Một sản phẩm của BEACON MEDIA
Khám phá nhiều hơn với tài khoản
Đăng nhập để lưu trữ và dễ dàng truy cập những bài viết bạn yêu thích trên Bloomberg Businessweek Việt Nam.
Kinh tế
Khắp nơi từ San Francisco đến Hong Kong, lãi suất cao hơn cùng giá bất động sản giảm đang khiến thị trường bất động sản toàn cầu chao đảo hơn lúc nào hết.
Minh họa: Timo Lenzen for Bloomberg Businessweek
Tác giả: Natalie Wong, John Gittelsohn, Jack Sidders và Shawna Kwan
08 tháng 5, 2024 lúc 3:21 PM
Ở New York và London, chủ của các tòa nhà văn phòng bóng bẩy đang tìm cách thoát khỏi các khoản nợ của họ hơn là đầu tư thêm. Những chủ đất của khu mua sắm lớn nhất trung tâm thành phố San Francisco đã bỏ cuộc. Một tòa nhà chọc trời mới ở Hong Kong cho thuê được chỉ có một quý.
Những chật vật của mảng bất động sản thương mại giống như một bóng ma ám ảnh nền kinh tế toàn cầu. Thậm chí khi các thị trường chứng khoán tăng điểm và giới đầu tư hy vọng những đợt tăng lãi suất nhanh nhất trong vòng một thế hệ rồi sẽ chậm lại, rắc rối với mảng bất động sản dự kiến sẽ còn kéo dài nhiều năm nữa.
Sau một đợt mua vào ồ ạt nhờ tiền đi vay rẻ, chủ đất lẫn người cho vay đều đang phải vật lộn với những thay đổi trong cách thức và nơi chốn con người làm việc, mua sắm, và sinh sống sau đại dịch. Đồng thời, lãi suất cao hơn đã khiến việc mua hay đảo nợ cho bất động sản đắt đỏ hơn.
Điểm bùng phát đang tới gần: Chỉ riêng ở Mỹ, khoảng 1,4 ngàn tỉ đô la Mỹ các khoản vay bất động sản thương mại sẽ đáo hạn vào năm nay hoặc năm tới, theo Hiệp hội Ngân hàng Vay thế chấp mua nhà. (Những ước tính khác thấp hơn một chút.) Khi hạn chót đấy đến, những chủ đất phải trả các khoản nợ gốc khổng lồ có thể sẽ phải tuyên bố không trả được nợ thay vì vay mượn tiếp.
Nhiều chủ bất động sản lớn là các tổ chức như Blackstone, Brookfield và Pimco đã quyết định không thanh toán cho một số bất động sản nữa vì họ thấy dùng tiền mặt và nguồn lực của mình cho việc khác tốt hơn.
“Tình hình rất căng thẳng,” Harold Bordwin, giám đốc ở New York của Keen-Summit Capital Partners, hãng chuyên thương lượng lại các bất động sản khó chi trả, cho biết. “Người ta không dễ dàng từ bỏ tài sản trừ khi họ thấy không còn hy vọng và nhận ra rằng họ đã chìm khá sâu.”
Số lượng giao dịch đang giảm mạnh - và khi có giao dịch, giá giảm mạnh. Ở Mỹ, nơi tỉ lệ trở lại văn phòng làm việc thấp hơn so với châu Á và châu Âu, giá trị của các văn phòng phù hợp cho hoạt động tổ chức đã giảm 27% kể từ tháng 3.2022, khi lãi suất bắt đầu tăng, theo công ty phân tích bất động sản Green Street.
Giá khu căn hộ cho thuê đã giảm 21%, và khu mua sắm giảm 18%. Giá văn phòng dự kiến sẽ giảm hơn 25% ở châu Âu và gần 13% ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương trước khi chạm đáy, theo dự báo của PGIM Real Estate (thuộc Prudential Financial).
Quá trình mà các nhà phân tích ở PGIM gọi là “thiết lập lại ở quy mô lớn” giá trị bất động sản dự kiến sẽ chậm chạp đến đau đớn. Phải mất sáu năm giá văn phòng ở Mỹ mới hồi phục sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, dù cuộc khủng hoảng chủ yếu tập trung vào bất động sản để ở.
