Trung Quốc đang bắt tay xử lý một vấn đề đã gây nhức nhối cho ngành bất động sản suốt nhiều năm qua: "quả bom hẹn giờ" từ các hợp đồng thuê đất sắp hết hạn, nguyên nhân khiến hàng loạt thương vụ đổ bể và đẩy các nhà đầu tư vào nguy cơ thua lỗ nặng nề.

Hàng loạt tòa tháp văn phòng, trung tâm thương mại và kho bãi hiện nằm trên những mảnh đất có thời hạn thuê ngày càng thu hẹp, và chủ sở hữu có thể buộc phải trả lại đất cho chính quyền địa phương khi hợp đồng hết hạn. Trong khi đó, các quy định về thời điểm và cách thức để chủ sở hữu bất động sản gia hạn các hợp đồng này vẫn chưa rõ ràng.

Điều này trở thành gánh nặng lớn đối với các nhà phát triển và các quỹ toàn cầu từng ồ ạt đầu tư vào thị trường bất động sản nước này, khiến đà suy ngoái kéo dài hơn 5 năm qua chưa thể chấm dứt. Andrew Chan, trưởng bộ phận dịch vụ định giá và tư vấn khu vực Đại Trung Hoa tại Cushman & Wakefield, ước tính hiện có hơn 1.000 tỉ nhân dân tệ (148 tỉ USD) bất động sản phi nhà ở có thời hạn thuê đất còn lại từ 20 năm trở xuống, đồng nghĩa với việc đã đi qua hoặc vượt quá một nửa chặng đường của hợp đồng.

Theo các nguồn tin thân cận, các nhà phát triển như Parkview Group và New World Development đang vất vả tìm cách bán một số tài sản do thời hạn thuê đất còn lại quá ngắn.

Giới chức Trung Quốc cuối cùng đã nhận thức được mức độ nghiêm trọng của vấn đề. Trong những tuần gần đây, chính quyền địa phương thành phố Thượng Hải đã lưu hành các hướng dẫn về gia hạn hợp đồng thuê đất, trong đó phác thảo cả điều kiện và chi phí gia hạn. Động thái này diễn ra sau bước đi tương tự tại Quảng Châu vào đầu năm nay.

Các chính sách này có thể giúp mang lại sự rõ ràng cho một thị trường bất động sản đang nỗ lực dò đáy, tiếp thêm niềm tin cho các nhà đầu tư rằng tài sản của họ sẽ không trở thành vô giá trị do hợp đồng thuê hết hạn. Giá trị văn phòng tại một số thành phố lớn đã giảm hơn 40% so với thời kỳ đỉnh cao, và các nhà phát triển trên toàn thị trường đã vỡ nợ khoảng 130 tỉ USD tiền vay.

“Sự bất định về chính sách đối với việc gia hạn quyền sử dụng đất đã làm sụt giảm giá trị định giá của các bất động sản thương mại, ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn và cản trở các thương vụ,” Song Hongwei, giám đốc nghiên cứu tại Tospur Real Estate Consulting, nhận định. “Giờ đây, tất cả những yếu tố đó đang được cải thiện.”

Bộ Tài nguyên Thiên nhiên, cơ quan quản lý đất đai của Trung Quốc và chính quyền thành phố Thượng Hải chưa phản hồi ngay lập tức các yêu cầu bình luận qua fax. Đại diện của Parkview và New World cũng không đưa ra bình luận.

Điểm gãy quyết định

Hầu như toàn bộ đất đô thị tại Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước. Chính phủ đã ban hành các quy định hiện hành về cho thuê đất vào khoảng đầu những năm 1990, cấp thời hạn thuê 40 năm đối với đất xây dựng trung tâm thương mại, 50 năm đối với bất động sản công nghiệp và văn phòng, và 70 năm đối với đất ở.

Tập đoàn tư vấn bất động sản CBRE Group từng ước tính đến năm 2030, khoảng 30 triệu mét vuông (3.000 héc ta) diện tích văn phòng và bán lẻ tại 18 thành phố lớn của Trung Quốc sẽ có thời hạn sử dụng đất còn lại dưới 20 năm. Con số này mới chỉ tính các bất động sản có một chủ sở hữu duy nhất, đồng nghĩa với việc quy mô thực tế khả năng cao còn lớn hơn.

Các mốc hết hạn này có vẻ còn xa để xem đây chỉ là vấn đề lý thuyết, nhưng nó đang gây ra những hệ lụy kinh tế rất thực tế. Theo công ty tư vấn Jones Lang LaSalle, các doanh nghiệp bảo hiểm và nhà phát triển trong nước thường yêu cầu thời hạn thuê đất phải còn trên 20 năm mới chấp nhận tham gia thương vụ. Hai nhóm này đang đóng vai trò trụ cột trên thị trường sau sự rút lui của dòng vốn ngoại.

Andrew Chan từ Cushman & Wakefield cho biết nhiều ngân hàng sẽ không gia hạn hoặc tái cấp vốn cho các bất động sản có thời hạn thuê còn dưới 10 năm, đe dọa tạo ra rủi ro hệ thống nếu tình trạng này tiếp diễn.

Chi phí gia hạn tiềm tàng cũng ảnh hưởng đến cách các nhà đầu tư đánh giá dự án. Yếu tố này quyết định trực tiếp mức chiết khấu mà họ phải đưa ra cho các nhà đầu tư khi quyết định bán tài sản.

Một số nhà đầu tư tiềm năng đã tính đến kịch bản tồi tệ nhất cho các bất động sản, sản phẩm giảm giá trị khi thời hạn thuê ngắn lại. Điều này dẫn đến các mức giá chào mua rất thấp, tạo thêm áp lực lên mặt bằng giá chung, theo các nguồn tin thân cận.

