Các chủ nợ nắm giữ một lô trái phiếu nội địa sẽ hoàn tất việc bỏ phiếu vào thứ Hai đối với một vài yêu cầu mà về cơ bản chỉ xoay quanh một câu hỏi: Liệu họ có cho Vanke, công ty đang gánh khoản nợ có lãi suất trị giá 50 tỉ USD, thêm thời gian để ngăn chặn một vụ vỡ nợ hay không?

Nếu không, điều này sẽ đánh dấu một giai đoạn mới trong những khó khăn của ngành địa ốc Trung Quốc, vốn đã gây ra các vụ vỡ nợ trị giá 130 tỉ USD cũng như các hoạt động tái cấu trúc và thanh lý tại các nhà phát triển khác, bao gồm cả những gã khổng lồ như Country Garden Holdings Co. và China Evergrande Group.

Các chủ sở hữu lô trái phiếu trị giá 2 tỉ nhân dân tệ (284 triệu USD) của Vanke có thời hạn đến 10 giờ sáng để bỏ phiếu về việc liệu họ có cho phép nhà thầu đang gặp khó khăn này hoãn thanh toán nợ gốc thêm 12 tháng, hoặc cho hạn chót đến ngày 28/1 để đàm phán thêm các điều khoản. Công ty đã không thanh toán được khoản nợ này khi đến hạn vào ngày 15/12, khiến nó rơi vào thời gian ân hạn kéo dài đến hết ngày thứ Hai.

Nếu ngày hôm nay kết thúc mà không có khoản thanh toán nào hoặc không có thỏa thuận gia hạn, các chủ nợ có thể đẩy nhà phát triển này — đơn vị có khoảng 160 tỉ USD tài sản và hơn 125.000 nhân viên — vào tình trạng vỡ nợ.

Điều đó sẽ khiến Vanke trở thành doanh nghiệp bất động sản lớn cuối cùng của Trung Quốc thất hứa với các khoản nợ trong bối cảnh khủng hoảng lan rộng hiện nay. Cơn đau của lĩnh vực bất động sản bắt nguồn từ năm 2020, khi các cơ quan chức năng đưa ra các chỉ số gọi là "ba lằn ranh đỏ" để hạn chế đòn bẩy quá mức của các nhà phát triển.

Bất kỳ vụ vỡ nợ nào của Vanke cũng sẽ khép lại một giai đoạn của cuộc khủng hoảng, nơi các nhà đầu tư theo dõi những nỗ lực cuối cùng nhưng thất bại của các chủ thầu trong việc thực hiện nghĩa vụ.

Nó sẽ mở ra một chương mới, nơi gần như tất cả các chủ nợ cuối cùng đã ở "cùng một hội cùng một thuyền", cố gắng giảm thiểu tổn thất trong các cuộc tái cấu trúc phức tạp vốn đã kéo dài nhiều năm trong nhiều trường hợp. Khi các chủ nợ ngày càng chấp nhận những điều khoản mà họ vốn không mong muốn, 8 trong số 10 nhà phát triển nợ nhiều nhất Trung Quốc về cơ bản đã để lại quá trình tái cấu trúc ngoài nước ở phía sau.

Dù kết quả thế nào, các cuộc đàm phán nợ đầy rắc rối của Vanke cũng làm nổi bật những thách thức đối với chính phủ khi họ cố gắng vực dậy nền kinh tế đang chật vật với tâm lý người tiêu dùng bị suy yếu bởi nhiều năm giá nhà sụt giảm. Các nhà hoạch định chính sách từ lâu đã tìm cách cân bằng giữa thách thức vực dậy thị trường bất động sản mà không phải trực tiếp ra tay giải cứu từng công ty riêng lẻ.

Được thành lập vào đầu những năm 1980 khi nền kinh tế Trung Quốc mới bắt đầu mở cửa, Vanke đã phát triển thành một gã khổng lồ bất động sản nhờ việc xây dựng các khối chung cư cho tầng lớp trung lưu trẻ tuổi đang tìm kiếm lối sống hiện đại. Các căn hộ phân khúc đại chúng của họ từ lâu đã có hình ảnh chất lượng vững chắc. Điều đó đã giúp Vanke duy trì vị thế là nhà xây dựng nhà ở lớn nhất cả nước tính theo doanh số trong khoảng một thập kỷ trước khi bị các đối thủ như Country Garden và Evergrande vượt qua.