“Lần này chúng tôi cho rằng sẽ mất 10 năm,” Richard Barkham, kinh tế gia trưởng toàn cầu của CBRE Group Inc., nhận xét. Những chật vật trong lĩnh vực bất động sản thương mại sẽ làm tăng thêm căng thẳng với một hệ thống tài chính vốn đã đầy trục trặc vì cuộc khủng hoảng ngân hàng địa phương.
Và khi suy thoái nghiêm trọng hơn, nó có nguy cơ gây ra tác động lớn lao với một số thành phố, nơi sẽ buộc phải xoay xở với những tòa nhà bỏ hoang và thuế thu được từ bất động sản thấp hơn.
Câu hỏi là điều chỉnh với bất động sản thương mại có đủ lớn để gây bất ổn cho nền kinh tế rộng hơn không. Trong khi lĩnh vực bất động sản có sức lan tỏa rộng, nó cũng là một ngành kinh doanh có tính địa phương, không chỉ bao gồm những tòa nhà chọc trời ở đô thị, mà cả các trung tâm mua sắm cấp thị trấn, nhà chung cư ngoại ô, và các khu kho bãi rộng lớn.
“Mỗi đô thị đều là một câu chuyện khác nhau,” Peter Hayes, giám đốc nghiên cứu đầu tư toàn cầu của PGIM Real Estate ở London, cho biết. “Những thành phố đều thay đổi bởi các cú sốc có tính địa phương. Rốt cuộc là chúng ta rơi vào một thế giới nơi nhà đầu tư phải suy nghĩ nhiều hơn về địa lý.”
Căng thẳng nợ nần hiện đã thể hiện rõ từ Los Angeles tới Thụy Điển và Hàn Quốc. Dưới đây chúng ta cùng điểm lại những trục trặc ở một số trung tâm tài chính và kinh doanh lớn trên thế giới.
● San Francisco
Không ở đâu ở Mỹ mà cuộc khủng hoảng rõ ràng như ở San Francisco, nơi xu hướng suy thoái đang tăng tốc khi hết tòa nhà này tới tòa nhà khác rơi vào tình trạng không trả được nợ. Giá bất động sản ở trung tâm công nghệ này đạt mức cao kỷ lục trong thập kỷ qua, nên hẳn còn giảm sâu.
Thành phố này từng một thời nhộn nhịp các công ty khởi nghiệp hàng đầu - Airbnb, Twitter, Uber Technologies - cùng những gã khổng lồ đã lâu năm như Salesforce. Giờ thì nhiều công ty đấy đã phải cắt giảm việc làm và không gian văn phòng.
Khu trung tâm đang chật vật thu hút trở lại doanh nghiệp và người lao động vốn đã chuyển sang làm việc từ xa. Khu vực này chủ yếu bao gồm các tòa nhà văn phòng, khiến cho cảm giác đặc biệt trống vắng.
Những người vẫn còn đi làm cũng là những người phải đi về quãng đường trung bình dài nhất mỗi ngày tính cả nước Mỹ. Cuộc khủng hoảng người vô gia cư ở San Francisco cũng tập trung ở khu trung tâm, và tình trạng trộm cắp hoành hành ở các cửa hàng bán lẻ khiến một số cửa hàng quyết định đóng cửa.
Vào tháng 6.2023 ở quận Union Square một thời sang chảnh, những chủ nhân khu mua sắm lớn nhất thành phố Westfield San Francisco Centre đã giao lại bất động sản này cho những chủ nợ khoản nợ trả góp mua bất động sản trị giá 558 triệu đô la Mỹ.
Động thái này diễn ra sau khi Nordstrom Inc. tuyên bố đóng cửa gian hàng của họ trong khu trung tâm thương mại. Do du lịch chậm hồi phục sau đại dịch, Park Hotels & Resorts Inc. đã ngừng chi trả khoản nợ 725 triệu đô la Mỹ gắn với hai khách sạn lớn nhất của thành phố, Hilton San Francisco Union Square và Parc 55 San Francisco.
