Mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm nay được đặt ở mức khoảng 15%, thấp hơn định hướng năm 2025 và chậm lại rõ rệt so với mức tăng thực tế hơn 19% của năm trước. Những tín hiệu này nhanh chóng tạo áp lực mới lên thị trường bất động sản, lĩnh vực vốn phụ thuộc lớn vào dòng vốn tín dụng.

Trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn, việc hạ mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho thấy cơ quan điều hành ưu tiên kiểm soát rủi ro và ổn định vĩ mô hơn là theo đuổi tăng trưởng nóng. Chính sách tín dụng năm nay không chỉ dừng ở việc giao chỉ tiêu cả năm, mà còn siết chặt nhịp độ giải ngân theo từng quý, đồng thời yêu cầu tín dụng bất động sản không được tăng nhanh hơn tốc độ chung của mỗi ngân hàng. Dòng vốn được định hướng rõ ràng hơn vào sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên dài hạn.

Theo các chuyên gia, nếu như trong nửa cuối năm 2025, thị trường chủ yếu quan tâm đến xu hướng tăng của lãi suất, thì sang năm 2026, câu hỏi trọng tâm đã chuyển sang khả năng tiếp cận vốn. Khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, nhu cầu đầu cơ giảm mạnh, người mua để ở cũng thận trọng hơn, khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại. Áp lực dòng tiền vì thế gia tăng đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng.

Điểm đáng chú ý là chính sách điều hành tín dụng năm nay không mang tính cào bằng. Dòng vốn sẽ bị siết chặt mạnh với các dự án thiếu pháp lý, phân khúc cao cấp dư cung hoặc mang tính đầu cơ, trong khi vẫn mở cửa có chọn lọc cho các dự án minh bạch, chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp tiếp tục là những lĩnh vực được ưu tiên nhờ tác động lan tỏa tích cực đến an sinh xã hội và sản xuất.

Ở góc độ vĩ mô, mức tăng trưởng tín dụng 15% không được xem là một sự thắt chặt tiêu cực, mà là bước điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng cao năm 2025. Khi dư địa tín dụng không còn nhiều, các ngân hàng buộc phải nâng lãi suất huy động, kéo theo áp lực lên lãi suất cho vay và điều kiện tín dụng chặt chẽ hơn.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Doanh nghiệp địa ốc phải tái cấu trúc, đa dạng hóa nguồn vốn, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và đẩy nhanh tiến độ dự án để cải thiện dòng tiền. Với người mua nhà, bài toán không chỉ nằm ở lãi suất mà còn ở mức giá vẫn cao so với thu nhập. Năm 2026 có thể không xuất hiện những cơn sốt giá, nhưng được kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn của thị trường.