Năm năm sau khi cuộc xung đột giữa Nga và Ukraine bùng nổ và đột ngột chấm dứt “thập kỉ vàng” của thị trường bất động sản, một cuộc chiến khác cách đó khoảng 1.600 dặm về phía Nam đang đe dọa bóp nghẹt đà phục hồi mà giới đầu tư đã chờ đợi bấy lâu nay.

Cuộc tấn công của Mỹ và Israel vào Iran đã đẩy giá năng lượng tăng vọt, làm gia tăng rủi ro cho ngành bất động sản, một lĩnh vực cực kỳ nhạy cảm với lãi suất. Nếu xung đột kéo dài, lạm phát có thể tăng nhanh và kéo chi phí vay đi lên.

Ngay cả trước khi chiến sự nổ ra, nhiều người mua đã tỏ ra thờ ơ với triển vọng đầu tư vào bất động sản thương mại dù thị trường xuất hiện nhiều yếu tố hỗ trợ. Lãi suất đã giảm dần cho đến tận tháng này. Nguồn cung vẫn khan hiếm trong khi giá thuê nhìn chung tiếp tục đi lên.

Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư tổ chức đã giảm tỉ trọng phân bổ mục tiêu vào lĩnh vực này lần đầu tiên kể từ năm 2012. Theo báo cáo công bố ngày thứ Ba của PwC và Urban Land Institute, sự lạc quan về khả năng phục hồi “không đi kèm các cam kết vốn thực sự”.

“Nhiều CEO và giám đốc đầu tư mà chúng tôi trao đổi đều tin rằng năm nay sẽ là năm thị trường bật lại,” Simon Chinn, phó chủ tịch phụ trách nghiên cứu và tư vấn tại Urban Land Institute, cho biết. Tuy nhiên hiện nay “nhiều người lo ngại đà phục hồi sẽ lặp lại kịch bản của ba năm qua: Luôn bị lùi thêm từ 3 đến 6 tháng”.

Diễn biến này khiến ngành bất động sản rơi vào thế khó đúng lúc giới đầu tư đang đổ về Cannes dự hội nghị Mipim với kỳ vọng thúc đẩy các thương vụ.

Tuy nhiên, dữ liệu của MSCI cho thấy thị trường vẫn chưa thực sự khởi sắc. Các thương vụ bất động sản thương mại tại châu Âu đạt khoảng 71,5 tỉ euro (82,9 tỉ USD) trong quý IV năm 2025, giảm 9% so với cùng kì năm trước. Nền kinh tế châu Âu suy yếu cùng chi phí vay cao kéo dài khiến năm 2025 không trở thành “năm bội thu” như khẩu hiệu “Survive ’til 25” từng hứa hẹn, theo báo cáo MSCI công bố hồi tháng 1.

“Đây là một trong những chu kỳ suy thoái dài và tồi tệ nhất mà chúng tôi từng trải qua,” David Steinbach, giám đốc đầu tư toàn cầu của Hines, nói. “Nếu xét về độ kéo dài, nó còn tệ hơn cả năm 2008.”

Dù vậy, đầu năm nay thị trường từng xuất hiện một số tín hiệu lạc quan. Khi đó, nhiều người kỳ vọng các thương vụ lớn có thể trở lại sau thời gian dài trầm lắng.

Brookfield đã tìm được người mua CityPoint, tòa nhà văn phòng tại khu tài chính London đang gánh khoản nợ lớn và nhiều lần được tập đoàn này rao bán trong những năm gần đây. Tuy nhiên các cuộc đàm phán sau đó đã đổ vỡ, khiến tòa tháp này tiếp tục nằm trong danh sách tài sản “sang trọng” đang tìm kiếm người mua.

Derwent London cũng từng chào bán tòa Brunel Building tại khu Paddington của London với giá khoảng 300 triệu bảng Anh (401 triệu USD) vào tháng 8 nhưng đến nay vẫn chưa chốt được thỏa thuận.

“Chúng tôi chỉ muốn chắc chắn rằng nếu bán thì phải bán được với giá tốt,” giám đốc điều hành Paul Williams nói.