Veritas Investments Inc., một chủ đất lớn trong thành phố, tuyên bố không trả được khoản nợ 675 triệu đô la Mỹ với danh mục đầu tư của họ, gồm các căn hộ từng được định giá hơn 1 tỉ đô la Mỹ vào năm 2020. Những khoản vay của họ hiện đang được rao bán.
Tỉ lệ văn phòng trống và đang rao đã tăng gấp ba lần so với trước dịch. Trong một thỏa thuận hiếm hoi đạt được, Wells Fargo & Co. mới đây đã bán một tòa nhà 13 tầng ở địa chỉ 550, đường California với giá khoảng 200 đô la Mỹ một foot vuông (2.150 đô la Mỹ một mét vuông), giảm mạnh so với mức đỉnh của thị trường năm 2019 là hơn 1.000 đô la Mỹ một foot vuông, theo Newmark Group Inc., một công ty dịch vụ bất động sản.
Giá thấp hơn khiến một số nhà đầu tư đang xem xét các cơ hội tiềm tàng. “Chúng tôi chưa bao giờ mua ở San Francisco,” Mike Pestronk, CEO của Post Brothers, chủ đầu tư bất động sản ở Philadelphia với các bất động sản chung cư trị giá 4 tỉ đô la Mỹ, nói. “Nhưng tình hình hiện có vẻ rất thú vị.”
Nhưng những gì thú vị với người ngoài lại rất đau đớn với chủ nhà ở đây lúc này. “Không thể nào tránh được tình trạng thiết lập lại mức giá,” David Bitner, nhà phân tích ở San Francisco cho Newmark, nhận định. “Mảng văn phòng thiệt hại nhất, nhưng mảng bán lẻ cũ và căn hộ chung cư cũng bị ảnh hưởng.”
Ngân khố thành phố cũng bị tác động, khi Thị trưởng London Breed dự kiến hai năm tới, ngân sách sẽ thâm hụt 780 triệu đô la Mỹ. Bà đề xuất đa dạng hóa khu trung tâm, bao gồm chuyển đổi một số tòa nhà thành nhà ở, và đề xuất sử dụng trung tâm mua sắm Westfield vào mục đích khác, hướng tới “tầm nhìn mới” về bất động sản. Nhưng hiện giờ thì cơ bản đó là các không gian bỏ trống.
● New York
Dù các đường phố New York vẫn nhộn nhịp du khách và dân cư, chỉ một nửa nhân viên văn phòng trở lại làm việc ở văn phòng, theo công ty an ninh tòa nhà Kastle Systems. Nhiều tòa nhà đang vật lộn vì mất người thuê và cần phải nâng cấp.
Khi các doanh nghiệp cập nhật nhu cầu sử dụng không gian văn phòng của họ, họ có thể lựa chọn những tòa nhà mới xây ở các khu vực như Hudson Yards hay gần Nhà ga Trung tâm, thay vì các bất động sản đã cũ kỹ.
Lựa chọn của họ khiến ngay cả những tòa nhà biểu tượng ở thủ đô tài chính thế giới cũng rơi vào tình trạng khó khăn. Ở Seagram Building, tòa nhà chọc trời xây từ những năm 1950 tại khu Midtown lừng lẫy vì thiết kế phong cách hiện đại, công ty chủ tòa nhà này RFR Holding LLC đã phải thương lượng gia hạn một năm khoản nợ 1 tỉ đô la Mỹ dự kiến sẽ đáo hạn trong năm nay.
RFR đã chi ra 25 triệu đô la Mỹ để nâng cấp tòa nhà, bao gồm một khu phức hợp thể thao và trung tâm thể dục lớn, và bất động sản này từng được cho thuê ở mức 95% tính tới đầu năm nay. Dẫu vậy, họ đã mất khách hàng Wells Fargo vào tay một bất động sản mới hơn vào trước dịch, trong khi công ty quỹ tư nhân Clayton Dubilier & Rice dời tới một tòa tháp được cải tạo ở đại lộ Madison.
Chủ đầu tư GFP Real Estate đã được gia hạn tiền vay thêm hai năm cho tòa nhà DuMont, công trình phong cách art deco trên đại lộ Madison, sau khi họ không trả kịp khoản vay trả góp 103 triệu đô la Mỹ vừa đáo hạn. Để đạt được thỏa thuận này, GFP phải cam kết bỏ vốn hỗ trợ thúc đẩy triển vọng cho thuê tương lai ở tòa nhà này.
