Không gian văn phòng ở thủ đô nước Anh được phân loại là “xanh” theo một chứng chỉ phát triển bền vững sẽ có giá cao hơn 20% so với những tòa nhà không được dán nhãn đó, theo dữ liệu tổng hợp của hãng môi giới bất động sản Jones Lang LaSalle Inc.

Richard Manley, giám đốc phát triển bền vững ở CPP Investments - nhánh phụ trách đầu tư đang nắm giữ 570 tỉ đô la Mỹ tài sản của Quỹ Hưu trí Canada, nói khác biệt về giá này là dấu hiệu cho thấy nỗ lực của giới kinh doanh nhằm loại bỏ khí thải gây hiệu ứng nhà kính sẽ sớm được đưa vào giá các tài sản khác ảnh hưởng tới danh mục của giới đầu tư. 

“Hiện chúng ta bắt đầu thấy quá trình loại bỏ khí carbon biến thành tiền bạc ra sao,” Manley nói. CPP có khoảng 50 tỉ đô la Mỹ đầu tư vào bất động sản từ Brazil tới Trung Quốc, bao gồm một số tòa nhà xanh.

Giá trị của các tòa nhà văn phòng ở London có chứng chỉ BREEAM (đánh giá các hạng mục sử dụng nhiên liệu và nước, ô nhiễm và rác thải) trung bình cao hơn 20,6% so với các tòa nhà không có chứng chỉ đó, và giá thuê cao hơn bình quân 11,6%, theo JLL. 

Các con số đó dựa trên nghiên cứu với 592 khoản đầu tư vào lĩnh vực văn phòng trong một giai đoạn năm năm kết thúc vào tháng 12.2021. (Dữ liệu từ hãng tư vấn bất động sản Savills Plc cũng cho thấy mức chênh lệch tương tự giữa các tòa nhà xanh và không xanh). 

Càng "xanh" chi phí càng cao

Giá thuê văn phòng tại London trên mỗi foot vuông (0,09 mét vuông), xếp hạng bởi Breeam.

Vấn đề là nhu cầu. Giá cao cho các tòa nhà xanh là hệ quả trực tiếp của những nỗ lực nơi giới kinh doanh nhằm cắt giảm khí thải, theo Manley. London là nơi tập trung nhiều công ty trong lĩnh vực dịch vụ như ngân hàng, quản lý tài sản và luật - và nhiều công ty này đã tuyên bố công khai nỗ lực cắt giảm khí thải carbon. 

“Cách dễ nhất hiện giờ là tòa nhà xanh,” Manley nói. Kết quả là “chúng ta đang thấy quá trình dịch chuyển nhu cầu có tính cấu trúc” về bất động sản thân thiện với môi trường. Dẫu vậy, nguồn cung diện tích văn phòng xanh ở London là có hạn. Chỉ khoảng 3.000 tòa nhà hiện được coi là xanh, theo Knight Frank. Điều đó đồng nghĩa giá thuê những tòa nhà này sẽ cao.

Theo thời gian, khi nhiều tòa nhà hơn chuyển đổi sang vận hành xanh hơn, giá thuê cao hơn nhiều khả năng sẽ được thay thế bằng “giảm giá do không xanh,” theo Manley. Nói cách khác, thay vì tưởng thưởng cho những tòa nhà bền vững nhất, thị trường sẽ bắt đầu trừng phạt những tòa nhà gây hại cho môi trường nhất. 

“Tôi không nghĩ rằng thị trường đã được lượng hóa đầy đủ và đã phản ánh đầy đủ giá trị của những gánh nặng đi kèm với quá trình giảm carbon,” ông nói. “Chúng ta cần phát triển đánh giá rộng hơn với chi phí thật của quá trình giảm carbon và xem xem quá trình đó chuyển thành giá trị ra sao.”

Và Manley nói rõ rằng xu hướng này đang diễn ra cả với các ngành khác nữa. Đây không chỉ là câu chuyện của riêng bất động sản; vấn đề còn là cách các doanh nghiệp và mô hình kinh doanh thích nghi với một thế giới tìm cách khống chế lượng khí carbon thải ra, theo Manley. Tuy nhiên, bất động sản là nơi khởi đầu tốt do các tòa nhà đang sử dụng khoảng 40% lượng nhiên liệu toàn cầu liên quan tới khí thải carbon.

Manley nhận định dù sắp tới có khả năng doanh nghiệp và các loại chứng khoán sẽ được định thang bậc lại dựa trên khí thải carbon, hầu hết các tài sản hiện vẫn đang được định giá “dựa trên dự báo dòng tiền như từ trước tới nay.” 

Ông cho rằng điều này sẽ phải thay đổi vì khi giới đầu tư bắt đầu tính toán chi phí để không thải khí carbon ở một công ty, họ sẽ phải bắt đầu nêu câu hỏi với mức độ ổn định của những dòng tiền đấy bởi chi phí vốn tăng lên khi cần chuyển đổi công ty cho một tương lai ít khí thải carbon. Và khi giới đầu tư suy tính lại định giá doanh nghiệp, bản thân các công ty sẽ phải suy tính về cách thức phát triển trong thế giới mới kia. 

“Bằng cách nào tôi có thể từ một hãng chậm chạp, có nguy cơ không còn được tiếp cận nguồn tài chính, thành một hãng dẫn đầu có khả năng tiếp cận tốt hơn” nhằm có tiền đầu tư trong thập kỷ tới là câu hỏi được Manley đặt ra. “Tôi nghĩ đó là động năng sẽ chuyển biến thành hoạt động định giá và thành những giả định ngầm và hoạt động quản trị tích cực.”

Tóm tắt về đầu tư bền vững

Trào lưu đầu tư ESG (thân thiện với môi trường, có trách nhiệm xã hội và quản trị) đã ghi cột mốc mới tuần này khi bộ tiêu chuẩn toàn cầu đầu tiên được thông qua, mở đường cho các công ty thuộc nhiều ngành nghề có thể báo cáo thông tin đồng nhất về nỗ lực của họ nhằm chống biến đổi khí hậu và phát triển bền vững.

Khuôn khổ có tính tự nguyện này, được Hội đồng Tiêu chuẩn Bền vững Quốc tế (ISSB) công bố, là nhằm định hình lại các tiêu chuẩn báo báo cáo ESG tương đối giống với Tiêu chuẩn Báo cáo Tài chính Quốc tế từng được công bố hai năm trước.

Khuôn khổ ISSB cũng sẽ ảnh hưởng tới thông tin mà các công ty đưa vào báo cáo tài chính của họ để phản ánh tốt hơn những rủi ro với môi trường, xã hội, và quản trị. 

• Goldman Sachs Group Inc. trở thành một trong nhiều hãng môi giới tỏ ra kém lạc quan hơn với cổ phiếu Tesla Inc. sau khi hãng xe điện này đã tăng trưởng mạnh trong năm nay.
• Những phản ứng ngược của phe Cộng hòa ở Mỹ chống đầu tư ESG đã mang tới cho ngành này cơ hội tự cải tổ. Ít ra đó là quan điểm của một số người ủng hộ ESG tại một hội thảo đầu tư bền vững ở Boston.
• Nhưng giới đầu tư ở Anh đang bắt đầu lo ngại rằng phong trào chống ESG của phe Cộng hòa có thể sẽ đứng vững ở châu Âu.