Đợt điều chỉnh tập trung vào nhiều khâu của thị trường, từ đất đai, tín dụng, xây dựng đến bán hàng, thế chấp và bàn giao nhà. Trong đó, việc khuyến khích bán nhà đã hoàn thiện, kiểm soát chặt tiền khách hàng trả trước và tăng vai trò của ngân hàng trong quản lý dòng tiền được xem là những thay đổi đáng chú ý nhất.

Ngày 28.8, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị, Nông thôn, Bộ Tài nguyên Thiên nhiên và Cơ quan Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia Trung Quốc cùng ban hành thông báo về hoàn thiện hệ thống bán nhà ở thương mại.

Cùng ngày, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) và Cơ quan Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia đưa ra ý kiến về cải cách quản lý tín dụng bất động sản, hướng tới mô hình phát triển mới. Cơ quan quản lý tài chính cũng công bố 5 quy định liên quan đến khoản vay phát triển nhà ở thương mại, vay mua nhà cá nhân, bất động sản thương mại, các dự án cải tạo đô thị và hoạt động ủy thác bất động sản.

Một ngày trước đó, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc (CSRC) công bố định hướng sử dụng thị trường vốn để hỗ trợ mô hình phát triển bất động sản mới.

Các chính sách này được đưa ra sau nhiều năm thị trường nhà ở Trung Quốc suy giảm, khiến mô hình phát triển dựa nhiều vào tiền bán nhà trước khi hoàn thiện bộc lộ hàng loạt rủi ro.

Trong hơn 20 năm, doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc chủ yếu sử dụng mô hình bán nhà hình thành trong tương lai để tạo dòng tiền cho dự án. Người mua trả tiền trước, doanh nghiệp sử dụng nguồn tiền này cho xây dựng và các hoạt động khác, trong khi ngân hàng cung cấp tín dụng cho cả chủ đầu tư và người mua.

Mô hình này góp phần tạo nên đặc trưng "ba cao" của ngành, gồm nợ cao, đòn bẩy cao và vòng quay vốn nhanh. Khi thị trường tăng trưởng, tốc độ bán hàng và thu tiền giúp doanh nghiệp liên tục mở dự án mới. Nhưng khi doanh số suy giảm, vòng quay vốn chậm lại, áp lực nợ tăng lên và những vấn đề về sử dụng tiền trả trước trở nên rõ ràng hơn.

Sự sụp đổ của nhiều doanh nghiệp lớn, trong đó có Evergrande, cho thấy rủi ro từ mô hình này đã vượt khỏi phạm vi của từng doanh nghiệp. Giá nhà giảm làm suy yếu tài sản của hộ gia đình, ảnh hưởng đến tiêu dùng, trong khi các ngành xây dựng, vật liệu, nội thất, điện gia dụng và tài chính cũng chịu tác động.

Nguồn thu từ đất của chính quyền địa phương cũng giảm mạnh. Theo tài liệu, đến năm 2025, nguồn thu từ giao quyền sử dụng đất của chính quyền địa phương chỉ còn chưa bằng một nửa so với năm 2021.

Nhà xây xong mới bán

Một trong những thay đổi trực tiếp nhất với thị trường là việc nâng vai trò của nhà hoàn thiện trong hoạt động bán hàng.

Theo quy định mới, với dự án tiếp tục bán nhà hình thành trong tương lai, công trình phải đạt tiến độ nhất định trước khi được phép mở bán, trong đó mốc cất nóc phần kết cấu chính được đưa vào điều kiện xem xét. Mức cụ thể sẽ do từng địa phương quyết định.

Quy định này lập tức khiến một số doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch bán hàng.

Một doanh nghiệp bất động sản lớn đã yêu cầu các đơn vị khu vực tạm dừng hoạt động đầu tư mới để rà soát danh mục dự án. Các dự án chưa được cấp phép mở bán phải dừng hoạt động thu hút khách, trong khi những dự án đã đủ điều kiện được ưu tiên nguồn lực dựa trên khả năng hấp thụ và tiến độ xây dựng.

Tại một dự án dự kiến mở bán vào tháng 9, trung tâm đón khách phải đóng cửa từ cuối tháng 8, nhân viên kinh doanh được điều chuyển và một số sự kiện bán hàng bị hủy.