Thị trưởng Eric Adams đã kêu gọi người dân trở lại văn phòng làm việc nhiều hơn, và hối thúc lãnh đạo Phố Wall yêu cầu lao động trở lại làm việc trực tiếp. Các văn phòng, dự sẽ có tỉ lệ trống đạt mức kỷ lục 22,7% trong năm nay, thường chiếm khoảng 20% thu nhập từ thuế bất động sản của thành phố.
Một nghiên cứu chung của các nhà nghiên cứu Đại học New York và Đại học Columbia thấy rằng văn phòng trong thành phố sẽ mất 44% giá trị cho tới trước dịch vào năm 2029 vì ảnh hưởng của làm việc từ xa.
“Các chủ bất động sản đang thực sự phải đối mặt với hàng loạt vấn đề có tính hỗn hợp - họ gặp trục trặc trên mọi phương diện,” Ruth Colp-Haber, CEO của hãng môi giới Wharton Property Advisors, nhận xét. “Những tòa nhà tốt nhất với những chủ nhân hàng đầu vẫn trụ được, và họ sẽ vượt qua. Nhưng với những tòa nhà quá nhiều không gian trống và nhiều việc phải làm, tính kinh tế đơn giản là không còn nữa.”
● Atlanta và các đô thị vừa bùng nổ khác
Các thành phố không phải là những trung tâm tài chính ở hai bờ nước Mỹ cũng đang chật vật. Tỉ lệ văn phòng đang rao cho thuê và thuê lại ở Atlanta đã tăng lên 31% trong quý 1.2023, gần gấp đôi so với mức trước dịch, theo công ty dịch vụ bất động sản Anh Savills Plc.
Các công ty đang tìm kiếm những không gian văn phòng nhỏ hơn ở các khu thời thượng hơn. Khách thuê đã bỏ trống thêm 290.000 foot vuông (gần 27.000 mét vuông) văn phòng hạng A ở trung tâm Atlanta trong quý 1.2023, theo Jones Lang LaSalle Inc.
Một phần nhu cầu chuyển sang khu Midtown, nơi giá cho thuê cao hơn 44% so với khu trung tâm và khách thuê đã tăng thêm 32.000 foot vuông (gần 3.000 mét vuông). Các chủ bất động sản đang phải đối mặt với những khoản thanh toán tới hạn: Gần 30% không gian văn phòng ở thủ phủ tiểu bang Georgia sẽ có các khoản nợ đáo hạn từ giờ tới năm 2025, nhiều nhất trong các vùng đô thị ở Mỹ, theo hãng phần mềm quản lý bất động sản Yardi Systems Inc.
Câu chuyện cũng tương tự ở vùng Vành đai Mặt trời và Tây Nam Mỹ, nơi nhiều lao động và doanh nghiệp đã dời về trong đại dịch. Thậm chí Austin, nổi lên là nơi thay thế giá rẻ cho Thung lũng Silicon, hiện cũng có không gian văn phòng trống tăng mạnh, khiến chủ bất động sản khó lòng tăng giá.
Không gian đang rao cho thuê lại đã tăng hơn gấp đôi ở thủ phủ Texas kể từ tháng 6.2022, lên thành 5,9 triệu foot vuông (54.800 mét vuông), mức tăng nhanh nhất trong các vùng đô thị Mỹ, theo CoStar Group Inc. Chỉ San Francisco và San Jose có tỉ lệ rao cho thuê lại cao hơn. “Austin từng trải qua giai đoạn tăng chóng mặt,” Phil Mobley, giám đốc phân tích mảng văn phòng toàn quốc của CoStar, nói. “Các công ty công nghệ chắc chắn đang có xu hướng làm việc từ xa.”
Ở những nơi khác, nguồn cung mới đang gặp phải nhu cầu giảm xuống. Ở Denver, hai tòa tháp xây vào cuối những năm 1970, trước kia là Denver Energy Center, đang được rao bán sau khi bên cho vay đã siết nhà. Các tòa nhà này chỉ cho thuê được 32%. Chủ nợ cũng đã tiếp quản tòa nhà Pinnacle at Westchase ở Houston, một khu phức hợp văn phòng ngoại ô chín tầng mà định giá đã giảm hơn 75% so với năm 2012, theo hồ sơ vay.
