Theo kế hoạch giai đoạn 2026-2029, khu vực miền Bắc dự kiến bổ sung khoảng 5.050 ha đất công nghiệp, gần 1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factory – RBF) và hơn 656.000 m² nhà kho xây sẵn (Ready-Built Warehouse – RBW). Riêng năm 2026, nguồn cung RBF ước tăng thêm hơn 643.000 m², tạo thêm dư địa cho các ngành điện tử, bán dẫn và công nghệ cao mở rộng sản xuất.

Song song với mở rộng quỹ đất và nhà xưởng, các dự án hạ tầng như sân bay quốc tế Gia Bình, mở rộng tuyến cao tốc Bắc – Nam và định hướng phát triển khu thương mại tự do (Free Trade Zone – FTZ) gắn với hệ thống cảng biển nước sâu đang góp phần củng cố vai trò của miền Bắc trong chuỗi cung ứng khu vực.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam, doanh nghiệp FDI hiện có xu hướng ra quyết định thận trọng và chọn lọc hơn. Bên cạnh yếu tố giá thuê, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và tính minh bạch của môi trường pháp lý. Khi bước sang giai đoạn phát triển mới, mức độ sẵn sàng về hạ tầng và chất lượng quản trị địa phương được đánh giá có vai trò tương đương quỹ đất.

Yếu tố ESG (môi trường – xã hội – quản trị) và yêu cầu giảm phát thải trong chuỗi cung ứng đang trở thành điều kiện ngày càng phổ biến trong tiêu chí lựa chọn địa điểm của các tập đoàn đa quốc gia. Điều này tạo áp lực buộc chủ đầu tư khu công nghiệp chuyển đổi mô hình phát triển theo hướng sinh thái, bao gồm ứng dụng năng lượng tái tạo, tối ưu hóa sử dụng nước và triển khai hệ thống quản lý năng lượng thông minh.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định giai đoạn 2026-2028 sẽ chứng kiến quá trình sàng lọc rõ nét giữa các khu công nghiệp. Những dự án có quy hoạch bài bản, đáp ứng tiêu chuẩn xanh và kết nối logistics hiệu quả sẽ có lợi thế trong thu hút FDI, trong khi các khu phát triển theo mô hình truyền thống có thể đối mặt áp lực cạnh tranh gia tăng.

Theo báo cáo Marketbeat quý IV/2025 của Cushman & Wakefield Việt Nam, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp miền Bắc đạt gần 23.990 ha, tăng 42,8% so với cùng kỳ năm 2024. Giá thuê trung bình đạt 135 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê, tăng 3,8% theo năm. Dù nguồn cung tăng nhanh, tỷ lệ lấp đầy toàn vùng vẫn đạt 65,74%. Hà Nội duy trì mức lấp đầy 100% do hạn chế quỹ đất, Bắc Ninh đạt 74,1%, trong khi Quảng Ninh và Phú Thọ còn dư địa thu hút các dự án quy mô lớn.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, lượng hấp thụ thuần trong quý IV/2025 đạt gần 189.747 m², tăng gần 48% so với cùng kỳ năm trước, đưa tỷ lệ lấp đầy lên 86%. Giá thuê trung bình duy trì khoảng 5 USD/m²/tháng. Phân khúc nhà kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy hơn 83%, tăng mạnh so với mức 65% cùng kỳ 2024, với giá thuê đạt 4,9 USD/m²/tháng, tăng 6,5% theo năm.

Xu hướng dịch chuyển đầu tư đang mở rộng từ các trung tâm truyền thống như Bắc Ninh và Hải Phòng sang các địa phương vệ tinh gồm Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ. Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục đóng vai trò hạt nhân nhờ lợi thế cảng nước sâu, hệ sinh thái doanh nghiệp điện tử và hạ tầng công nghiệp hoàn chỉnh. Trong khi đó, các tỉnh lân cận được xem là quỹ đất dự trữ chiến lược, phù hợp với dự án có diện tích lớn và chi phí thuê cạnh tranh hơn.

Mô hình phân bổ theo cụm đang hình thành, cho phép doanh nghiệp đặt nhà máy sản xuất chính tại các trung tâm công nghiệp và bố trí kho vận hoặc nhà máy phụ trợ tại khu vực lân cận trong bán kính 50-100 km. Khi hạ tầng cao tốc, cảng biển và sân bay được đồng bộ, cấu trúc “đa điểm – một chuỗi cung ứng” có thể giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và tối ưu chi phí logistics.

Điểm đáng chú ý là nhiều khu công nghiệp thế hệ mới được quy hoạch theo hướng sinh thái ngay từ đầu, tích hợp điện mặt trời áp mái, vật liệu xây dựng thân thiện môi trường và hệ thống xử lý nước thải tập trung. Các tiêu chuẩn kỹ thuật như trần cao, tải trọng sàn lớn, hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn quốc tế và chứng chỉ công trình xanh ngày càng phổ biến nhằm đáp ứng yêu cầu của ngành bán dẫn, linh kiện điện tử và công nghệ cao.

Trong bối cảnh tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp diễn và tiêu chuẩn ESG ngày càng được siết chặt, miền Bắc Việt Nam được đánh giá có cơ hội nâng cấp vai trò từ trung tâm gia công sang trung tâm sản xuất công nghệ cao, với điều kiện duy trì tiến độ hạ tầng và chính sách phát triển bền vững trong những năm tới.