Đề xuất này nằm trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội ngày 22/10, nhằm xử lý bài toán phân chia quyền lợi và nghĩa vụ tài chính giữa các chủ sở hữu khi chung cư được xây dựng lại.

Sáng 22.10, đại diện Bộ Tư pháp thừa ủy quyền của Thủ tướng, trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó bổ sung cơ chế xử lý quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết thời hạn sử dụng. Điểm đáng chú ý là dự thảo thiết kế nhiều phương án để người dân lựa chọn, từ góp kinh phí xây dựng mới, chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất đến nhận bồi thường bằng tiền.

Ba lựa chọn khi chung cư hết niên hạn

Theo đề xuất của Chính phủ, thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, đồng thời gắn với cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi hết thời hạn sử dụng, nếu chung cư cần phá dỡ để cải tạo hoặc xây dựng lại, chủ sở hữu có thể nộp kinh phí thực hiện dự án.

Khoản đóng góp dự kiến được tính theo công thức lấy diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới trên mỗi mét vuông sàn tại thời điểm phá dỡ. Cách tính này gắn nghĩa vụ tài chính của từng hộ với quy mô căn hộ đang sở hữu và chi phí đầu tư tại thời điểm triển khai dự án, thay vì áp dụng một mức đóng góp cố định cho tất cả các hộ dân.

Chủ sở hữu có thể thanh toán theo tiến độ hoặc nộp một lần sau khi được bàn giao căn hộ mới. Khoản kinh phí và phương thức thanh toán sẽ được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định cho phép trả theo tiến độ có thể giảm áp lực huy động một khoản tiền lớn trong thời gian ngắn, đặc biệt đối với những hộ không có sẵn nguồn vốn.

Trường hợp không muốn hoặc không đủ khả năng đóng tiền xây dựng lại, chủ sở hữu có thể chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ cho một chủ thể khác. Đây là phương án giúp người dân rút khỏi dự án mà vẫn có cơ chế chuyển giao quyền tài sản, đồng thời tạo điều kiện để các bên có nhu cầu và năng lực tài chính tiếp nhận phần quyền đó.

Nếu không góp tiền và cũng không chuyển nhượng, chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất gắn với căn hộ, xác định theo tỷ lệ phần quyền sử dụng tại thời điểm phá dỡ chung cư. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của phương án này sẽ phụ thuộc vào cách xác định giá trị quyền sử dụng đất, trình tự thực hiện và cơ chế bảo đảm quyền lợi của người dân trong quá trình triển khai.

Đối với các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994, dự thảo đưa ra cơ chế riêng. Chủ sở hữu có thể lựa chọn nhận nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội hoặc nhận tiền hay quyền sử dụng đất có giá trị tương đương căn hộ tái định cư. Theo phương án được trình, nhóm chủ sở hữu này không phải đóng góp kinh phí cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Việc phân biệt giữa chung cư xây dựng trước năm 1994 và các công trình xây dựng sau thời điểm này cho thấy dự thảo hướng tới những cơ chế xử lý khác nhau theo nhóm công trình. Tuy nhiên, các lựa chọn về tài chính và bồi thường cũng đặt ra yêu cầu phải làm rõ cách xác định giá trị tài sản, điều kiện chuyển nhượng và trách nhiệm của các bên để hạn chế tranh chấp khi triển khai.

Bài toán khả năng chi trả của người dân

Thẩm tra dự thảo, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, chỉnh lý các quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các nguyên tắc cần được làm rõ để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa những chính sách có liên quan trong dự thảo luật.

Tại phiên thảo luận tổ sau đó, bà Trần Lan Phương, Ủy viên Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội, lưu ý nhóm chủ sở hữu tại các chung cư xây dựng sau năm 1994 không đủ khả năng tài chính để đóng góp kinh phí xây dựng lại. Theo bà, dù dự thảo quy định cơ chế bồi thường cho những trường hợp không tham gia đóng góp, lựa chọn này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nơi ở và tài sản tích lũy của các gia đình.

Bà Phương cho rằng việc cho phép thanh toán theo tiến độ hoặc một lần sau khi nhận bàn giao căn hộ mới chưa đủ để giải quyết khó khăn của những hộ thực sự không có khả năng chi trả. Bà đề nghị Chính phủ xây dựng tiêu chí cụ thể để xác định đối tượng cần hỗ trợ, làm rõ nguồn vốn dành cho phương án trả dần và phương thức bố trí chỗ ở phù hợp trong quá trình cải tạo, xây dựng lại.

Những vấn đề này phản ánh một thách thức lớn trong quá trình tái thiết chung cư cũ: quyền sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất, nhưng việc xây dựng lại đòi hỏi nguồn vốn đáng kể và sự phối hợp của nhiều chủ sở hữu. Nếu cơ chế đóng góp, chuyển nhượng và bồi thường chưa đủ rõ ràng, khác biệt về khả năng tài chính giữa các hộ có thể trở thành trở ngại đối với tiến độ thực hiện dự án.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với luật hiện hành. Quốc hội dự kiến tiếp tục thảo luận tại tổ trong ngày 22.10, thảo luận tại hội trường ngày 29.10 và xem xét biểu quyết thông qua vào ngày 21.11.