Prasano Rao có thể dành tới 12 tiếng liên tục tại trung tâm thương mại yêu thích của mình gần Kuala Lumpur mà vẫn thấy bình thường. Cùng đứa con mới sinh và đôi khi tới 14 thành viên trong gia đình, cô thường đến IOI City Mall để tận hưởng một ngày “mua sắm kết hợp giải trí”.

Nơi đây thu hút cô nhờ không gian điều hòa mát mẻ, giúp cô tránh cái nóng đặc trưng của Malaysia. Khu phức hợp khổng lồ này có diện tích gần bằng Công viên Trung tâm ở New York, với sân trượt băng cỡ Olympic, nông trại trong nhà, rạp chiếu phim hoạt động đến khuya, sân pickleball, sân cầu lông và hơn 800 cửa hàng.

“Tôi từng đến trung tâm thương mại này từ sáng và chỉ ra về khi trời tối,” người phụ nữ 34 tuổi nói khi đi đến một cửa hàng quần áo trẻ em vào một ngày Chủ Nhật gần đây. “Ở đây, bạn có thể tìm thấy bất cứ thứ gì mình muốn.”

Tổ hợp được ví như một thành phố thu nhỏ này, với các tầng lầu nối nhau bằng thang máy kính và thang cuốn đan chéo, đón khoảng 3 triệu lượt khách mỗi tháng. Đây vừa là biểu tượng của chủ nghĩa tiêu dùng vừa là không gian sinh hoạt quen thuộc của nhiều người.

“Đó là cách chúng tôi sống,” Chris Chong, giám đốc vận hành của IOI Properties Group, công ty mẹ của IOI City, cho biết. “Cuối tuần mọi người đi đâu? Họ đến trung tâm thương mại. Điều đó đã trở thành một phần trong bản sắc của chúng tôi.”

Từ Malaysia đến Việt Nam và Thái Lan, các trung tâm thương mại đang mở rộng khắp Đông Nam Á nhờ sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và những thay đổi trong đời sống đô thị. Khu vực này hiện có 5 trong số 10 trung tâm thương mại lớn nhất thế giới. Nhiều nơi đóng vai trò là trung tâm sinh hoạt cộng đồng, nơi gia đình và bạn bè cùng dành thời gian giải trí và chi tiêu nhiều hơn khi thu nhập tăng lên. Theo CBRE Group, khoảng 48 trung tâm thương mại mới với tổng diện tích gần 1,3 triệu mét vuông sẽ được hoàn thành tại TP.HCM, Hà Nội, Singapore và Bangkok trong hai năm tới.

Tại nhiều thành phố châu Á, trung tâm thương mại đóng vai trò là “không gian thứ ba”. Chúng là điểm kết nối xã hội nằm giữa nơi làm việc và nhà ở, theo Beibei Li thuộc Heinz College của Đại học Carnegie Mellon. “Thay vì đến công viên hay quảng trường, mọi người gặp gỡ, vui chơi, hẹn hò, học tập và dành cuối tuần tại các trung tâm thương mại.”

Một câu chuyện rất khác đang diễn ra tại Mỹ. Văn hóa trung tâm thương mại hình thành từ thập niên 1950 nhờ sự thịnh vượng sau chiến tranh và quá trình đô thị hóa vùng ngoại ô, nhưng những năm gần đây lại suy giảm rõ rệt. Trong nhiều thập niên, nước Mỹ xây dựng quá nhiều mặt bằng bán lẻ so với nhu cầu thực tế. Người tiêu dùng chuyển sang mua sắm trực tuyến, lượng khách đến trung tâm thương mại giảm mạnh và nhiều chuỗi bán lẻ lớn đóng cửa. Điều đó tạo ra vòng xoáy tỉ lệ lấp đầy giảm và đầu tư đi xuống. Nhiều trung tâm thương mại sau đó được chuyển đổi thành văn phòng, trung tâm logistics hoặc các dự án đa chức năng. Dù vậy, một số trung tâm còn tồn tại đang chứng kiến sự hồi phục khiêm tốn nhờ thế hệ Gen Z tìm kiếm những trải nghiệm mua sắm trực tiếp.

Theo Malls.com, đơn vị theo dõi các trung tâm thương mại trên toàn cầu, số lượng trung tâm thương mại tại Mỹ đã giảm từ khoảng 1.500 vào đầu thập niên 1990 xuống còn khoảng 1.150 hiện nay. Gần như không có trung tâm thương mại nào mới được xây dựng trong hai thập niên qua. Trong số đó, khoảng 250 trung tâm hoạt động hiệu quả, còn phần lớn đang đối mặt với xu hướng đi xuống, theo Vince Tibone, người phụ trách nghiên cứu lĩnh vực công nghiệp và trung tâm thương mại Mỹ tại Green Street.