Dự án mới hoàn thành phần ngầm, một số tòa nhà đang xây đến tầng 3 hoặc 4. Nếu phải chờ đến khi cất nóc mới đủ điều kiện mở bán, thời điểm thu tiền của chủ đầu tư sẽ lùi đáng kể.

Một số công ty chứng khoán cho rằng quy định mới vẫn để địa phương có quyền điều chỉnh theo điều kiện thực tế. Một số tổ chức khác nhận định mốc cất nóc có thể trở thành chuẩn tối thiểu được áp dụng rộng rãi.

Dù cách thực hiện ở từng địa phương còn chờ hướng dẫn, tác động lên thời gian thu hồi vốn của doanh nghiệp đã khá rõ. Theo đánh giá trong tài liệu, thời gian từ lúc lấy đất đến khi có dòng tiền tại một dự án trước đây khoảng nửa năm. Với quy định mới, thời gian này có thể kéo dài lên khoảng một năm nếu tiếp tục bán nhà hình thành trong tương lai. Nếu chuyển sang bán nhà hoàn thiện, chu kỳ có thể kéo dài khoảng hai năm.

Đây là thay đổi lớn đối với doanh nghiệp vốn quen với việc thu tiền khách hàng trong quá trình xây dựng.

Ở mô hình cũ, nhân viên bán hàng có thể giới thiệu sản phẩm dựa trên thiết kế, tiến độ dự kiến và các tiện ích trong tương lai. Khi căn nhà đã hoàn thiện, người mua có thể trực tiếp đánh giá chất lượng công trình, hạ tầng và tiện ích trước khi quyết định.

Một chuyên gia được dẫn lời cho rằng mô hình mới sẽ làm giảm rủi ro đối với người mua. Trước đây, sau khi ký hợp đồng và vay ngân hàng, phần lớn rủi ro về tiến độ xây dựng và hoạt động của chủ đầu tư được chuyển sang người mua. Trường hợp dự án dừng thi công, người mua vẫn có nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.

Việc tăng tỷ trọng nhà hoàn thiện cùng cơ chế kiểm soát tiền trả trước được kỳ vọng hạn chế tình trạng "trả tiền trước, nhận nhà sau" kéo dài nhiều năm.

Dòng tiền dự án bị khóa lâu hơn

Với doanh nghiệp, tác động lớn nhất của chính sách mới nằm ở dòng tiền.

Toàn bộ khoản tiền khách hàng trả trước, bao gồm cả phần vốn vay mua nhà, phải được đưa vào tài khoản giám sát của dự án. Việc giải phóng cơ chế giám sát chỉ được thực hiện sau khi công trình hoàn thành nghiệm thu và các hạ tầng thiết yếu như điện, nước, khí đốt, sưởi đủ điều kiện bàn giao.

Trước đây, khi dự án bắt đầu bán hàng, tiền thu được có thể được sử dụng để trả nợ phát triển, thanh toán nhà thầu và bổ sung vốn cho các hoạt động khác. Một số doanh nghiệp còn có thể điều chuyển tiền giữa các dự án thông qua công ty mẹ.

Cách làm này sẽ bị hạn chế đáng kể.

Quy định mới yêu cầu khoản vay phát triển của từng dự án không được điều chuyển cho dự án khác, không được dùng để nộp tiền sử dụng đất, thuế phí, chia cổ tức hoặc thực hiện các khoản đầu tư khác. Doanh thu của dự án cũng không được gom về công ty mẹ hoặc các doanh nghiệp liên kết, trong khi cổ đông không được rút vốn góp.

Điều đó đồng nghĩa mô hình tập trung tiền về một "bể vốn" ở cấp tập đoàn sẽ dần thu hẹp. Mỗi dự án phải có khả năng tự chứng minh nhu cầu vốn, tiến độ sử dụng tiền và khả năng hoàn trả.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nhà nước được dẫn lời ước tính thời gian thu hồi vốn sau chính sách mới có thể chậm ít nhất một năm. Trong giai đoạn xây dựng, tiền khách hàng trả trước cũng không còn được xem là nguồn vốn xây dựng chính như trước, khiến nhu cầu vốn ban đầu của doanh nghiệp tăng lên.

