Tuy nhiên, bên dưới các tín hiệu tích cực về chính sách và nguồn cung, những hoài nghi ngày càng rõ nét khi mặt bằng giá đã lên cao, tín dụng dần bị siết chặt hơn và hệ thống dữ liệu minh bạch chuẩn bị được triển khai trên diện rộng. Những yếu tố này đang đặt ra các câu hỏi bất định về khả năng duy trì đà tăng trưởng của thị trường trong chu kỳ tới.

Tại diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 – động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới” tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh ngày 8.1, nhiều ý kiến cho rằng năm 2025 là năm “tạo đáy và tạo nền” cho thị trường sau giai đoạn điều chỉnh sâu. Nguồn cung được cải thiện khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giao dịch phục hồi rõ rệt và đầu tư công tiếp tục đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thị trường nhà ở và đô thị.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 1.110 dự án nhà ở thương mại và khu đô thị đang triển khai, cùng gần 700 dự án nhà ở xã hội. Riêng năm 2025, khoảng 580 ngàn giao dịch bất động sản được ghi nhận, trong khi giá nhà ở và đất ở tăng bình quân 10–15% mỗi năm. Dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản đạt khoảng 1,8 triệu tỉ đồng, phản ánh vai trò lớn của dòng vốn ngân hàng đối với thị trường.

Tuy nhiên, chính những con số này cũng làm dấy lên không ít lo ngại. Mặt bằng giá đã tăng nhanh trong hai năm liên tiếp, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực hưởng lợi từ hạ tầng, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực tiếp tục bị thu hẹp. Cơ cấu nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế.

Trong bối cảnh đó, định hướng siết tín dụng vào bất động sản được xem là bước đi nhằm giảm rủi ro cho hệ thống tài chính, song cũng làm gia tăng câu hỏi về sức chịu đựng của thị trường. Khi khả năng tiếp cận vốn vay bị kiểm soát chặt hơn, cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát triển dự án đều đối mặt áp lực thanh khoản lớn hơn. Điều này đặt ra nghi vấn liệu thị trường có thể duy trì thanh khoản và nhịp độ tăng trưởng khi không còn dựa nhiều vào đòn bẩy tín dụng như giai đoạn trước.

Một thay đổi quan trọng khác trong giai đoạn tới là việc triển khai hệ thống định danh điện tử cho bất động sản trên phạm vi toàn quốc, dự kiến áp dụng từ năm 2026. Mỗi bất động sản sẽ được gắn một mã định danh thống nhất, tích hợp các thông tin về pháp lý, lịch sử giao dịch, giá mua bán và nghĩa vụ tài chính. Theo cơ quan quản lý, đây là cơ sở để xây dựng chính sách thu thuế minh bạch hơn, đồng thời hạn chế các hành vi đầu cơ, thao túng giá và lướt sóng ngắn hạn.

Dù được đánh giá cao về mặt quản lý, việc minh bạch hóa dữ liệu cũng đặt ra một ẩn số mới cho thị trường. Khi lịch sử giao dịch và giá trị tài sản được theo dõi chặt chẽ, dư địa cho các giao dịch mang tính đầu cơ có thể bị thu hẹp đáng kể. Điều này giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn về dài hạn, nhưng trong ngắn hạn có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư thận trọng hơn, làm chậm lại dòng tiền và thanh khoản, nhất là ở những phân khúc đã tăng nóng.

Các chuyên gia cũng lưu ý rằng quá trình số hóa dữ liệu bất động sản sẽ không diễn ra đồng đều. Việc chuẩn hóa thông tin tại các đô thị lớn có thể thuận lợi hơn, trong khi khu vực nông thôn, vùng ven và các dự án cũ còn thiếu hồ sơ đầy đủ sẽ cần thời gian để hoàn thiện. Trong giai đoạn chuyển tiếp, sự không đồng nhất về dữ liệu có thể tạo ra những “độ trễ” nhất định trong quản lý và phản ứng chính sách.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một ngưỡng chuyển pha quan trọng. Các nền tảng thể chế, pháp lý và dữ liệu đang được củng cố rõ rệt hơn so với các chu kỳ trước, nhưng đồng thời cũng làm lộ rõ những điểm yếu cố hữu về giá, cơ cấu nguồn cung và sự phụ thuộc vào tín dụng.

Triển vọng năm 2026 vì vậy không chỉ gắn với kỳ vọng tăng trưởng mới mà còn đi kèm những câu hỏi lớn về khả năng thích ứng của thị trường trong bối cảnh kỷ cương tài chính được siết chặt hơn và tính minh bạch được nâng lên mức cao hơn.