Hai pháp nhân Evergrande Group và Evergrande Real Estate bị phạt tổng cộng 15,82 tỉ nhân dân tệ, tương đương 2,4 tỉ USD. Tài sản của bị cáo bị tịch thu. Ông đã nhận tội tại phiên xử hai ngày hồi tháng 4.

Người đàn ông này từng đứng đầu danh sách giàu nhất Trung Quốc năm 2017 với khoảng 40 tỉ USD. Tập đoàn của ông để lại hơn 300 tỉ USD nghĩa vụ nợ, con số lớn nhất mà một doanh nghiệp bất động sản từng tạo ra trên thế giới.

Đọc lại toàn bộ hành trình ấy chắc nhiều người sẽ có thể liên tưởng đến nàng Scheherazade trong "Ngàn lẻ một đêm".

Nàng Scheherazade sống sót qua từng đêm bằng một cơ chế duy nhất: kể một câu chuyện, và dừng lại đúng lúc trời sáng, ngay đoạn gay cấn nhất. Nhà vua muốn nghe tiếp, nên hoãn lệnh xử tử thêm một ngày. Nàng không thắng nhà vua bằng lý lẽ. Nàng chỉ mua thêm thời gian, mỗi lần hai mươi bốn giờ, một ngàn lẻ một lần liên tiếp.

Hứa Gia Ấn vận hành Evergrande theo đúng cấu trúc đó.

Mô hình của ông dựa trên ba chữ mà giới phân tích Trung Quốc gọi là "nợ cao, đòn bẩy cao, quay vòng nhanh". Doanh nghiệp mua đất bằng tiền vay, mở bán căn hộ khi công trình còn là bãi đất trống, thu tiền của người mua, rồi dùng dòng tiền ấy để đặt cọc lô đất tiếp theo. Nghĩa vụ của dự án cũ được thanh toán bằng tiền của dự án mới. Mỗi vòng quay là một đêm được gia hạn.

Điều kiện để cơ chế này tồn tại rất đơn giản: phải luôn có chuyện mới để kể. Và Hứa Gia Ấn kể rất giỏi.

Ông mua câu lạc bộ bóng đá Quảng Châu, biến nó thành đội bóng vô địch châu Á, rồi khởi công một sân vận động hình hoa sen với sức chứa 100.000 chỗ. Ông bán nước khoáng đóng chai, dầu ăn, sữa bột. Ông nuôi lợn. Ông làm bảo hiểm, làm y tế, làm công viên giải trí, làm du lịch. Năm 2019 ông tuyên bố sản xuất ôtô điện, đặt mục tiêu trở thành hãng xe điện lớn nhất thế giới trong vòng ba đến năm năm, trước khi giao được chiếc xe nào cho khách hàng. Mỗi tuyên bố là một chương truyện dừng đúng lúc gay cấn: các ngân hàng cho vay tiếp, thị trường trái phiếu quốc tế mở cửa tiếp, chính quyền địa phương bán đất tiếp, người mua nhà đặt cọc tiếp.

Khác biệt giữa Scheherazade và Hứa Gia Ấn nằm ở khán giả. Nàng kể cho một người nghe. Ông kể cho hàng triệu người, và phần lớn trong số họ đã trả tiền vé trước khi biết đoạn kết.

Khán giả đông nhất là những gia đình mua căn hộ trên giấy. Chế độ bán nhà hình thành trong tương lai được Trung Quốc áp dụng từ năm 1994, và đến giai đoạn đỉnh cao, hơn 70% căn hộ mới được bán theo cách này, thường trước thời điểm bàn giao 18 đến 24 tháng. Tiền của người mua chảy vào tài khoản phong tỏa, nhưng chính quyền từng địa phương cho phép chủ đầu tư rút ra một phần theo tiến độ. Khoảng trống giữa quy định và thực thi chính là chỗ mà toàn bộ mô hình sống nhờ.

Đây là điểm khiến câu chuyện Evergrande vượt khỏi phạm vi một doanh nghiệp. Cái mà Hứa Gia Ấn dựng lên gần với một xới bạc hơn là một ngành sản xuất. Người mua nhà đặt cược rằng giá sẽ tăng và công trình sẽ hoàn thành. Chủ đầu tư đặt cược rằng vòng quay tiếp theo sẽ đến kịp trước hạn trả nợ. Ngân hàng đặt cược rằng tài sản thế chấp giữ giá. Chính quyền địa phương thu phí sòng thông qua tiền bán quyền sử dụng đất, khoản mục chiếm tỉ trọng lớn trong ngân sách của nhiều thành phố. Chừng nào giá còn lên, tất cả các bên đều thắng trên sổ sách, và chẳng ai muốn hỏi tiền thật đang nằm ở đâu.

Cơ quan quản lý chứng khoán Trung Quốc sau này xác định Hengda, đơn vị chủ lực của Evergrande, đã ghi nhận doanh thu sớm để thổi phồng kết quả kinh doanh năm 2019 và 2020 với quy mô gần 80 tỉ USD. Đó chưa phải phần đáng sợ nhất. Phần đáng sợ nằm ở chỗ trong nhiều năm, thị trường tin những con số ấy vì chúng phù hợp với câu chuyện mà mọi người muốn nghe.