Điểm đáng chú ý là cơ quan quản lý đồng thời điều chỉnh thời hạn khoản vay phát triển.

Đối với dự án bán nhà hình thành trong tương lai, thời hạn vay về nguyên tắc không quá 3 năm và tối đa 5 năm. Với dự án bán nhà hoàn thiện, thời hạn về nguyên tắc không quá 5 năm và tối đa 7 năm. Thời điểm trả gốc được lùi sau khi dự án hoàn thành nghiệm thu, bàn giao.

Cách thiết kế này giúp doanh nghiệp có thêm thời gian sử dụng vốn vay để xây dựng, giảm sự phụ thuộc vào tiền khách hàng trả trước. Tuy nhiên, ngân hàng cũng phải chấp nhận vốn nằm trong dự án lâu hơn và chịu yêu cầu cao hơn về đánh giá rủi ro.

Ngân hàng chuyển sang quản lý từng dự án

CSRC định hướng hệ thống tài chính bất động sản chuyển dần từ mô hình dựa trên uy tín của doanh nghiệp mẹ sang đánh giá khả năng của từng dự án.

Điều này áp dụng với nhiều kênh vốn, gồm tín dụng ngân hàng, ủy thác, vốn chủ sở hữu, trái phiếu và thị trường chứng khoán.

Doanh nghiệp có thể tiếp cận nhiều kênh vốn hơn, nhưng điều kiện để sử dụng từng kênh cũng chặt chẽ hơn.

Vai trò của ngân hàng tài trợ chính cũng thay đổi. Ngân hàng sẽ phải tham gia quản lý dòng tiền dự án xuyên suốt vòng đời, thay vì chủ yếu thực hiện chức năng cho vay.

Trước đây, doanh nghiệp có thể phân bổ dòng tiền giữa các dự án và ngân hàng khác nhau. Với cơ chế mới, tiền của dự án phải phục vụ chính dự án đó. Ngân hàng tài trợ chính phải theo dõi dòng tiền và bảo đảm nguồn vốn được sử dụng đúng mục đích.

Điều này khiến chất lượng quản trị của doanh nghiệp trở thành yếu tố quan trọng hơn. Một tập đoàn có nhiều dự án nhưng dự án này phải bù cho dự án khác sẽ khó vận hành như trước.

Khi thời gian thu hồi vốn kéo dài từ khoảng một năm lên hai hoặc ba năm, quyết định mua đất của doanh nghiệp cũng trở nên thận trọng hơn.

Một doanh nghiệp được dẫn lời cho biết đã tạm dừng về nguyên tắc hoạt động đầu tư mới trên toàn quốc để sắp xếp lại dòng tiền, xây dựng hệ thống quản lý theo từng dự án và đáp ứng yêu cầu về công ty dự án, ngân hàng tài trợ chính và giám sát dòng tiền.

Trước đây, trong giai đoạn thị trường thuận lợi, một đồng vốn có thể quay vòng hai hoặc ba lần trong một năm. Sau khi thị trường suy giảm, thời gian này kéo dài lên nửa năm đến một năm. Theo cơ chế mới, doanh nghiệp có thể phải chờ hai đến ba năm mới thu hồi được một đồng vốn đầu tư.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nhà nước cho biết tập đoàn của ông sẽ tiếp tục thu hẹp phạm vi đầu tư, về nguyên tắc rút khỏi các đô thị loại 3 và 4, thậm chí cắt giảm một số khu vực có thị trường tương đối tốt. Hoạt động đầu tư mới sẽ tập trung vào chưa tới 10 đô thị cốt lõi, chủ yếu tại các khu vực trung tâm.

Lý do nằm ở biên lợi nhuận ngày càng mỏng.

Theo tính toán được dẫn trong tài liệu, một dự án khi mua đất có thể dự kiến biên lợi nhuận gộp khoảng 30%. Sau khi bán hàng, tính cả chiết khấu và ưu đãi, tỷ lệ này có thể còn khoảng 20%. Nếu bán hết trong một năm, dự án vẫn có lợi nhuận. Kéo dài sang năm thứ hai, doanh nghiệp có thể chỉ hòa vốn. Nếu quá hai năm vẫn chưa bán hết, khả năng thua lỗ tăng cao.