Các nhà phát triển có trụ sở tại Hong Kong như Parkview và New World đã vật lộn suốt nhiều tháng để thoái vốn một số bất động sản tại Trung Quốc đại lục, một phần vì người mua tiềm năng không muốn trả giá cao cho các tài sản thiếu sự đảm bảo về việc gia hạn đất trong tương lai.

Parkview đã cố gắng bán một trung tâm thương mại tại Bắc Kinh vốn chịu ảnh hưởng bởi thời hạn thuê đất ngắn, trong đó có một lô đất có thời hạn còn lại dưới 10 năm, theo bốn nguồn tin thân cận. Điều này khiến tập đoàn bất động sản Hong Kong phải tính đến các phương án như bán một phần cổ phần tại dự án Parkview Green.

Vấn đề thời hạn thuê ngắn cũng đang ảnh hưởng đến một dự án của New World tại Thượng Hải, khi nhà phát triển này tìm cách bán tòa tháp văn phòng phía trên trung tâm thương mại Shanghai K11 Art Mall.

Một số lãnh đạo doanh nghiệp đã thảo luận vấn đề này với các quan chức chính phủ và cơ quan quản lý.

Các lãnh đạo tại CapitaLand Group Pte (Singapore), bao gồm Lee Chee Koon, tổng giám đốc Điều hành bộ phận đầu tư đã bày tỏ lo ngại với các quan chức cấp cao Trung Quốc. Đơn vị niêm yết này, do quỹ đầu tư nhà nước Temasek Holdings Pte của Singapore hậu thuẫn, đang quản lý hoặc nắm giữ cổ phần tại hơn hai triệu mét vuông bất động sản có thời hạn còn lại từ 20 năm trở xuống, bao gồm văn phòng và trung tâm thương mại, theo tính toán của Bloomberg.

Các giải pháp tiềm năng có thể bao gồm việc gia hạn hợp đồng thuê Raffles City Shanghai, một trong những dự án lâu đời nhất của hãng tại Trung Quốc, dự kiến hết hạn vào năm 2045. Trung tâm thương mại nằm tại trung tâm tài chính này do mảng bảo hiểm nhân thọ của Ping An nắm cổ phần chi phối.

Brookfield Asset Management cũng đã tiếp xúc với các quan chức chính quyền địa phương về thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản của họ và khả năng gia hạn.

Đại diện của CapitaLand, Brookfield và Ping An từ chối bình luận.

Hong Kong, nơi được đảm bảo một hệ thống pháp lý riêng biệt với Trung Quốc đại lục cho đến năm 2047, đã áp dụng một phương thức chuẩn hóa trong việc gia hạn: Các hợp đồng thuê đất tại đây có thể tự động gia hạn thêm 50 năm khi hết hạn, và chủ sở hữu bất động sản chỉ cần nộp tiền thuê đất hàng năm cho chính quyền.

Kỳ vọng điều khoản tốt hơn

Mặc dù giới chức Trung Quốc đại lục cuối cùng đã bắt tay giải quyết các lo ngại xung quanh các hợp đồng hết hạn, một số nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản vẫn hy vọng vào các điều khoản ưu đãi hơn.

Cả Thượng Hải và Quảng Châu đều đề xuất mức chi phí gia hạn tối thiểu bằng 70% mức giá tham chiếu liên quan, và có thể cho phép trả dần trong hơn một năm. Giá tham chiếu trong cả hai trường hợp sẽ phản ánh giá đất trước khi tính giá trị gia tăng của các trung tâm thương mại hoặc văn phòng xây dựng bên trên, đồng nghĩa với việc chi phí gia hạn nhiều khả năng chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng chi phí dự án.

Một số khu vực khác, bao gồm thành phố Hạ Môn ở phía Nam và một quận thuộc thành phố Hàng Châu ở phía Đông, cũng đã ban hành các quy định tương tự đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, dù chưa đưa ra chi tiết cụ thể.

Các nhà đầu tư vẫn lo ngại về việc thiếu các tiêu chí rõ ràng để xin gia hạn hợp đồng trước nhiều năm khi sắp hết hạn, ngoài việc một số thành phố gợi ý rằng doanh nghiệp sẽ phải trình bày các kế hoạch đầu tư hoặc mở rộng công suất trong tương lai, theo Lillian Duan, luật sư điều hành tại Thượng Hải đứng đầu mảng bất động sản của công ty luật Kaiman Legal. Chính quyền địa phương có quyền tự quyết rất lớn trong việc đánh giá các điều kiện này trên thực tế.

Cơ hội tốt nhất để các chủ sở hữu bất động sản nhận được mức chiết khấu lớn hơn là khi Bắc Kinh ban hành một chính sách trên phạm vi toàn quốc.

Đầu năm nay, Trung Quốc lần đầu tiên tuyên bố sẽ “hoàn thiện các luật và quy định quản lý việc gia hạn quyền sử dụng đất cho mục đích công nghiệp và thương mại, đồng thời thúc đẩy công tác gia hạn một cách ổn định và đúng pháp luật.”

Chính phủ trung ương có thể “thăm dò phản ứng” thông qua các quy định địa phương tại những nơi như Thượng Hải và Quảng Châu, nhưng cuối cùng sẽ phải giải quyết vấn đề ở cấp độ quốc gia, luật sư Duan nhận định. “Cần phải có một quy tắc chung áp dụng trên toàn Trung Quốc.”

— Với sự hỗ trợ từ Low De Wei, Emma Dong và Venus Feng