Lời tòa soạn: Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường căn hộ tại các đô thị lớn đang bước vào thời kỳ chậm lại rõ rệt. Giao dịch không còn sôi động như trước, lượng khách tham quan dự án giảm, trong khi các chính sách ưu đãi bán hàng được đẩy mạnh hơn để giữ thanh khoản. Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao, chưa cho thấy tín hiệu điều chỉnh tương ứng với sức mua.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao và chi phí vốn chưa có nhiều dư địa giảm, quyết định xuống tiền của người mua ngày càng trở nên thận trọng. Không chỉ nhóm vay vốn, ngay cả những người có tích lũy cũng có xu hướng trì hoãn để quan sát thêm diễn biến thị trường.

Kỳ 1 của báo cáo đặc biệt "Giấc mơ an cư đi về đâu?" ghi nhận thực tế thanh khoản đang chậm lại, đồng thời phản ánh những thay đổi trong hành vi người mua nhà và áp lực lãi suất đang chi phối thị trường như thế nào.

Kỳ 1: Lãi suất neo cao, người cần mua nhà tiếp tục đứng ngoài thị trường

Tại một dự án căn hộ quy mô lớn ở khu vực vùng ven TP.HCM, không khí giao dịch thời gian gần đây đã khác khá nhiều so với giai đoạn trước. Những phòng giới thiệu dự án từng đông khách vào cuối tuần nay thưa vắng hơn, lượng người đến tham quan giảm đáng kể trong khi các chương trình ưu đãi bán hàng vẫn liên tục được tung ra nhằm giữ sức mua.

Ở chiều ngược lại, bảng giá tại nhiều dự án sơ cấp gần như chưa xuất hiện điều chỉnh đáng kể. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc tăng mức chiết khấu thay vì giảm trực tiếp giá bán. Bức tranh này đang phản ánh một diễn biến khá đặc trưng của thị trường bất động sản hiện nay: nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu nhưng quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn đáng kể.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh và mặt bằng giá liên tục đi lên, thị trường căn hộ đang bước vào thời kỳ thanh khoản chậm lại. Lãi suất, chi phí vốn và áp lực tài chính trở thành yếu tố chi phối tâm lý của cả người mua lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, các ngân hàng thương mại lớn hiện duy trì lãi suất ưu đãi mua nhà trong khoảng 12-24 tháng đầu ở mức từ 6,5-8,5%/năm. Trong khi đó, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần quy mô nhỏ có thể đưa ra các gói ngắn hạn từ 5,2-7,2%/năm để thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở giai đoạn ưu đãi ban đầu mà ở mức lãi suất sau thời gian hỗ trợ. Theo ông Jackson, lãi suất thả nổi hiện phổ biến trong khoảng 12,5-14,5%/năm và một số khoản vay có thể chạm ngưỡng 15%.

“Đây mới là áp lực thực tế đối với người mua nhà và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính”, ông David Jackson nhận định.

Đại diện Ngân hàng TMCP Nam Á cũng cho rằng áp lực lãi suất hiện chưa có nhiều dư địa giảm trong ngắn hạn. Theo vị này, thị trường đang chứng kiến cuộc cạnh tranh huy động vốn tương đối rõ giữa nhóm ngân hàng quy mô nhỏ, kéo mặt bằng lãi suất huy động lên cao.

Khi chi phí đầu vào của hệ thống ngân hàng gia tăng, lãi suất cho vay khó giảm sâu. Đại diện ngân hàng này nhận định tình trạng khó khăn của thị trường có thể kéo dài đến hết năm nay và cần chờ thêm các tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô trong năm tới.

Những diễn biến này đang tác động trực tiếp đến hành vi của người mua nhà.

Khác với giai đoạn lãi suất thấp, khi nhiều người sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu tài sản hoặc đầu tư, hiện nay không ít khách hàng lựa chọn giữ tiền mặt và chờ đợi thêm tín hiệu từ thị trường.

