Theo báo cáo của viện Nghiên cứu Kinh tế-Tài chính-Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), lãi suất vay mua nhà trong quý I đã lên mức 12%–14%/năm, thậm chí lên tới 15%–16% đối với các khoản vay thả nổi.

Chi phí tài chính tăng nhanh khiến nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy trở nên thận trọng hơn, làm suy yếu lực cầu của thị trường.

Diễn biến này được phản ánh rõ qua tỉ lệ hấp thụ. Trong quý I, toàn thị trường ghi nhận khoảng 14.600 sản phẩm được giao dịch, giảm 46% so với quý IV.2025. Tỉ lệ hấp thụ chung chỉ dao động 15%–25%.

Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như có lượng giao dịch rất hạn chế.

Ở chiều ngược lại, nguồn cung vẫn tiếp tục ghi nhận đà tăng. Chỉ trong ba tháng đầu năm, nguồn cung đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng 70% so với cùng kỳ. Luỹ kế, tổng nguồn cung sơ cấp đạt gần 78.000 sản phẩm, tăng 65%. 

Báo cáo chỉ ra, việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và triển khai mã định danh bất động sản đã góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường. Những chính sách này đồng thời tạo ra “bộ lọc” tự nhiên, loại bỏ dần các hoạt động đầu cơ thiếu nền tảng và hướng dòng tiền vào các sản phẩm có giá trị thực.

Người mua chuyển sang trạng thái “xem kỹ – chọn lọc”, ưu tiên pháp lý minh bạch và hiệu quả khai thác thay vì "đầu cơ ngắn hạn".

Kịch bản cho quý II.2026 

Bước sang quý II.2026, thị trường được dự báo tiếp tục vận hành trong trạng thái thận trọng, với kỳ vọng lãi suất sẽ hạ nhiệt.

Báo cáo chỉ ra, nguồn cung mới có thể tăng thêm khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung lên gần 100.000 sản phẩm. Song, tỷ lệ hấp thụ dự kiến dao động 20%–30%, phản ánh sự phục hồi có chọn lọc của nhu cầu.

FERI ⁠đưa ba kịch bản khác nhau cho quý II gồm: Thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.

Ở kịch bản thách thức, trong trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt, nguồn cung tăng 20% - 30%, giá bán đi ngang/giảm nhẹ, lãi suất thả nổi ở mức 12% - 14%. Tỉ lệ hấp thụ ở mức dưới 20%.

Ở kịch bản tiếp theo, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát. Nguồn cung tăng 30% - 40%. Giá bán tăng 2% - 5%, lãi suất thả nổi trong khoảng 10% – 12%. Tỉ lệ hấp thụ đạt 30% – 40%.

Kịch bản lý tưởng, trong điều kiện vĩ mô diễn biến tích cực và mặt bằng lãi suất giảm mạnh, khi đó nguồn cung tăng 40% - 50%, giá bán tăng 10% – 15%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% - 11%. Tỉ lệ hấp thụ đạt 50% - 60%.