Sau giai đoạn hồi phục mạnh trong năm 2025, thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với bức tranh nhiều gam màu đối lập. Hàng loạt dự án mới được triển khai, nguồn cung cải thiện rõ rệt và hoạt động phát triển dự án diễn ra sôi động hơn. Tuy nhiên, sức mua không tăng tương ứng. Dòng tiền trên thị trường có xu hướng thu hẹp phạm vi, tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Báo cáo thị trường sáu tháng đầu năm của Viện Nghiên cứu Kinh tế, Tài chính và Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) nhận định bất động sản nhà ở đang bước vào giai đoạn "từ phân hóa đến chọn lọc". Đây được xem là bước chuyển quan trọng sau chu kỳ phục hồi, khi khả năng bán hàng ngày càng phụ thuộc vào chất lượng dự án thay vì diễn biến chung của thị trường.

Trong nửa đầu năm, nền kinh tế tiếp tục duy trì nhiều tín hiệu khả quan. GDP tăng 8,18%, mức cao nhất trong nhiều năm gần đây. Vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỉ USD, còn giải ngân đầu tư công đạt gần 357.000 tỉ đồng, tương đương hơn 35% kế hoạch năm. Nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn tại Hà Nội, TP HCM và các vùng kinh tế trọng điểm được thúc đẩy, tạo thêm kỳ vọng cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Nhưng thị trường tài chính lại đối mặt sức ép lớn. Mặt bằng lãi suất huy động tăng trở lại kéo theo lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14% một năm. Chi phí vốn tăng khiến cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền.

Theo DXS-FERI, áp lực lãi suất cùng những biến động của kinh tế thế giới đã ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý thị trường. Người mua dành nhiều thời gian đánh giá khả năng tài chính, hiệu quả đầu tư cũng như triển vọng của từng dự án trước khi giao dịch.

Nguồn cung vượt 100.000 sản phẩm nhưng giao dịch giảm hơn 60%

Sự thay đổi trong tâm lý người mua nhanh chóng phản ánh lên các chỉ số thị trường.

Theo DXS-FERI, tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 102.500 sản phẩm trong sáu tháng đầu năm, tăng 40% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nguồn cung mới đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16%, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP HCM và các đô thị vệ tinh, nơi nhiều doanh nghiệp lớn đồng loạt đưa dự án ra thị trường.

Các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ và khu đô thị quy mô lớn của những chủ đầu tư như Vinhomes, Masterise Homes, Sun Group hay MIK Group. Việc nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý giúp nguồn hàng cải thiện đáng kể sau thời gian dài khan hiếm.

Dù vậy, thanh khoản lại đi theo chiều ngược lại.

Lượng hấp thụ trên thị trường chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm tới 62% so với sáu tháng cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ trên phạm vi cả nước chỉ còn 20-30%, thấp hơn nhiều so với mức trên 50% từng ghi nhận trong giai đoạn trước.

Khoảng cách ngày càng lớn giữa nguồn cung và lượng giao dịch cho thấy thị trường đã bước sang trạng thái mới. Việc tung thêm sản phẩm không còn bảo đảm khả năng bán hàng. Mỗi giao dịch đều đòi hỏi quá trình cân nhắc kỹ hơn, đặc biệt với những khoản đầu tư có sử dụng vốn vay.

Theo giới phân tích, diễn biến này phản ánh quá trình sàng lọc tự nhiên của thị trường sau giai đoạn phục hồi nhanh. Khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, dòng tiền có xu hướng ưu tiên các tài sản có tính an toàn, thanh khoản tốt và tiềm năng khai thác ngay thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Người mua ưu tiên giá trị khai thác

Nếu những năm trước, mức giá là yếu tố được quan tâm hàng đầu, thì trong năm nay thứ tự ưu tiên của người mua đã thay đổi đáng kể.

Khảo sát của DXS-FERI với 1.280 khách hàng cho thấy gần 97% đánh giá pháp lý là tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản. Vị trí dự án, khả năng kết nối hạ tầng và uy tín của chủ đầu tư lần lượt đứng ở các vị trí tiếp theo. Trong khi đó, yếu tố giá bán được cân nhắc cùng với tiến độ thanh toán và các chính sách hỗ trợ tài chính.

Xu hướng này cũng cho thấy dòng tiền trên thị trường đang dịch chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu sử dụng thực và đầu tư dài hạn. Các sản phẩm có khả năng cho thuê, tạo dòng tiền hoặc nằm tại khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng tiếp tục thu hút sự quan tâm, trong khi những dự án thiếu lợi thế cạnh tranh gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Sự thay đổi trong hành vi người mua cũng tác động trực tiếp đến diễn biến giá.

Theo DXS-FERI, mặt bằng giá sơ cấp vẫn tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái do chi phí phát triển dự án tiếp tục leo thang. Tại miền Bắc, giá căn hộ dao động từ 45 đến 170 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 10-15%. Nhà phố, biệt thự và shophouse cũng ghi nhận mức tăng 5-7% ở nhiều khu vực.

Tuy nhiên, nếu so với cuối năm 2025, giá bán nhìn chung đã chững lại. Thay vì điều chỉnh bảng giá, các chủ đầu tư lựa chọn tăng ưu đãi thông qua chính sách hỗ trợ lãi suất, kéo giãn tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu hoặc áp dụng mức chiết khấu cao hơn. Những công cụ này giúp doanh nghiệp duy trì mặt bằng giá trong khi vẫn cải thiện khả năng tiếp cận của người mua.

Đó cũng là dấu hiệu cho thấy cuộc cạnh tranh trên thị trường đang thay đổi. Thay vì cạnh tranh bằng số lượng dự án, doanh nghiệp phải chứng minh chất lượng sản phẩm, năng lực tài chính và khả năng đồng hành cùng khách hàng trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.