Đây là hiện tượng giá chứng khoán, bất động sản, vàng tăng nhanh và bền vững, vượt xa thu nhập thực và CPI, tức hình thành bong bóng tài sản. Ban đầu có thể tạo cảm giác thịnh vượng nhưng tiềm ẩn rủi ro bất ổn và bất công.

Nhật Bản là ví dụ điển hình. Thập niên 1970, tín dụng và cung tiền tăng hơn 16%/năm, CPI chỉ tăng 7,7%, trong khi đó chứng khoán Nikkei tăng 12%/năm, bất động sản tăng gần 40%/năm. Tăng trưởng GDP 4,4%/năm nhưng đồng thời tích tụ bong bóng. Thập niên 1980, cung tiền và tín dụng tiếp tục tăng gần 10%/năm, CPI chỉ tăng 1,4% trong khi giá đất và chứng khoán tăng gấp nhiều lần. Đến 1990, bong bóng vỡ, giá nhà đất và chứng khoán giảm hơn một nửa, kéo theo ba thập kỷ trì trệ. IMF cũng ghi nhận xu hướng này tại các nước G7: Cung tiền không đẩy CPI mà đẩy giá tài sản.

Cơ chế chủ yếu tạo ra lạm phát tài sản gồm hai kênh. Thứ nhất là thanh khoản và lãi suất thấp, vốn chảy từ tiền mặt sang tài sản cố định hoặc kỳ vọng sinh lời cao, đẩy định giá tăng vọt. Thứ hai là vòng xoáy tín dụng và tài sản thế chấp: Giá bất động sản tăng làm tăng giá trị đảm bảo, mở rộng khả năng vay. Tín dụng mới tiếp tục đổ vào thị trường, càng đẩy giá lên. Khi giá ngừng tăng, nợ xấu bùng phát, tín dụng co lại, dẫn tới suy thoái.

Lạm phát tài sản tạo ra nguy cơ nghiêm trọng đối với ổn định vĩ mô. Bong bóng khi vỡ làm giảm giá trị tài sản thế chấp, khiến ngân hàng đối diện nợ xấu và mất thanh khoản. IMF chỉ ra, bong bóng đi kèm bùng nổ tín dụng là rủi ro hệ thống lớn nhất. Ngoài ra, nó còn làm gia tăng bất bình đẳng: Người có sẵn tài sản hưởng lợi, còn thế hệ trẻ và người mới gia nhập thị trường bị loại khỏi khả năng tiếp cận nhà ở, làm suy giảm cơ hội tích lũy và niềm tin vào tương lai.

Việt Nam hiện hội tụ nhiều dấu hiệu lạm phát tài sản. CPI vẫn dưới 4%, nhưng bất động sản từ 2021 đến giữa 2025 tăng phi mã: Hà Nội tăng 112%, Hải Phòng 71%, Đà Nẵng 53%, TP.HCM 42%. VN-Index dự kiến tăng hơn 30%, vàng tăng gần 70% trong 9 tháng. Nguyên nhân chính là nới lỏng tiền tệ: Dư nợ tín dụng 9 tháng tăng 13,4%, cả năm dự kiến tăng gần 20% – mức cao nhất trong một thập kỷ qua.

Điều này đòi hỏi chính sách thận trọng hơn. Chính sách tiền tệ cần tập trung kiểm soát cả lạm phát tiêu dùng lẫn tài sản thay vì chỉ ưu tiên tăng trưởng. Cần giám sát tốc độ tăng tín dụng và cung tiền, áp dụng giới hạn tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản hoặc tỉ lệ nợ trên thu nhập để ngăn vòng xoáy tín dụng – tài sản. Đồng thời, chính sách tài khóa phải đảm nhiệm vai trò thúc đẩy tăng trưởng thay vì dồn gánh nặng cho chính sách tiền tệ.

Trong bất động sản, thay vì yêu cầu 20% quỹ đất dự án thương mại dành cho nhà ở xã hội, vốn làm giá cao và khó tiếp cận, Nhà nước nên quy hoạch riêng các khu nhà xã hội gắn với hệ thống giao thông công cộng. Mô hình cho thuê với giá phản ánh chi phí xây dựng và vốn vay sẽ giúp người lao động tiếp cận dễ hơn. Song song, cần phát triển phân khúc nhà ở tiêu chuẩn với hỗ trợ lãi vay để giảm áp lực đầu cơ. Chủ đầu tư có thể đóng góp vào quỹ hỗ trợ lãi suất thay vì phân bổ quỹ đất, tạo cân bằng lợi ích.

Ngoài ra, minh bạch dữ liệu đất đai và giao dịch bất động sản là chìa khóa để thị trường vận hành theo cung cầu. Thông tin rõ ràng giúp hạn chế sốt đất và đầu cơ. Ngân hàng Nhà nước cũng cần quản lý truyền thông cẩn trọng vì biến động thông tin có thể tác động tức thì đến niềm tin vào đồng nội tệ và thị trường tài sản.

Nhìn chung, lạm phát tài sản không chỉ là rủi ro ẩn mà là thách thức trung tâm với kinh tế hiện đại. Việt Nam cần dịch chuyển tư duy: Từ tập trung vào CPI cần chuyển sang kiểm soát song song cả giá tiêu dùng và lạm phát tài sản nhằm đảm bảo sự thịnh vượng - vừa tăng trưởng ổn định vừa đảm bảo công bằng.

Tiến sĩ Nguyễn Tú Anh – Giám đốc Nghiên cứu Chính sách – VinUni, nguyên Giám đốc Trung tâm Thông tin, Phân tích và Dự báo kinh tế - Ban Kinh tế Trung ương (nay là Ban Chính sách Chiến lược Trung ương).