Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến một nghịch lý mới: giá căn hộ lần đầu tiên vượt mặt nhà liền thổ, trong khi thanh khoản tiếp tục suy giảm do khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng chi trả của người mua và mặt bằng giá bán.

Theo báo cáo quý I của Cushman & Wakefield, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực lõi TP.HCM đạt trung bình gần 7.300 USD, tương đương hơn 190 triệu đồng mỗi m2, tăng 19% so với quý trước và tăng 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức giá cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường căn hộ thành phố.

Đáng chú ý, mức giá này đã vượt giá bán sơ cấp của nhà liền thổ, hiện ở mức khoảng 7.200 USD, tương đương 188 triệu đồng mỗi m2. Tại nhiều khu vực ngoại thành, giá nhà liền thổ sơ cấp chỉ dao động từ 90 đến 120 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn đáng kể so với giá căn hộ bình quân toàn thị trường.

Sự leo thang của giá căn hộ chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung. Trong quý đầu năm, khoảng 72% nguồn hàng mới thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang, tập trung tại khu Đông và khu Nam thành phố. Các dự án mở bán mới như Masteri Cosmo Central, Masteri Park Place hay Sunshine Sky City đều thuộc nhóm sản phẩm có mức giá cao.

Việc nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp đã đẩy mặt bằng giá chung tăng mạnh, đồng thời khiến thị trường xa dần nhu cầu của phần lớn người mua ở thực.

Theo Cushman & Wakefield, khu vực lõi TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý I. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ hơn 800 căn, tương đương khoảng 25% tổng nguồn cung sơ cấp. Số lượng giao dịch giảm 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các đơn vị nghiên cứu khác cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Theo Avison Young Việt Nam, giá căn hộ bình quân tại TP.HCM hiện vào khoảng 122 triệu đồng mỗi m2, trong khi các dự án cao cấp và hạng sang phổ biến ở mức 250 đến 400 triệu đồng mỗi m2. Tỉ lệ hấp thụ của toàn thị trường chỉ đạt khoảng 35%.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ tại TP.HCM   hiện dao động từ 112 đến 130 triệu đồng mỗi m2, còn nhiều dự án cao cấp được chào bán từ 200 đến 330 triệu đồng mỗi m2. Trong bối cảnh đó, sức mua tiếp tục suy giảm khi giá nhà ngày càng vượt xa khả năng tài chính của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng thị trường đang xuất hiện sự lệch pha rõ rệt giữa nguồn cung và nhu cầu.

Trong khi phần lớn dự án mới thuộc phân khúc cao cấp, nhu cầu thực tế vẫn tập trung ở các sản phẩm trung cấp và vừa túi tiền. Cùng với đó, lãi suất vay mua nhà tăng và chính sách tín dụng thận trọng hơn khiến nhiều người mua tiếp tục trì hoãn quyết định xuống tiền.

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM   trong năm nay dự kiến đạt khoảng 13.000 căn. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp xa so với nhu cầu thực tế của thị trường, được ước tính khoảng 50.000 căn mỗi năm dựa trên tốc độ gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa.

Khoảng cách lớn giữa cung và cầu khiến nhiều chuyên gia cho rằng giá nhà khó giảm đáng kể trong thời gian tới.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, nhận định khi nguồn cung tiếp tục hạn chế, giá bán sẽ khó điều chỉnh sâu ngay cả trong bối cảnh thanh khoản suy yếu.

Ngoài yếu tố nguồn cung, áp lực chi phí cũng góp phần giữ giá bất động sản ở mức cao. Chi phí phát triển dự án, chi phí vốn, lãi vay và giá vật liệu xây dựng đều tăng trong những năm gần đây, làm thu hẹp khả năng giảm giá của các chủ đầu tư.

Trong khi giá nhà tại trung tâm TP.HCM   liên tục lập đỉnh, các thị trường vệ tinh đang nổi lên như điểm đến mới của dòng tiền và nhu cầu ở thực.

Theo Cushman & Wakefield, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mở bán mới trong quý I, cao gấp gần 6 lần nguồn cung tại khu vực lõi TP HCM. Thanh khoản đạt hơn 6.100 giao dịch thành công.

Riêng Bình Dương ghi nhận khoảng 5.400 giao dịch, tương ứng tỉ lệ hấp thụ gần 77%, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn duy trì mạnh tại các khu vực có giá nhà phù hợp hơn.

Lợi thế lớn nhất của các đô thị vệ tinh nằm ở mức giá. Theo Cushman & Wakefield, giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hiện bình quân khoảng 50 triệu đồng mỗi m2, chỉ bằng khoảng một phần tư giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP HCM.

Khoảng cách giá quá lớn đang thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu ở thực. Với cùng một ngân sách, người mua có thể sở hữu căn hộ diện tích lớn hơn đáng kể tại các đô thị vệ tinh.

Xu hướng này còn được hỗ trợ bởi hàng loạt dự án hạ tầng kết nối liên vùng. Các tuyến vành đai, cao tốc và metro đang giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa TP.HCM   với Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu, từ đó nâng cao sức hấp dẫn của các khu vực lân cận.

Các chuyên gia nhận định thị trường nhà ở phía Nam sẽ tiếp tục phân hóa trong thời gian tới. Khu vực trung tâm TP.HCM   nhiều khả năng vẫn duy trì mặt bằng giá cao do quỹ đất hạn chế và nguồn cung mới khan hiếm. Trong khi đó, các đô thị vệ tinh sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân và trở thành động lực chính tạo thanh khoản cho thị trường bất động sản khu vực.