toàn cầu và khả năng duy trì dòng vốn FDI cũng sẽ ảnh hưởng đáng kể đến triển vọng thị trường.

Dù vậy, so với các chu kỳ trước, bất động sản Việt Nam đang có nền tảng bền vững hơn. Thay vì dựa chủ yếu vào tăng giá, thị trường đang được dẫn dắt bởi hạ tầng, dòng vốn sản xuất và nhu cầu sử dụng thực. Đây có thể là giai đoạn chuyển đổi quan trọng, đưa bất động sản từ mô hình phát triển theo chiều rộng sang tăng trưởng dựa trên chất lượng, kết nối vùng và giá trị sử dụng lâu dài.