Riêng lô 3-12 có giá khởi điểm hơn 10.198 tỉ đồng, tương đương trên 1 tỉ đồng mỗi m², trong bối cảnh thành phố chuẩn bị tổ chức lại các phiên đấu giá đất tại khu đô thị mới này.

UBND TP.HCM vừa phê duyệt giá khởi điểm đấu giá ba khu đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, có tổng diện tích hơn 23.600 m². Đây là ba khu đất từng thu hút sự chú ý lớn của thị trường bất động sản cuối năm 2021, khi các doanh nghiệp đưa ra mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm nhưng cuối cùng không hoàn tất giao dịch.

Theo phương án mới, lô 1.K3.5.HH, tên gọi trước đây là 3-12, có giá khởi điểm hơn 10.198 tỉ đồng. Lô 1.K3.1.OD (3-8) được định giá hơn 2.632 tỉ đồng, trong khi lô 1.K3.3.HH (3-9) có giá gần 1.745 tỉ đồng. Tổng giá khởi điểm của ba khu đất đạt gần 14.575 tỉ đồng.

Những thương vụ gây chấn động năm 2021

Trong phiên đấu giá đất Thủ Thiêm tháng 12.2021, ba khu đất này từng ghi nhận mức trả giá cao hơn nhiều lần giá khởi điểm. Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trúng đấu giá lô 3-12 với giá 24.500 tỉ đồng, cao hơn 8 lần mức khởi điểm 2.942 tỉ đồng.

Lô 3-8 được Công ty cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá với giá 4.000 tỉ đồng, so với mức khởi điểm 1.018 tỉ đồng. Trong khi đó, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Bình Minh trúng lô 3-9 với giá 5.026 tỉ đồng, cao gần 7 lần mức khởi điểm 728 tỉ đồng.

Tổng giá trị trúng đấu giá của ba lô đất khi đó lên tới 33.526 tỉ đồng. Riêng lô 3-12 được trả giá tương đương khoảng 2,43 tỉ đồng/m², trở thành tâm điểm chú ý trên thị trường bất động sản TP.HCM và làm dấy lên nhiều tranh luận về mặt bằng giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, các thương vụ không đi đến bước hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Đầu năm 2022, Ngôi Sao Việt xin chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô 3-12. Cơ quan chức năng sau đó hủy kết quả trúng đấu giá khu đất này.

Người đứng sau thương vụ là ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, người trực tiếp tham gia trả giá lô 3-12 tại phiên đấu giá năm 2021. Đầu năm 2022, Tân Hoàng Minh thông báo quyết định chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản, sau khi ông Dũng có văn bản đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tháng 4/2022, ông Dũng cùng một số cá nhân liên quan bị khởi tố trong vụ án liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu của Tân Hoàng Minh.

Hai lô đất còn lại cũng không hoàn tất quá trình thanh toán. Sheen Mega và Bình Minh từng đề nghị gia hạn thời gian nộp tiền sử dụng đất, nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định. Kết quả trúng đấu giá hai lô 3-8 và 3-9 sau đó cũng bị hủy.

Việc các doanh nghiệp bỏ cuộc khiến TP.HCM phải đưa các khu đất trở lại kế hoạch khai thác thông qua đấu giá. Sau gần 5 năm, mức giá khởi điểm mới đã được điều chỉnh đáng kể so với lần đấu giá trước, đặc biệt tại lô 3-12.

Giá khởi điểm mới tăng mạnh

So với mức khởi điểm năm 2021, giá của lô 3-12 tăng khoảng 247%, lô 3-8 tăng 159% và lô 3-9 tăng 140%. Mức tăng này phản ánh sự thay đổi trong phương án xác định giá đất qua các lần rà soát, dù không đồng nghĩa giá trị giao dịch thực tế của các khu đất đã tăng tương ứng.

Lô 3-12 rộng hơn 10.000 m², được quy hoạch phát triển công trình hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, trong đó chức năng ở chiếm 95%. Công trình có thể xây cao tối đa 25 tầng, quy mô dân số tối đa 3.420 người. Giá khởi điểm hơn 10.198 tỉ đồng tương đương trên 1 tỉ đồng/m², chưa bao gồm chi phí xây dựng và các khoản đầu tư liên quan.

Lô 3-8 có diện tích hơn 8.500 m², được quy hoạch xây dựng nhà ở cao tối đa 10 tầng, quy mô dân số khoảng 1.067 người. Giá khởi điểm hơn 2.632 tỉ đồng, tương đương khoảng 307 triệu đồng/m².

Lô 3-9 rộng trên 5.000 m², có chức năng phát triển tổ hợp nhà ở kết hợp dịch vụ, cao tối đa 10 tầng, quy mô dân số khoảng 811 người. Giá khởi điểm gần 1.745 tỉ đồng, tương đương khoảng 348 triệu đồng/m².

So với phương án dự kiến hồi tháng 8/2026, giá khởi điểm của ba khu đất cũng tăng đáng kể. Lô 3-12 được điều chỉnh từ gần 2.968 tỉ đồng lên hơn 10.198 tỉ đồng, cao gấp khoảng 3,4 lần. Lô 3-8 tăng từ 1.263 tỉ đồng lên hơn 2.632 tỉ đồng, trong khi lô 3-9 tăng từ khoảng 738 tỉ đồng lên gần 1.745 tỉ đồng.

Tổng vốn đầu tư dự kiến của ba dự án gần 16.955 tỉ đồng, bao gồm tiền sử dụng đất tính theo giá khởi điểm và chi phí xây dựng. Nhà đầu tư tham gia đấu giá phải đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính, trong đó vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư dự kiến do mỗi dự án có diện tích sử dụng đất dưới 20 ha.

Cả ba khu đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá, thời hạn 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất cho người trúng đấu giá. Sau khi trúng đấu giá, nhà đầu tư vẫn phải hoàn tất các thủ tục liên quan đến đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản theo quy định.

Ba khu đất nằm trong nhóm 8 khu đất tại Thủ Thiêm mà TP.HCM dự kiến đưa ra đấu giá trong năm 2026, với tổng diện tích hơn 138.000 m². Việc xác định lại giá khởi điểm là bước chuẩn bị cho đợt đấu giá mới, nhưng khả năng thu hút nhà đầu tư sẽ phụ thuộc vào mức giá cuối cùng, chi phí phát triển dự án và triển vọng tiêu thụ bất động sản tại khu vực.