Sau nhiều năm thị trường bất động sản đối mặt tình trạng mất cân đối cung - cầu, nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền ngày càng khan hiếm trong khi các yêu cầu về an toàn đô thị liên tục thay đổi, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều chính sách được đánh giá có thể tạo ra bước ngoặt cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Đáng chú ý, dự thảo không chỉ bổ sung một phân khúc nhà ở hoàn toàn mới là "nhà ở thương mại giá phù hợp", mà còn đề xuất cơ chế rút ngắn thủ tục đầu tư cho các dự án ưu tiên, siết quản lý chung cư mini và lần đầu đưa các vi phạm về an toàn sạc xe điện tại chung cư vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm. Những thay đổi này phản ánh nỗ lực điều chỉnh chính sách theo diễn biến thực tế của thị trường và quá trình đô thị hóa.

Điểm nổi bật nhất của dự thảo là việc luật hóa khái niệm “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Khác với nhà ở xã hội vốn được xây dựng bằng cơ chế ưu đãi đặc thù và dành cho một nhóm đối tượng nhất định, phân khúc mới vẫn vận hành theo cơ chế thị trường nhưng được hưởng một số chính sách hỗ trợ để giữ mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Theo dự thảo, loại hình này được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Các dự án sẽ được hưởng ưu đãi về đất đai và thuế, qua đó giảm chi phí phát triển và tạo điều kiện để doanh nghiệp đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá dễ tiếp cận hơn.

Đối tượng được mua hoặc thuê mua không chỉ là người thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội như công nhân, người thu nhập thấp hay lực lượng vũ trang, mà còn bao gồm các tổ chức, doanh nghiệp và tổ chức chính trị - xã hội theo quy định. Đây được xem là bước mở rộng phạm vi tiếp cận nhà ở, đặc biệt đối với nhóm thu nhập trung bình - nhóm lâu nay gần như không có lựa chọn trên thị trường.

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản chứng kiến sự dịch chuyển mạnh về phía phân khúc trung và cao cấp. Giá nhà tăng nhanh khiến nhiều người có thu nhập từ 20 đến 30 triệu đồng mỗi tháng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại thông thường. Khoảng trống này ngày càng lớn khi nguồn cung căn hộ bình dân liên tục suy giảm.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc bổ sung nhà ở thương mại giá phù hợp có thể giúp lấp đầy khoảng trống đó. Nếu được triển khai hiệu quả, phân khúc này không chỉ mở rộng cơ hội an cư cho người dân mà còn góp phần cân bằng lại cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng chính sách xuất hiện đúng thời điểm khi thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Việc hình thành một phân khúc mới với cơ chế ưu đãi riêng có thể tạo thêm động lực cho doanh nghiệp phát triển sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực thay vì tập trung vào các dự án có biên lợi nhuận cao.

Song song với việc mở rộng nguồn cung, dự thảo cũng đặt ra các điều kiện nhằm hạn chế đầu cơ. Theo đó, mỗi cá nhân chỉ được mua hoặc thuê mua tối đa một căn nhà ở thương mại giá phù hợp và không được chuyển nhượng trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ khi nhận bàn giao.

Quy định này tương tự cơ chế đang áp dụng đối với nhà ở xã hội, với mục tiêu bảo đảm chính sách hỗ trợ đến đúng người có nhu cầu thực thay vì trở thành công cụ đầu tư ngắn hạn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng chỉ quy định thời hạn chuyển nhượng là chưa đủ nếu thiếu cơ chế giám sát hiệu quả.

Bài học từ nhà ở xã hội cho thấy vẫn tồn tại tình trạng khai báo thu nhập không trung thực hoặc nhờ người khác đứng tên để hưởng chính sách. Vì vậy, cùng với quy định hạn chế chuyển nhượng, cần xây dựng cơ chế hậu kiểm chặt chẽ về điều kiện thu nhập, đối tượng thụ hưởng và quá trình sử dụng nhà ở nhằm ngăn chặn việc trục lợi.

Một điểm đáng chú ý khác là dự thảo đề xuất cơ chế "luồng xanh" trong thủ tục đầu tư nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo đó, các dự án sử dụng thiết kế mẫu hoặc thiết kế điển hình đã được cơ quan có thẩm quyền công bố, đồng thời phù hợp với quy hoạch, sẽ được miễn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và miễn giấy phép xây dựng. Một số trường hợp cũng có thể được giao đất và chấp thuận chủ trương đầu tư mà không phải thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu.

Đối với doanh nghiệp, đây được xem là thay đổi có ý nghĩa lớn bởi thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư hiện là một trong những nguyên nhân khiến chi phí dự án tăng cao. Khi rút ngắn được quy trình và giảm chi phí tài chính, doanh nghiệp có thêm dư địa để kiểm soát giá bán, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Trong khi tạo thuận lợi cho các dự án ưu tiên, dự thảo vẫn giữ quan điểm quản lý chặt với loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do cá nhân xây dựng, thường được gọi là chung cư mini.

Theo quy định mới, nếu công trình được xây dựng để bán hoặc bán kết hợp cho thuê mua, chủ sở hữu phải đáp ứng đầy đủ điều kiện của một chủ đầu tư dự án bất động sản và tuân thủ toàn bộ quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp chỉ xây dựng để cho thuê cũng phải đáp ứng nghiêm ngặt các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cũng như điều kiện hạ tầng giao thông để xe cứu hỏa có thể tiếp cận.

Việc tiếp tục siết điều kiện đối với chung cư mini được xem là động thái nhằm khắc phục những bất cập đã bộc lộ trong thời gian qua, đặc biệt sau nhiều vụ cháy gây hậu quả nghiêm trọng. Mục tiêu không phải hạn chế nguồn cung nhà ở giá thấp mà là bảo đảm tiêu chuẩn an toàn tối thiểu đối với loại hình công trình có mật độ cư dân cao.

Một nội dung mới khác phản ánh sự thay đổi của đời sống đô thị là quy định liên quan đến xe điện. Lần đầu tiên, dự thảo Luật Nhà ở đưa hành vi quản lý và sử dụng khu vực để xe điện, sạc xe điện hoặc đổi pin không đúng quy định, gây mất an toàn cháy nổ, vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm.

Quy định này xuất hiện trong bối cảnh số lượng xe điện tăng nhanh, trong khi nhiều chung cư vẫn thiếu tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất cho hạ tầng sạc. Thực tế thời gian qua đã xảy ra không ít tranh cãi khi một số ban quản lý tự cấm cư dân đưa xe điện xuống tầng hầm vì lo ngại nguy cơ cháy nổ.

Nhiều chuyên gia cho rằng thay vì cấm tuyệt đối, việc xây dựng quy chuẩn kỹ thuật rõ ràng sẽ tạo cơ sở pháp lý để vừa bảo đảm an toàn, vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng phương tiện xanh. Theo hướng này, khu vực sạc xe điện có thể phải đáp ứng các yêu cầu như bố trí tách biệt với khu để xe chạy xăng, có vách ngăn chống cháy, hệ thống báo cháy tự động, camera giám sát và hệ thống hút khói theo tiêu chuẩn kỹ thuật.