Nguyên tắc bất biến: Một khoản vay có thể được loại khỏi phép tính “room” tín dụng được giao, nhưng không biến mất khỏi bảng cân đối của ngân hàng. Ngân hàng vẫn cần tiền để giải ngân và vốn tự có để đáp ứng yêu cầu tỉ lệ an toàn khi khoản vay phát sinh.

Gần đây, NHNN đã có những điều chỉnh đối với tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Các quyết định này tạo thêm dư địa về mặt chính sách. Lượng tín dụng thực sự được giải ngân sẽ còn phụ thuộc vào khả năng huy động vốn, sức chứa vốn tự có và rủi ro của từng khoản vay.

1. NHNN đã "nới" gì?

Theo Công văn 5386/NHNN-TD ngày 22.6, ngân hàng thương mại được loại dư nợ cấp tín dụng phát sinh mới hằng năm để thực hiện 18 dự án trọng điểm của Vingroup, Sun Group và Masterise khi tính mức tăng trưởng tín dụng hằng năm của mình. Ngân hàng vẫn phải thẩm định dự án, khả năng trả nợ và tự cân đối vốn trước khi quyết định cho vay.

Công văn 8509/NHNN-CSTT ngày 16.9 điều chỉnh một phép tính khác. Trong năm 2026, phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng không phải tính vào dư nợ bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.

2. Được loại khỏi “room” có nghĩa là ngân hàng có thể cho vay ngay?

Không hoàn toàn đúng. “Room” là giới hạn dùng để kiểm soát tốc độ tăng tín dụng. Việc loại một khoản vay khỏi phép tính đó giúp ngân hàng có thêm dư địa theo chỉ tiêu liên quan, nhưng khoản vay vẫn cần được tìm nguồn tài trợ và đặc biệt vẫn làm tăng tài sản trên bảng cân đối.

Với các dự án thuộc Công văn 5386, NHNN nêu rõ ngân hàng phải quyết định cấp tín dụng phù hợp với khả năng tự cân đối vốn và bảo đảm an toàn hoạt động. Nói cách khác, dư địa chính sách chỉ có thể chuyển thành dư nợ nếu ngân hàng có đủ nguồn lực để thực hiện khoản vay.

3. Nguồn vốn đang gây sức ép ra sao?

Tổng hợp từ 27 ngân hàng niêm yết cho thấy tỷ lệ dư nợ cho vay khách hàng trên tiền gửi khách hàng ở mức khoảng 114% vào cuối quý II.2026, so với khoảng 110% đầu năm. Riêng trong quý II, dư nợ cho vay tăng hơn 6,8%, còn tiền gửi khách hàng tăng gần 4,8%. Đây là phép so sánh giữa hai khoản mục trên báo cáo tài chính, không phải tỉ lệ LDR tính theo quy định an toàn của NHNN.

Tỉ lệ trên 100% không có nghĩa là ngân hàng không còn tiền để cho vay: tiền gửi khách hàng không phải là nguồn vốn duy nhất. Nhưng khi cho vay tăng nhanh hơn tiền gửi, ngân hàng muốn giải ngân thêm phải tiếp tục thu hút tiền gửi hoặc tìm nguồn vốn khác, như phát hành giấy tờ có giá. Chi phí và kỳ hạn của các nguồn vốn đó cũng ảnh hưởng đến quyết định cho vay.

4. Vì sao vốn tự có cũng giới hạn khả năng giải ngân?

Bên cạnh việc duy trì tỉ lệ LDR, ngân hàng phải duy trì tỷ lệ an toàn vốn (CAR) giữa vốn tự có và tài sản có rủi ro. Khi cho vay thêm, phần tài sản có rủi ro thường tăng. Nếu vốn tự có không tăng tương ứng, CAR sẽ giảm và dư địa mở rộng tín dụng sẽ bị thu hẹp.

Toàn hệ thống ngân hàng đang thể hiện sự phân hóa về bộ đệm vốn khác nhau. Khi bộ đệm vốn ở mức thấp, khả năng tiếp tục mở rộng tài sản có rủi ro sẽ bị thu hẹp ngay cả khi ngân hàng vẫn còn room tín dụng.

5. Khoản vay được loại khỏi “room” có tác động tới CAR?

Việc loại dư nợ khỏi một phép tính kiểm soát tăng trưởng tín dụng không đồng nghĩa với việc loại khoản vay khỏi tài sản có rủi ro khi tính CAR. Tùy đặc điểm khoản vay và phương pháp an toàn vốn mà ngân hàng áp dụng, hệ số rủi ro đối với khoản phải đòi bất động sản có thể khác nhau; một số trường hợp vượt 100%. Loan-to-value, tức tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản bảo đảm, cũng là một yếu tố trong cách xác định hệ số rủi ro theo Thông tư 14/2025/TT-NHNN.

Vì vậy, hai khoản vay có cùng quy mô có thể sử dụng lượng vốn tự có khác nhau. Đây là một lý do khiến mức độ sẵn sàng giải ngân không thể suy ra chỉ từ số dư nợ được loại khỏi room.

6. Phát hành trái phiếu có giải quyết được bài toán vốn?

Trái phiếu ngân hàng có thể giúp huy động nguồn vốn để cho vay. Riêng nợ thứ cấp đáp ứng các điều kiện theo quy định còn có thể được tính vào vốn cấp 2, qua đó cải thiện CAR. Nhưng vốn cấp 2 có khả năng hấp thụ tổn thất khác với vốn lõi cấp 1; phần được tính vào vốn tự có cũng bị giới hạn tối đa bằng vốn cấp 1 sau các khoản giảm trừ. Do đó, phát hành nợ thứ cấp không thể thay thế vô hạn việc củng cố vốn chất lượng cao hơn.

7. Yêu cầu vốn sẽ thay đổi thế nào trong những năm tới?

Thông tư 14/2025/TT-NHNN đặt ra lộ trình bộ đệm bảo toàn vốn. Để được phân chia phần lợi nhuận còn lại bằng tiền mặt, ngân hàng áp dụng thông tư phải duy trì CAR bao gồm bộ đệm từ 8,625% trong năm đầu đến 10,5% từ năm thứ tư. Năm đầu tiên phụ thuộc vào thời điểm từng ngân hàng bắt đầu áp dụng phương pháp theo thông tư; với các trường hợp còn lại, đó là năm 2030. Vì thế, không thể lấy mốc 2029 làm thời điểm chung mà mọi ngân hàng phải đạt 10,5%.

8. Vậy nhà đầu tư theo dõi điều gì sau các quyết định nới room?

Trước hết là số dư nợ thực tế phát sinh từ các khoản được loại trừ. Sau đó là tốc độ tăng cho vay so với tiền gửi, các nguồn vốn ngân hàng huy động thêm, CAR và mức tăng tài sản có rủi ro. Những chỉ số này cho biết ngân hàng nào có khả năng biến dư địa chính sách thành tín dụng mà vẫn duy trì được nguồn vốn và bộ đệm an toàn.

Phần dư nợ được đưa ra khỏi phép tính room là điểm khởi đầu. Lượng vốn thực sự đến được dự án sẽ do sức chứa trên bảng cân đối và khả năng chống chịu của từng ngân hàng.