Tình trạng thiếu hụt nhà ở giá phải chăng trở nên trầm trọng tại đô thị gần 10 triệu dân này, nơi Bộ Xây dựng cho biết giá nhà đã tăng hơn 30% trong năm nay. Điều đó khiến ngay cả các căn hộ tái định cư xuống cấp cũng được chuyển đổi mục đích để bán thương mại.

Theo CBRE Việt Nam, chỉ khoảng 5.000 căn hộ mới được tung ra thị trường trong năm ngoái. Nguồn cung eo hẹp siết chặt khoảng lựa chọn của tầng lớp trung lưu, những người không đủ sức tiếp cận phân khúc hạng sang nhưng vẫn cần một nơi để ở.

“Quỹ đất trung tâm hạn chế khiến các chủ đầu tư khó tìm được địa điểm phù hợp, đó là lý do họ bắt đầu quan tâm trở lại đến các dự án bỏ hoang này,” bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu cấp cao của Savills Việt Nam, nhận định.

Các cuộc đấu giá trước không thu hút được doanh nghiệp bất động sản, một phần vì khó khăn tài chính, một phần do tỷ lệ hấp thụ yếu - đặc biệt là phân khúc cao cấp - theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư BĐS Việt An Hòa.

Lần này, đấu giá thu hút sự quan tâm của Sơn Kim Land; liên danh Sunshine Group và DIA Investment; cũng như Bcons, theo thông tin từ các doanh nghiệp.

“Giá căn hộ tại các đô thị lớn đã tăng mạnh, doanh số ở cả phân khúc trung – cao cấp đều cải thiện,” ông Quang nói. “Đây là thời điểm phù hợp để các chủ đầu tư tham gia đấu giá, cải tạo và đưa các căn hộ bỏ hoang này trở lại thị trường.”

Các căn hộ, do Nhà nước xây dựng hơn một thập kỷ trước để tái định cư cho người dân bị giải tỏa phục vụ dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thuộc một cụm lớn khoảng 12.500 căn. Khu vực này nay được đánh giá là “điểm nóng” phát triển, nơi Việt Nam dự kiến đặt trung tâm tài chính quốc tế mới.

Đa số căn hộ vẫn bỏ trống, khi các hộ dân phản ánh mức đền bù họ nhận được không đủ để mua lại căn tái định cư. “Nhiều gia đình vẫn phải sống trong những khu nhà tạm xuống cấp vì tiền đền bù quá thấp,” anh Lê Đức Trọng, 33 tuổi, người có nhà bị giải tỏa, chia sẻ.

Sở Xây dựng TPHCM chưa đưa ra bình luận.

“Lần thứ năm may mắn?”

Một rào cản pháp lý quan trọng được gỡ bỏ cũng góp phần tạo sức hút mới. Tháng 3 vừa qua, khu nhà được chuyển đổi từ mục đích tái định cư sang thương mại, giúp chủ đầu tư dễ huy động vốn và mở rộng nhóm khách hàng tiềm năng.

“Các chủ đầu tư đã gặp nhiều vướng mắc pháp lý và chịu tác động từ khủng hoảng trái phiếu trong vài năm qua, khiến họ không mặn mà tham gia đấu giá trước đây,” ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết.

Sunshine Group cho biết nhu cầu nhà ở mạnh mẽ cùng tiến triển trong tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý là động lực để họ tham gia. “Những yếu tố này đang tạo nền tảng vững chắc giúp thị trường phục hồi và thu hút nhà phát triển dài hạn,” đại diện doanh nghiệp nói.

Trong thời Covid-19, khu Thủ Thiêm từng được trưng dụng làm khu cách ly và bệnh viện dã chiến; hiện được bao quanh bởi hàng rào sắt, cỏ dại mọc cao ngang đầu người. Dù xuống cấp, khu này nằm cạnh nhiều dự án cao cấp mới.

Ngay phía đối diện, căn hộ đang được rao bán với giá khoảng 90 triệu đồng/m². Ở trung tâm tài chính, giá có thể lên đến 300 triệu đồng/m².

Tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà trong 9 tháng đầu năm 2025 tăng lần lượt 33% và 36% so với cùng kỳ, theo Bộ Xây dựng. Để hạn chế đầu cơ, Chính phủ đề xuất áp hạn mức cho vay với người mua căn nhà thứ hai, thứ ba.

Các biện pháp khác nhằm giải quyết thiếu hụt nguồn cung - như kế hoạch xây 235.000 căn tại TP.HCM giai đoạn 2021–2025 - không đạt kỳ vọng. Trên toàn quốc, số dự án nhà ở được phê duyệt mới giảm mạnh còn 79 trong năm rồi, so với 743 dự án năm 2020.

Ngay cả Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng phải lên tiếng, cam kết cắt giảm chi phí và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Ông thừa nhận mục tiêu hoàn thành 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm nay là thách thức lớn, khi một nửa số tỉnh thành dự kiến không đạt chỉ tiêu.

“Thị trường hiện đáp ứng chưa đến 20% nhu cầu nhà ở thực tế tăng theo dân số,” bà Hương của Savills nhận xét. “Cầu tăng đều qua từng năm, nhưng nguồn cung không theo kịp.”

Các đợt đấu giá trước cho quỹ nhà tái định cư Thủ Thiêm từng đặt giá khởi điểm cao đến 9,9 nghìn tỷ đồng, theo VnExpress. Giá cho phiên đấu giá mới, dự kiến kéo dài đến đầu 2026, hiện vẫn chưa được công bố.

Để tránh phải bán lẻ từng căn, toàn bộ khu được bán theo từng block, giúp chủ đầu tư chủ động chi trả cho việc sửa chữa, cải tạo hạ tầng chung và không gian xanh.

“Kỳ đấu giá này có khả năng thành công cao hơn,” ông Châu của HoREA đánh giá. “Chủ đầu tư có thể đề xuất điều chỉnh quy hoạch hoặc thậm chí phá bỏ cấu trúc cũ để xây mới hoàn toàn.”

- Với sự hỗ trợ của Cao Ban và Nguyễn Xuân Quỳnh