Cách biệt giữa người thắng và kẻ bại đã lớn hơn, theo Doug Ressler, giám đốc nghiên cứu cấp cao của Yardi. “Tình hình đang chia đôi,” ông nói. “Những khu cao cấp vẫn trụ vững. Văn phòng hạng B và C thì sẽ phải tìm mục đích khác.”
Nhưng không phải tòa nhà cũ nào cũng có thể tìm được một mục đích mới. “Rất khó để biến một tòa tháp văn phòng kiểu những năm 1990 thành thứ gì khác,” Lea Overby, nhà phân tích bất động sản thương mại ở Barclays Capital Inc., nói. “Đơn giản là không hay ho gì.”
● London
Trao lưu làm việc hỗn hợp đang lan nhanh tác động không đồng đều ở London. Tỉ lệ không gian văn phòng trống ở khu West End, nơi có những địa điểm bán lẻ và đời sống về đêm đông đảo nhất, đang ở mức thấp gần kỷ lục khi các công ty tìm kiếm không gian ở những văn phòng và địa điểm tốt nhất nhằm thu hút người lao động trở lại. Giá thuê cũng tăng vì các công ty sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho diện tích hẹp hơn.
Quận Canary Wharf, nơi có nhiều tòa nhà kính và thép thời những năm 1990, thì lại đang gặp rắc rối lớn. Khu này, được hầu hết mọi người nhìn nhận là dành riêng cho giới ngân hàng, đang chật vật giữ lại những khách thuê lớn.
Công ty luật Clifford Chance sắp rời nơi đây chuyển tới một văn phòng mới, và nhỏ hơn nhiều, ở quận City of London trung tâm hơn. HSBC Holdings Plc đang tìm trụ sở mới, và hầu hết các lựa chọn cân nhắc của họ cũng ở khu City. Tòa nhà YY, trụ sở cũ của Thomson Reuters Corp. mới được cải tạo lại, nằm ở địa điểm vàng ngay bên ngoài nhà ga tàu điện Canary Wharf, vẫn trống hoàn toàn.
Hai tòa nhà văn phòng từng được coi là thượng hạng chỉ vài năm trước hiện đã vào tay chủ nợ. Một hợp doanh do Lloyds Banking Group Plc dẫn đầu đã chỉ định người tiếp quản tòa nhà Số 5 Churchill Place và Số 20 Canada Square sau khi chủ tòa nhà này, Cheung Kei Group (Trung Quốc), không trả kịp các khoản nợ. Cả hai đều nhiều chỗ trống và cần nhiều tiền để cải tạo.
Một vấn đề khác đe dọa thị trường bất động sản London là triển vọng hàng trăm tòa nhà sẽ trở nên lỗi thời vì không đáp ứng các quy định môi trường ở Anh. Các bất động sản hiện được chấm điểm dựa trên hiệu quả sử dụng năng lượng, từ mức A tới G.
Đến năm 2030, các tòa nhà thương mại xếp dưới mức B sẽ không được phép rao cho thuê. Điều đó đòi hỏi chủ bất động sản phải nâng cấp rất tốn kém, bằng không phải bỏ trống tòa nhà. Brexit cũng khiến London mất đi một phần sức hút tài chính, theo Hayes của PGIM. Các tòa nhà văn phòng “rất, rất dễ tổn thương trong ngắn hạn,” ông nói.
● Hong Kong
Một tòa nhà 26 tầng với tầm nhìn ngoạn mục ra khu cảng Victoria lừng lẫy của Hong Kong đã gây chú ý tại thành phố này vào năm 2015 khi China Evergrande Group, lúc bấy giờ chưa phải là tên tuổi toàn cầu, đã mua lại nó với giá 1,6 tỉ đô la Mỹ, hơn gấp đôi so với kỷ lục trước đó cho một tòa nhà văn phòng.