Theo ông David Jackson, nhiều người có sẵn lượng tiền tích lũy hiện ưu tiên gửi tiết kiệm ngắn hạn nhằm vừa hưởng lãi suất tương đối hấp dẫn vừa bảo toàn dòng tiền trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Thực tế cho thấy tâm lý chờ đợi hiện xuất hiện khá rõ ở nhóm người mua có nhu cầu ở thực.

Anh Vinh Nguyễn, 40 tuổi, hiện làm chuyên viên tại một ngân hàng ở TP.HCM, cho biết trước đây đã quyết định mua nhà tại khu vực ngoại thành do phù hợp với khả năng tài chính.

Tuy nhiên, khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc hiện mất gần một giờ di chuyển bằng xe máy mỗi ngày. Việc đi lại kéo dài khiến thời gian dành cho gia đình và sinh hoạt cá nhân bị thu hẹp đáng kể.

“Tôi vẫn muốn đổi sang căn hộ gần hơn để thuận tiện cho việc đi làm và chăm sóc gia đình nhưng mặt bằng giá hiện nay còn quá cao. So với kế hoạch tài chính ban đầu thì khoảng cách đã bị kéo ra khá xa”, anh Vinh nói.

Theo anh Vinh, nếu vài năm trước việc sở hữu căn hộ ở khu vực thuận tiện hơn vẫn còn nằm trong khả năng tính toán thì hiện nay giá bán đã tăng lên quá nhanh.

Không chỉ người đã sở hữu nhà, những người chuẩn bị mua lần đầu cũng đang trì hoãn kế hoạch.

Chị Kim Dung, 33 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP.HCM, cho biết vẫn tiếp tục theo dõi thị trường thay vì xuống tiền ngay thời điểm này.

“Năm vừa rồi giá căn hộ tăng quá nhanh. Tôi đang chờ lãi suất giảm thêm và mặt bằng giá ổn định hơn rồi mới tính tiếp”, chị Dung chia sẻ.

Theo chị Dung, với những người mua nhà bằng thu nhập tích lũy trong nhiều năm, việc giá căn hộ tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập khiến áp lực tài chính trở nên lớn hơn nhiều.

Quan sát từ thị trường cho thấy tâm lý chờ đợi không chỉ xuất hiện ở những người phụ thuộc vào vốn vay mà còn cả nhóm khách hàng có nguồn tài chính tương đối ổn định.

Ông David Jackson cho rằng người mua hiện có nhiều xu hướng khác nhau. Một số chờ lãi suất giảm để sử dụng đòn bẩy tài chính, một số khác kỳ vọng xuất hiện làn sóng bán cắt lỗ ở thị trường thứ cấp.

Ngoài ra, nhiều khách hàng cũng chuyển hướng tìm kiếm những căn hộ thứ cấp có giá phù hợp hơn hoặc các dự án xa trung tâm nhưng có hạ tầng giao thông và hệ thống tiện ích tương đối đầy đủ.

Tuy nhiên, việc chờ đợi của người mua không đồng nghĩa nhu cầu nhà ở đã suy giảm trên diện rộng.

Ông Lee Leong Seng, Giám đốc Bộ phận Phát triển bất động sản nhà ở thuộc Keppel Việt Nam, cho rằng Việt Nam vẫn là thị trường có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ và tầng lớp trung lưu tiếp tục gia tăng.

"Nhu cầu cơ bản đối với nhà ở chất lượng vẫn còn rất lớn nhưng người mua đang trở nên chọn lọc hơn. Họ dành nhiều thời gian để đánh giá dự án và ưu tiên các yếu tố như giá trị dài hạn, chất lượng sống cũng như uy tín chủ đầu tư", ông Lee nói.

Theo đại diện Keppel, thanh khoản hiện nay không suy giảm đồng loạt mà đang có sự phân hóa rõ ràng hơn. Dòng tiền tiếp tục tập trung vào những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng.

Trong bối cảnh đó, vấn đề thị trường đang tìm câu trả lời là "thời điểm nào người mua đủ tự tin để quay trở lại?"