Trong bối cảnh đó, những thương vụ vẫn đang được đàm phán có thể đối mặt một tuần đầy căng thẳng tại bờ biển Riviera của Pháp. Người mua có thể yêu cầu đàm phán lại với mức giá thấp hơn để bù đắp rủi ro bất định gia tăng và khả năng chi phí vay cao hơn.

Ngược lại, người bán phải lựa chọn giữa việc chờ đợi với hi vọng chiến sự sớm kết thúc để thị trường phục hồi hoặc chấp nhận giảm giá để tránh rủi ro tình hình xấu đi.

Một nguyên nhân khiến chu kỳ suy thoái kéo dài, dù dữ liệu về tỉ lệ trống và tăng trưởng giá thuê ngày càng tích cực, là sự thiếu vắng các thương vụ lớn. Điều này khiến các nhà quản lý quỹ không thể hoàn vốn cho nhà đầu tư như trước đây.

Hệ quả là nhà đầu tư cũng khó rót tiền vào các quỹ mới, ngay cả khi họ muốn quay lại thị trường bất động sản.

Theo Preqin, chỉ khoảng 5,4 tỉ USD vốn mới được huy động để đầu tư vào bất động sản châu Âu trong nửa cuối năm 2025. Con số này đi ngược xu hướng phục hồi dần kể từ đáy của giữa năm 2024.

Ngay cả với những nhà đầu tư vẫn còn vốn, môi trường địa chính trị đầy biến động hiện nay cũng khiến họ phải xem xét lại quyết định rót tiền. Một câu hỏi lớn là liệu họ có đánh giá lại các khoản đầu tư tại Mỹ hay không.

Steinbach của Hines cho biết nhiều nhà đầu tư đang ưu tiên rót vốn gần thị trường trong nước. “Mọi người đang giữ dòng vốn ở gần thị trường nội địa hơn.”

Dù chưa có bằng chứng rõ ràng về sự thay đổi lớn nào, ông nói thêm rằng các nhà đầu tư Canada đang đóng vai trò then chốt khi họ bắt đầu phân bổ thêm vốn sang châu Âu.

Cuộc tranh luận này có thể nóng lên trong tuần này, ít nhất là đối với những người có thể đến miền Nam nước Pháp. Gián đoạn đi lại do xung đột lan rộng cũng đặt dấu hỏi về khả năng tham dự của một số nhà đầu tư bất động sản lớn có trụ sở tại Trung Đông.

Đại diện của Abu Dhabi Investment Authority từ chối bình luận. Trong khi đó Quỹ Đầu tư Công Ả Rập Xê Út và Cơ quan Đầu tư Qatar không phản hồi các câu hỏi liên quan đến việc tham dự hội nghị.

Giám đốc Mipim Nicolas Boffi cho biết: “Khi chuẩn bị chào đón cộng đồng bất động sản toàn cầu tại Cannes, chúng tôi luôn nghĩ về những đồng nghiệp và đối tác ở Trung Đông. Chúng tôi đang theo dõi sát sao diễn biến và duy trì liên lạc với các khách hàng và đối tác.”

Cuộc chiến mới chỉ bước sang tuần thứ hai nên còn quá sớm để đánh giá tác động đối với một loại tài sản mà giá trị thường mất nhiều tháng, thậm chí nhiều năm để phản ánh đầy đủ các biến động lớn.

Tuy nhiên, diễn biến cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết đã phần nào cho thấy kỳ vọng của thị trường.

Chỉ số quỹ tín thác đầu tư bất động sản FTSE 350 đã giảm hơn 10% kể từ khi chiến sự nổ ra và đà bán tháo còn tăng tốc từ đầu tuần này.

Theo Peter Papadakos, trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực châu Âu và châu Á – Thái Bình Dương tại Green Street, thị trường chứng khoán thường phản ứng sớm nhất.

“Điều đó không có nghĩa thị trường đại chúng luôn sai về các bước ngoặt,” ông viết trong email. “Trên thực tế, họ thường dự đoán khá chính xác. Vì vậy, các nhà đầu tư tư nhân ngày nay có nhiều lý do hơn để lo ngại về xu hướng giá bất động sản trong phần còn lại của năm 2026 so với cách đây mười ngày.”

— Với sự hỗ trợ của Sam Nagarajan