Vanke từ lâu đã được hưởng lợi từ sự hỗ trợ của cổ đông nhà nước lớn nhất là Shenzhen Metro Group Co., đơn vị đóng vai trò như chiếc phao cứu sinh quan trọng. Tuy nhiên, sự hỗ trợ đó đã bị nghi ngờ trong những tháng gần đây sau khi nhà điều hành tàu điện ngầm này ra tín hiệu kế hoạch thắt chặt các điều khoản cho vay. Sự thay đổi này đã gây ra một đợt bán tháo mạnh các chứng khoán của Vanke, đẩy chúng vào vùng rủi ro cao.

"Vanke về cơ bản là trường hợp đầu tiên mà chính phủ tham gia giải cứu một cách thực chất — chỉ để đột ngột rút lui giữa chừng," Li Gen, người sáng lập Trung tâm Quản lý Quỹ Tư nhân Beijing G Capital, đơn vị tập trung vào thị trường trái phiếu lợi suất cao của Trung Quốc, cho biết. "Điều này khiến các nhà đầu tư hoàn toàn bất ngờ và chắc chắn sẽ làm tăng lo ngại về tính minh bạch và ổn định của sự hỗ trợ từ nhà nước mà nhiều công ty Trung Quốc vẫn đang trông cậy vào lúc này."

Có trụ sở tại thành phố Thâm Quyến miền Nam Trung Quốc, Vanke đã phải vật lộn với áp lực thanh khoản ngày càng tăng trong ít nhất hai năm qua do tình trạng sụt giảm kéo dài của thị trường bất động sản làm xói mòn niềm tin của người mua nhà và thị trường tài chính.

Vanke đã báo cáo mức lỗ tổng hợp 28 tỉ nhân dân tệ trong ba quý đầu năm nay, sau khi công bố mức lỗ kỷ lục 49,5 tỉ nhân dân tệ cho cả năm ngoái. Bloomberg Intelligence dự báo doanh số hợp đồng của họ có nguy cơ rơi sát kịch bản xấu nhất với mức giảm hơn 40% vào năm 2025. Theo nhà phân tích bất động sản Kristy Hung, điều đó có thể dẫn đến việc hụt doanh thu hơn 100 tỉ nhân dân tệ so với năm 2024.

Từng là một công ty bất động sản có mức xếp hạng tín nhiệm đầu tư, Vanke đã không thể phát hành bất kỳ trái phiếu ngoài nước nào kể từ năm 2022, và các kênh huy động vốn bằng trái phiếu trong nước cũng đã bị đóng cửa kể từ giữa năm 2023, theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt thanh khoản.

Gần đây, công ty đã bị Fitch Ratings hạ xếp hạng xuống mức C do "nguy cơ vỡ nợ tăng cao", chỉ cách mức vỡ nợ hạn chế một bậc. Theo Fitch Ratings, nếu Vanke thực sự vỡ nợ, điều đó có thể làm tổn hại thêm tâm lý thị trường nhà ở vốn đã mong manh và ảnh hưởng đến các nhà phát triển khác có hồ sơ tín dụng yếu.

Một quan chức của Vanke lưu ý trong cuộc họp trái chủ hồi đầu tháng này rằng Shenzhen Metro đã gia hạn hơn 30 tỉ nhân dân tệ khoản vay cổ đông cho nhà thầu, và nói rằng những nỗ lực của họ đã vượt quá trách nhiệm.

Nhà phát triển đang gặp khó khăn này gần đây đã bắt đầu ra tín hiệu rằng họ đang tiến gần hơn đến một cuộc tái cấu trúc toàn diện.

Trong các cuộc trò chuyện trực tiếp theo nhóm nhỏ với một số chủ nợ ngân hàng tại một cuộc họp ở Thâm Quyến gần đây, nhà phát triển đã yêu cầu một số bên chấp nhận việc chậm thanh toán lãi và cho công ty thêm thời gian để đưa ra một kế hoạch nợ toàn diện.

Việc vỡ nợ trái phiếu nhân dân tệ có thể gây ra tác động dây chuyền đối với các ghi chú nợ và khoản vay của nhà thầu thông qua bất kỳ điều khoản vỡ nợ chéo nào. Theo Barclays, khoảng 45% trong tổng nợ khoảng 50 tỉ USD của Vanke là nợ không có tài sản đảm bảo, khiến công ty này đặc biệt dễ tổn thương nếu tiến hành tái cấu trúc.

Nếu Vanke không đạt được thỏa thuận với các trái chủ, "chúng tôi nghĩ rằng công ty sẽ tìm cách tái cấu trúc nợ toàn diện với các chủ nợ trong và ngoài nước," Jeff Zhang, nhà phân tích tại Morningstar, nhận định. "Điều này có thể ảnh hưởng đến các hoạt động huy động vốn của các đối thủ cạnh tranh, đặc biệt là các nhà phát triển không thuộc sở hữu nhà nước."