Khi Lee Cheol Bin nhận ra rằng anh có thể không bao giờ lấy lại được số tiền đặt cọc 210 triệu won (163 ngàn đô la Mỹ) cho căn hộ thuê của mình ở Seoul khi hợp đồng kết thúc vào tháng 11, người đàn ông 29 tuổi bị áp lực và bắt đầu tránh xa bạn bè và gia đình.

"Tôi không thể ngủ được vào ban đêm hoặc tập trung vào công việc suốt vài tháng," Lee nói, anh phải đi vay 120 triệu won để trả một phần tiền đặt cọc.

Chủ nhà của Lee được phát hiện đã tử vong trong một phòng khách sạn vào tháng 10. Một cuộc điều tra của cảnh sát loại trừ khả năng tự sát hoặc tội ác, nhưng truyền thông địa phương cho biết người đàn ông này, vốn được mọi người gọi là "Villa King" vì sở hữu hơn 1.100 căn hộ cho thuê trên khắp Seoul, đang nợ thuế và bị điều tra về gian lận. ("Villa" là cách người Hàn gọi các căn hộ nhỏ trong các tòa nhà cao 5-6 tầng thường không có các tiện ích của các tòa chung cư cao cấp). "Tôi đã nghe rất nhiều lần câu 'lẽ ra cần nghiên cứu trước,'" Lee  người làm việc tại một công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, nói. "Thực tế, tôi không tin rằng mọi thứ sẽ được giải quyết vào tháng 11, khi hợp đồng đặt cọc của tôi kết thúc."

Theo một hệ thống có lịch sử lâu đời chỉ có ở Hàn Quốc, các chủ nhà thu tiền đặt cọc được gọi là jeonse, tương đương từ 50% đến 90% giá trị tài sản vào thời điểm bắt đầu hợp đồng thuê, thường kéo dài hai năm. Trong suốt thời gian thuê, người thuê thường không phải trả tiền thuê.

Ngược lại, chủ sở hữu bất động sản kiếm lời bằng cách đem số tiền này đi đầu tư, thường là để mua hoặc xây thêm căn hộ. Theo hợp đồng, chủ nhà có nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc khi hợp đồng thuê kết thúc.

Giới sử học đã tìm ra nguồn gốc của jeonse có từ thế kỷ 19, nhưng thực sự mô hình này trở nên phổ biến vào những năm 1970, khi người Hàn Quốc đổ xô lao vào thành thị trong quá trình công nghiệp hóa đất nước.

Jeonse vẫn tồn tại vì không phải ai cũng có khả năng vay mua nhà. Nathan Park, một luật sư tại Kibler Fowler & Cave ở Washington, gọi đây là "một hệ thống tài chính kiểu vặt vãnh" là một di sản từ một thời đại khác. Là một chuyên gia về chính trị và kinh tế Đông Á, Park đã nhận được yêu cầu trợ giúp từ người thuê nhà yêu cầu giúp đỡ trong việc tìm lại tiền đặt cọc sau khi ông viết một bài báo về thị trường nhà ở Hàn Quốc cho Foreign Policy vào năm 2020.

Điều đang thực sự diễn ra, là một mô hình đa cấp được chính phủ cho phép, trong đó chủ nhà trả lại tiền đặt cọc cho người thuê ký kết hợp đồng bằng tiền từ những người thuê mới - đã luôn diễn ra ra trơn tru khi giá bất động sản ở các thành phố lớn ở Hàn Quốc luôn tăng. Nhưng xu hướng kéo dài hàng thập kỷ đó đã đảo ngược khi ngân hàng Trung ương Hàn Quốc bắt đầu tăng mạnh lãi suất vào năm 2021 để kiềm chế lạm phát.

Kể từ khi đạt đỉnh vào năm ngoái, giá nhà ở Seoul - nơi chứa khoảng một phần năm dân số đất nước - đã giảm 9% trong năm đến tháng Ba, là mức giảm lớn nhất trong số các thành phố châu Á trong giai đoạn đó, theo một báo cáo của Knight Frank.

Vài khu phố đã chứng kiến giá nhà giảm tới 30%. Kết quả là các chủ nhà thu tiền đặt cọc nhỏ hơn từ người thuê mới, làm cho việc trả tiền cho những người thuê hợp đồng sắp kết thúc trở nên khó khăn hơn.