Thỏa thuận đấy là biểu tượng cho thị trường bất động sản bùng nổ ở trung tâm tài chính châu Á, nơi trong nhiều năm sau đó đã thu hút nguồn vốn đầy tham vọng từ Trung Quốc mua sạch mọi thứ từ tòa nhà văn phòng tới các khu đất, thường là với giá phá mọi kỷ lục. Đầu tư vào văn phòng có vẻ là an toàn ở thành phố với không gian chật chội và nhu cầu cao từ các công ty đại lục.
Nhưng rồi các cuộc biểu tình chống chính phủ nổ ra và những biện pháp phong tỏa ngặt nghèo vì Covid-19 được áp đặt vào năm 2020, khiến giới đầu tư suy nghĩ lại về vai trò trung tâm tài chính của Hong Kong. Tình hình thêm rắc rối bởi cuộc khủng hoảng nợ bất động sản ở Trung Quốc, mà Evergrande ở vị trí tâm điểm.
Với khoản nợ nần hàng trăm tỉ đô la Mỹ, chủ đầu tư này bắt đầu huy động tiền mặt bằng mọi phương tiện và vào cuối năm 2020, cầm cố tòa nhà văn phòng cho một ngân hàng đổi lấy khoản vay 7,6 tỉ đô la Hong Kong (971 triệu đô la Mỹ).
Năm ngoái, một đơn vị được chỉ định đã tiếp quản tòa nhà. Chủ mới rao bán nó, nhưng không tìm được người mua trả giá như mong đợi. Tòa nhà hiện chỉ cho thuê được 25%, một phần vì khách thuê ngại tình trạng sở hữu phức tạp hiện giờ. Nó từng được lấp đây khi Evergrande mua lại.
Khắp thành phố, các ngân hàng nước ngoài và công ty Trung Quốc đang phải để ý hơn về chi phí không còn thuê văn phòng nhiều nữa trong bối cảnh nguồn cung đang tăng. Tỉ lệ bỏ trống với các tòa nhà văn phòng hạng đầu ở Hong Kong tăng lên 15% vào tháng 4.2023, hơn gấp ba lần năm 2019, theo dữ liệu từ Colliers International Group Inc.
Không giống tình hình ở New York và London, ở Hong Kong không có vấn đề làm việc từ xa. Hệ thống giao thông công cộng hiệu quả và những căn hộ nhỏ xíu của thành phố này khiến cư dân không có nhiều lý do để làm việc ở nhà. Thành phố đã trở lại văn phòng hết; tỉ lệ người đi tàu điện ngầm đã vượt mức năm 2019 vào tháng 3.2023.
Nhưng bất động sản thương mại gặp khó trong bối cảnh lãi suất tăng và các chủ đầu tư như Evergrande rơi vào thế bị động. Họ không thể đảo nợ cho các tòa nhà vì giá trị sẽ giảm xuống, cũng không thể dễ tìm được người mua lại. Lựa chọn với họ là phải bán giá giảm sâu hoặc tiếp tục trả mức lãi cao. Thay vì giúp tạo thanh khoản và ổn định, bất động sản lại trở thành gánh nặng.
Theo Bloomberg
Theo phattrienxanh.baotainguyenmoitruong.vn
https://phattrienxanh.baotainguyenmoitruong.vn/vong-quanh-thi-truong-toan-cau-dang-chim-trong-kho-khan-52417.html
Tặng bài viết
Đối với thành viên đã trả phí, bạn có 5 bài viết mỗi tháng để gửi tặng. Người nhận quà tặng có thể đọc bài viết đầy đủ miễn phí và không cần đăng ký gói sản phẩm.
Bạn còn 5 bài viết có thể tặng
Liên kết quà tặng có giá trị trong vòng 7 ngày.
BÀI LIÊN QUAN
Truy cập nhanh
Giấy phép thiết lập trang thông tin điện tử tổng hợp trên mạng số 30/ GP-STTTT do Sở Thông Tin và Truyền Thông thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 24/12/2024
Chịu trách nhiệm nội dung: Ông Võ Quốc Khánh
Trụ sở: Lầu 12A, số 412 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bàn Cờ, Thành phố Hồ Chí Minh
Điện thoại: (028) 8889.0868
Email: bientap@bloombergbusinessweek.vn
© Copyright 2023-2025 Công ty Cổ phần Beacon Asia Media