Với thời gian thu hồi vốn dài hơn, sai số trong dự báo thị trường cũng trở nên đắt đỏ hơn. Doanh nghiệp trước đây chỉ cần dự đoán sức mua vào thời điểm mở bán sau khoảng nửa năm. Nay phải tính cho một hoặc hai năm tới.

Một doanh nghiệp tại một thành phố cho biết hạn mức đầu tư dự kiến giảm khoảng một nửa. Một số dự án từng được xem là ưu tiên trong nửa cuối năm nay đã bị đưa ra khỏi danh sách bắt buộc phải mua đất. Doanh nghiệp chuyển trọng tâm sang xử lý hàng tồn kho.

Nguồn cung dự án mới có thể giảm trong thời gian tới, giúp giảm tình trạng dư cung ở một số phân khúc. Tuy nhiên, áp lực bán hàng tồn kho có thể gia tăng, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm nơi chủ đầu tư cần nhanh chóng chuyển tài sản thành tiền.

Nhìn rộng hơn, chính sách mới đang tác động vào mô hình đã định hình thị trường bất động sản Trung Quốc trong khoảng ba thập kỷ.

Chế độ bán nhà hình thành trong tương lai được chính thức xác lập từ năm 1994. Sau cải cách nhà ở năm 1998, khi việc phân phối nhà ở chuyển mạnh sang cơ chế tiền tệ hóa, hình thức này nhanh chóng trở thành phương thức chủ đạo trên thị trường.

Trong bối cảnh khi đó, Trung Quốc thiếu nhà ở đô thị và nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phát triển dự án. Cơ chế bán nhà trên giấy, vốn được tham khảo từ Hong Kong, giúp doanh nghiệp huy động tiền của người mua để xây dựng.

Mô hình này phù hợp với giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh. Nhưng khi dân số đô thị, thu nhập, nhu cầu nhà ở và tốc độ bán hàng thay đổi, những rủi ro tích tụ trong mô hình cũng ngày càng rõ.

Khủng hoảng bất động sản từ năm 2021 trở đi khiến vấn đề trở nên cấp bách. Hàng loạt chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, nhiều dự án chậm bàn giao, trong khi người mua vừa phải chờ nhà vừa phải trả nợ ngân hàng.

Chính sách mới vì vậy tập trung vào việc phân bổ lại rủi ro giữa người mua, chủ đầu tư và ngân hàng.

Người mua trả tiền trước phải được bảo vệ bằng cơ chế giám sát dòng tiền. Chủ đầu tư nhận tiền trước phải chịu trách nhiệm hoàn thành dự án. Ngân hàng hưởng lãi từ khoản vay cũng phải gánh một phần rủi ro tín dụng.

Ở cấp doanh nghiệp, vai trò của công ty mẹ có thể thay đổi. Tập đoàn sẽ khó sử dụng quy mô và khả năng huy động vốn chung để bù đắp cho những dự án yếu. Các công ty dự án trở nên quan trọng hơn, trong khi hiệu quả từng dự án sẽ quyết định khả năng tồn tại của cả hệ thống.

Cuộc cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc vì vậy đang dịch chuyển từ tốc độ mở rộng và khả năng huy động vốn sang chất lượng sản phẩm, kiểm soát chi phí và năng lực lựa chọn dự án.

Đây cũng là thay đổi đáng chú ý nhất của đợt chính sách mới. Sau nhiều năm dựa vào tiền bán nhà trả trước để mở rộng, thị trường đang chuyển sang mô hình đòi hỏi doanh nghiệp phải có đủ vốn để xây dựng, kiểm soát chặt dòng tiền và tính toán khả năng tiêu thụ của từng dự án trước khi xuống tiền.

Với người mua, quá trình chuyển đổi này có thể làm giảm lựa chọn trong ngắn hạn do nguồn cung dự án mới thu hẹp. Với doanh nghiệp, thời gian thu hồi vốn dài hơn và yêu cầu vốn ban đầu cao hơn sẽ khiến cuộc đua giành quỹ đất chậm lại.

Sau ba thập kỷ mở rộng dựa trên tốc độ bán hàng, ngành bất động sản Trung Quốc đang bước vào một giai đoạn mà một dự án phải tự chứng minh được khả năng sống bằng dòng tiền và chất lượng sản phẩm của chính mình.