Dự thảo Luật Đất đai 2025: Minh bạch hơn, thị trường hơn, nhưng yêu cầu quản trị chặt chẽ hơn

Kinh tế

Dự thảo Luật Đất đai 2025: Minh bạch hơn, thị trường hơn, nhưng yêu cầu quản trị chặt chẽ hơn

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xem là bước cải cách lớn nhất trong hơn một thập kỷ, với trọng tâm là đưa đất đai vận hành theo cơ chế thị trường, minh bạch và có trách nhiệm tài chính cao hơn.

Hình ảnh: Cát Trương

Tác giả: Thường Quân

20 tháng 10, 2025 lúc 3:45 PM

Điểm mới quan trọng nhất là bỏ khung giá đất, thay bằng bảng giá đất được cập nhật hằng năm theo giá thị trường. Cách làm này giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá bồi thường và giá thực tế, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn các tổ chức tín dụng trong định giá tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, việc giá đất thay đổi theo chu kỳ ngắn cũng khiến chi phí đầu tư và rủi ro tài chính tăng lên.

Dự thảo lần đầu tiên cho phép doanh nghiệp được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của người dân để làm nhà ở thương mại hoặc khu đô thị, nếu phù hợp quy hoạch. Đây là thay đổi mang tính mở cửa, giảm phụ thuộc vào cơ chế Nhà nước thu hồi, đồng thời mở thêm cơ hội cho các nhà phát triển quy mô vừa và nhỏ. Song, yêu cầu về đồng thuận của toàn bộ hộ dân trong khu vực vẫn là trở ngại lớn cho tiến độ.

Một điểm then chốt khác là siết điều kiện sử dụng đất và tiến độ triển khai dự án, đồng thời tăng mức xử phạt với trường hợp “ôm đất chờ thời”. Các dự án được giao đất phải chứng minh năng lực tài chính, triển khai đúng tiến độ và sử dụng đúng mục đích, nếu không sẽ bị thu hồi.

Cùng với đó, cơ chế đấu giá và đấu thầu quyền sử dụng đất được mở rộng, áp dụng cho phần lớn khu đất có lợi thế thương mại, qua đó giảm rủi ro “xin – cho” và tạo môi trường đầu tư minh bạch hơn. Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia sẽ được xây dựng và kết nối trực tuyến, cho phép cơ quan quản lý, ngân hàng và doanh nghiệp tra cứu thông tin pháp lý, quy hoạch, quyền sở hữu và nghĩa vụ tài chính của từng thửa đất.

Tổng thể, dự thảo phản ánh một hướng đi mới: Thị trường hóa và minh bạch hóa quản lý đất đai, đồng thời nâng cao kỷ luật sử dụng đất. Với doanh nghiệp, điều này đồng nghĩa chi phí đầu vào cao hơn và yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt hơn, nhưng về dài hạn sẽ góp phần hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh và có khả năng thu hút vốn bền vững hơn.