Những trường hợp không trả lại tiền đặt cọc ban đầu đã ngày càng gia tăng. Theo dữ liệu từ tòa án Tối cao Hàn Quốc, số vụ kiện mà người thuê nhà kiện chủ nhà không trả lại tiền đặt cọc đã vượt quá 19.200 vụ trong nửa đầu năm 2023, tăng 60% so với cả năm 2022.

Theo một báo cáo từ tháng 5, ngân hàng Trung ương Hàn Quốc ước tính hơn một nửa trong số 2 triệu người đã trả jeonse có nguy cơ mất một phần tiền của họ.

Dự kiến sẽ có một làn sóng các trường hợp không trả lại tiền đặt cọc vào cuối năm nay và trong suốt năm 2024, vì các hợp đồng hai năm sắp kết thúc được ký kết khi giá bất động sản (và cả tiền jeonse) ở mức cao kỷ lục. Chỉ số quốc gia về giá trị tiền đặt cọc jeonse do KB Kookmin Bank biên soạn đã giảm hơn 9% trong 12 tháng cho đến tháng Sáu.

Cuộc khủng hoảng này đã gây ra hậu quả bi thảm ở một quốc gia mà các hộ gia đình có mức nợ nặng nhất thế giới do chi phí cao về nhà ở. Ít nhất đã có năm người thuê nhà tự sát trong năm nay, theo cảnh sát Hàn Quốc.

Theo tổ chức Bảo đảm nhà ở và đô thị Hàn Quốc (cơ quan chính phủ bảo hiểm cho tiền cọc jeonse), họ đã chi số tiền kỷ lục 1,17 ngàn tỉ won vào năm 2022, và có thể cần chi đến 4,7 ngàn tỉ won trong năm nay, theo Eunyoung Choi, giám đốc điều hành trung tâm Nghiên cứu thành phố và môi trường Hàn Quốc. Chỉ có khoảng 20% người thuê nhà mua bảo hiểm cho khoản cọc jeonse của họ.

Chính quyền tổng thống Yoon Suk Yeol đã thành lập một nhóm công tác để trấn áp gian lận jeonse. Các cơ quan chức năng cho biết họ đã điều tra 2.900 chủ nhà riêng lẻ và môi giới bất động sản và đã phát hiện một số băng nhóm tội phạm trong quá trình này. Chính phủ cũng đã tiến hành các biện pháp để tăng cường bảo vệ cho người thuê nhà, bao gồm việc phát hành một ứng dụng cho phép người thuê nhà tiềm năng tra cứu thông tin chủ nhà để xem xét xem họ có nợ thuế đối với tài sản của mình hay không.

Bộ Đất đai, hạ tầng và giao thông Hàn Quốc, cơ quan chịu trách nhiệm giám sát hệ thống và dẫn đầu công cuộc cải cách, đã đề xuất việc có một bên thứ ba, chẳng hạn như một công ty môi giới, làm người giữ tiền đặt cọc jeonse, nhưng không ngạc nhiên là các chủ nhà không mặn mà với ý tưởng này.

Một nhân viên tại bộ này (yêu cầu ẩn danh) cho biết việc không trả lại tiền đặt cọc là "hiện tượng phụ" của hệ thống jeonse.

Sim Sang-Jung, nghị sĩ đối lập đến từ đảng Công bằng, cho biết chính phủ phải chịu một phần trách nhiệm vì đã không hành động để kềm chế sự gia tăng vay mượn của người thuê jeonse. "Một số lượng tiền lớn đã được tung ra thị trường nhà ở - và đặc biệt là các khoản vay jeonse," cô nói. "Đến một lúc nào đó, bong bóng sẽ vỡ."

Với một số người, cảm giác như đã xảy ra. Hong Su-min đã cẩn trọng tiết kiệm một phần lương làm việc văn phòng của mình trong sáu năm và vay 88 triệu won từ một ngân hàng lớn ở Hàn Quốc để trả tiền đặt cọc 110 triệu won cho căn hộ studio của cô ngoại ô Seoul.

Cô dự định nhận lại số tiền đó khi hợp đồng kết thúc vào tháng 9, nhưng chủ nhà của cô đã gặp khó khăn trong việc trả thuế và chưa tìm được người thuê mới. "Nếu tôi không nhận lại được tiền đặt cọc, toàn bộ số tiền tôi tiết kiệm trong những năm 20 tuổi của mình sẽ mất đi," cô gái 29 tuổi nói một buổi chiều vào tháng 5 ngoài một trung tâm dịch vụ điều tra gian lận thuê nhà tạm thời do chính phủ thiết lập gần Seoul. "Tôi chỉ muốn lấy lại tiền đặt cọc jeonse của mình."