Rồi nhà nước tắt đèn.

Tháng 8.2020, Bắc Kinh ban hành chính sách "ba lằn ranh đỏ", đặt trần cho tỉ lệ nợ trên tài sản, nợ ròng trên vốn chủ sở hữu và tiền mặt trên nợ ngắn hạn của các chủ đầu tư. Doanh nghiệp vi phạm bị hạn chế tăng dư nợ. Quyết định này đi cùng nguyên tắc "nhà để ở, không phải để đầu cơ" được nêu từ năm 2016. Nguồn tín dụng nuôi vòng quay bị chặn lại.

Scheherazade cần đêm. Hứa Gia Ấn cần tín dụng. Cả hai đều mất khả năng kể chuyện ngay khi điều kiện nền biến mất. Evergrande vỡ nợ năm 2021. Tháng 9/2023, Hứa bị bắt. Tháng 1/2024 tòa án Hong Kong ra lệnh thanh lý tập đoàn. Tháng 8/2025 cổ phiếu bị hủy niêm yết. Tháng 8/2026, bản án chung thân cho Hứa.

Bốn năm rưỡi từ lúc dừng kể đến lúc tuyên án. Còn cái giá mà xã hội phải trả thì dài hơn nhiều.

Số liệu sáu tháng đầu năm nay cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa chạm đáy. Doanh số nhà ở mới năm tháng đầu 2026 giảm 10,8% về diện tích sàn và 13,5% về giá trị so với cùng kỳ. Giá nhà thứ cấp tại 100 thành phố lớn giảm 0,42% trong tháng 6, với 88 thành phố ghi nhận mức giảm. Ở các đô thị nhóm một, giá thứ cấp thấp hơn 6,95% so với một năm trước; nhóm hai giảm 8,21%. S&P Global Ratings dự báo giá nhà sơ cấp năm 2026 giảm 1,5-2,5%, giá thứ cấp giảm 4-5%. Đầu tư vào bất động sản giảm hai chữ số. Người mua trì hoãn vì chờ giá xuống thêm, và chính hành vi chờ đợi ấy kéo giá xuống thêm.

Gánh nặng cụ thể nhất là những căn hộ chưa hoàn thiện đã bán. Bắc Kinh lập cơ chế "danh sách trắng" để ngân hàng bơm vốn cho các dự án dở dang, với điều kiện tiền chỉ được dùng để xây tiếp. Đến tháng 9.2025, các ngân hàng thương mại đã phê duyệt khoảng 7.000 tỉ nhân dân tệ theo cơ chế này. Một số ước tính của khu vực tư nhân cho rằng để hoàn thành toàn bộ nhà đã bán trên giấy cần ít nhất 3.000 tỉ nhân dân tệ. Khoản này không do Hứa Gia Ấn trả. Nó được chia cho ngân hàng, ngân sách địa phương, và sau cùng là người nộp thuế.

Bản án khép lại hồ sơ của một cá nhân. Nó chưa xử lý được cấu trúc đã cho phép cá nhân đó hoạt động suốt hai mươi lăm năm.

Vì Evergrande không phải một tai nạn đơn lẻ. Sau khi tín dụng siết lại, các doanh nghiệp chiếm khoảng 40% doanh số nhà ở Trung Quốc lần lượt mất khả năng thanh toán. Một mô hình mà hàng loạt người chơi cùng sụp đổ theo cùng một cách trong cùng một thời điểm là một mô hình có lỗi hệ thống. Hứa Gia Ấn chơi ván bạc đó liều hơn, gian lận nhiều hơn và thua đậm hơn phần còn lại. Ông vẫn chỉ là người chơi giỏi nhất trong xới bạc đó.

Ba chi tiết của luật chơi đó đáng ghi nhớ, bởi chúng không riêng của Trung Quốc.

Thứ nhất, bán nhà trên giấy chuyển rủi ro thi công từ chủ đầu tư sang người mua, trong khi người mua là bên ít có khả năng đánh giá và gánh chịu rủi ro nhất. Cơ chế phong tỏa tiền bán hàng chỉ có giá trị khi việc giải ngân được giám sát chặt theo tiến độ thật.

Thứ hai, khi ngân sách địa phương phụ thuộc vào tiền bán đất, cơ quan quản lý và đối tượng bị quản lý có chung lợi ích trong việc giữ giá đất cao. Người thổi còi cũng là người chơi chính trong trận đấu.

Thứ ba, tốc độ tăng trưởng của một doanh nghiệp bất động sản nói rất ít về sức khỏe của nó. Đòn bẩy tạo ra tăng trưởng nhanh trong pha đi lên và tạo ra sụp đổ nhanh trong pha đi xuống, bằng đúng một cơ chế.

Ngàn lẻ một đêm kết thúc bằng một đám cưới. Nhà vua tha cho Scheherazade vì nàng đã kể đủ lâu để ông kịp thay đổi, vì nàng đã có thai với quốc vương. 

Câu chuyện của Hứa Gia Ấn kết thúc trong phòng xử án ở Thâm Quyến, và những tòa nhà xây dở vẫn đứng nguyên tại chỗ, ở hàng trăm thành phố, chờ hàng triệu người khác trả tiền cho đoạn kết. Rồi họ sẽ phải kể câu chuyện của chính mình.