Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) ngày 11.8 cho biết doanh số tháng 7 giảm mạnh hơn mức dự báo 1% của các chuyên gia được The Wall Street Journal khảo sát. So với cùng kỳ năm ngoái, doanh số chỉ tăng 0,7%, cho thấy thị trường nhà ở vẫn gần như đình trệ sau nhiều năm chịu tác động của lãi suất cao.

Diễn biến tháng 7 nối tiếp mức giảm 1,4% của tháng trước, khiến mùa hè của thị trường bất động sản Mỹ khởi đầu khá ảm đạm. Nhu cầu mua nhà vẫn tồn tại, nhưng chi phí vay cao đang khiến nhiều người trì hoãn quyết định, trong khi những người tiếp tục mua phải chấp nhận khoản thanh toán lớn hơn.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ đạt trung bình 6,69% trong tuần trước, tăng tuần thứ năm liên tiếp và cao hơn mức 6,43% hồi đầu tháng 7. Lãi suất từng giảm dưới 6% vào tháng 2, nhưng sau đó tăng trở lại khi căng thẳng tại Trung Đông gia tăng. 

Mặt bằng lãi suất cao khiến bài toán mua nhà trở nên khó khăn hơn, đặc biệt với những người mua lần đầu. Giá nhà vẫn cao, chi phí vay tăng và triển vọng thu nhập kém chắc chắn khiến nhiều hộ gia đình phải cân nhắc kỹ trước một khoản chi lớn như bất động sản.

Dù vậy, nhu cầu bị dồn nén sau nhiều năm thị trường trầm lắng vẫn đang giữ chân một bộ phận người mua. Một số người chấp nhận vay với lãi suất cao vì kỳ vọng có thể tái cấp vốn sau này, trong khi tiếp tục chờ đợi cũng đồng nghĩa với nguy cơ giá nhà tăng thêm.

Giá nhà thực tế vẫn đang tạo thêm áp lực. Giá bán trung vị nhà hiện hữu trên toàn quốc tháng 7 tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái, lên 434.100 USD, mức cao thứ hai từng được ghi nhận, chỉ sau 442.800 USD của tháng 6.

Giá tăng trong lúc doanh số giảm phản ánh một đặc điểm dai dẳng của thị trường nhà ở Mỹ: nguồn cung vẫn hạn chế. Nhiều chủ nhà đang sở hữu các khoản vay với lãi suất thấp từ những năm trước không muốn bán để chuyển sang khoản vay mới với chi phí cao hơn.

Lượng nhà tồn kho chưa bán vì thế cũng giảm 1,9% trong tháng 7 so với tháng trước, xuống 1,54 triệu căn. Nguồn cung ít giúp giá nhà duy trì ở mức cao, đồng thời thu hẹp lựa chọn của người mua.

Thị trường vì vậy rơi vào thế giằng co. Người mua muốn giao dịch nhưng phải đối mặt với giá nhà và lãi suất cao. Người bán có nhà để đưa ra thị trường lại có lý do để giữ tài sản, đặc biệt khi họ đang hưởng lợi từ những khoản vay giá rẻ đã ký trong quá khứ.

Tâm lý người tiêu dùng cũng đang gây thêm sức ép. Lo ngại về việc làm, thu nhập và triển vọng kinh tế khiến các hộ gia đình thận trọng hơn với những khoản mua sắm lớn. Một số lao động trong lĩnh vực công nghệ và văn phòng còn phải tính đến nguy cơ cắt giảm nhân sự, tác động từ AI và xu hướng thu hẹp hoạt động văn phòng.

Thị trường đang cùng chung tâm lý chờ lãi suất giảm không còn là lựa chọn dễ dàng với những người đã tìm kiếm nhà trong thời gian dài. Một số người chấp nhận mức vay cao hôm nay với kỳ vọng điều kiện tài chính sẽ thuận lợi hơn trong tương lai.

Tuy nhiên, lượng người mua này chưa đủ để tạo ra một cú hích lớn cho thị trường. Bất động sản Mỹ vẫn bị kéo lại bởi ba yếu tố cùng lúc, giá nhà cao, nguồn cung hạn chế và chi phí vay lớn. Lãi suất khiến người mua dè dặt, trong khi giá trị các khoản vay giá rẻ khiến người bán không muốn chuyển nhà.

Triển vọng những tháng tới vì thế phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất thế chấp. Một đợt giảm rõ rệt có thể giải phóng phần nhu cầu đang bị dồn nén, đồng thời khuyến khích thêm chủ nhà đưa bất động sản ra thị trường. Ngược lại, lãi suất tiếp tục tăng sẽ khiến doanh số khó tìm được động lực phục hồi.

Thị trường nhà ở Mỹ hiện có người mua, có người bán và có nhu cầu thực, nhưng chi phí để hai bên gặp nhau vẫn quá cao. Tháng 7 cho thấy mùa hè đang bắt đầu với một thị trường chưa thể bứt phá.