“Nhiều nơi giờ mang vẻ cũ kỹ, xuống cấp,” ông nói. “Bạn có cảm giác như vừa quay lại thập niên 1990 và trong suốt 30 năm qua gần như không có đồng vốn đầu tư nào được rót vào.”

Những trung tâm thương mại vẫn thu hút đông khách đang chuyển sang mô hình bán lẻ dựa trên trải nghiệm. Theo Keith A. Fraley thuộc Viện Công nghệ Thời trang New York, các khu trò chơi, sân bowling và rạp chiếu phim phục vụ cocktail cùng bia thủ công đang được bổ sung để hấp dẫn khách hàng trẻ tuổi. Trên thực tế, mô hình này đang dần giống với cách phát triển từ lâu tại Đông Nam Á, nơi các trung tâm thương mại được xây dựng như điểm đến giải trí ngay từ đầu thay vì chỉ là nơi mua sắm.

“Ở những thành phố như Manila, Bangkok hay Kuala Lumpur, trung tâm thương mại đã trở thành một phần trong đời sống văn hóa,” Fraley nói trong lúc uống cà phê tại SC VivoCity ở TP.HCM, nơi ông tham dự một hội nghị gần đó. Tối hôm trước, trung tâm thương mại này, nơi có cả khu vui chơi nước dành cho trẻ em trên sân thượng, đã tổ chức một buổi hòa nhạc.

Xu hướng biến trung tâm thương mại thành “không gian thứ ba” đang hiện diện trên khắp châu Á, bao gồm Trung Quốc và Hàn Quốc. Tuy nhiên, hiện tượng này đặc biệt rõ nét ở Đông Nam Á, nơi các trung tâm thương mại thường đóng vai trò như không gian công cộng và điểm gặp gỡ cộng đồng trong những đô thị đông đúc, phát triển nhanh nhưng thiếu các hạ tầng xã hội thay thế.

Nhiều trung tâm thương mại được tích hợp với các khu nhà ở mật độ cao, văn phòng và hệ thống giao thông công cộng. Chúng cũng là nơi giúp người dân tránh nắng nóng, độ ẩm cao, ô nhiễm và những cơn mưa theo mùa.

Theo ông Mati Brooks, biên tập viên của Malls.com, làn sóng phát triển trung tâm thương mại tại khu vực tăng tốc sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á cuối những năm 1990. Hiện Đông Nam Á có tới khoảng 2.000 trung tâm thương mại và “bán lẻ truyền thống vẫn đang được xây dựng với quy mô và mật độ mà Mỹ chưa từng đạt tới”.

“Những chuyến đi trung tâm thương mại với nhiều thế hệ trong gia đình là điều rất phổ biến”, ông Brooks nói.

“Một ngày thứ Bảy tại Icon Siam ở Bangkok hay SM Mall of Asia ở Manila giống một hội chợ thị trấn hơn là một chuyến đi mua sắm thông thường.”

Theo Lenita Tobing, giám đốc điều hành kiêm đối tác cấp cao của Boston Consulting Group tại Jakarta, các trung tâm thương mại ở Đông Nam Á đóng vai trò như một dạng “hạ tầng gia tăng giá trị”. Chúng giúp đẩy nhanh việc bán nhà và cho thuê văn phòng với mức giá cao hơn tại các khu vực lân cận.

“Bản thân trung tâm thương mại thường là yếu tố cốt lõi giúp mọi thứ xung quanh trở nên có giá trị hơn. Chúng thu hút lượng khách lớn, thúc đẩy hoạt động bán lẻ chính thức và tạo động lực hình thành các cụm đô thị mới xung quanh,” bà nói.

Một người có thể phải đi tới 15.000 bước chân, tương đương khoảng 11 km, để đi hết IOI City Mall. Khu phức hợp này có hình dáng giống một nụ hoa khổng lồ với phần mái như chiếc lá, trải rộng trên diện tích 319 ha. Những khoảng thông tầng rộng lớn đôi khi khiến khách lần đầu cảm thấy lạc lối. Những người thường xuyên lui tới đều có chiến lược đỗ xe riêng để tránh quãng đường dài khi quay lại lấy xe.

Nơi đây vận hành như một đô thị thu nhỏ. Khi các cửa hàng đóng cửa vào ban đêm, đội ngũ vệ sinh và bảo trì vẫn làm việc suốt ngày đêm. Trung tâm đáp ứng gần như mọi nhu cầu, từ phòng khám y tế, nhà thuốc đến các thương hiệu bán lẻ từ H&M và Marks & Spencer cho tới Dior và Chanel. Theo ông Chong, khoảng 7.000 người đang làm việc tại đây. Tỉ lệ lấp đầy đạt 99% và vẫn còn danh sách chờ dành cho khách thuê.

Người Malaysia gặp gỡ, yêu nhau và tổ chức đám cưới tại trung tâm thương mại này. Nơi đây có các sảnh tiệc và dịch vụ cưới dành cho cộng đồng người Mã Lai, Ấn Độ, Hoa và cả phong cách phương Tây. Thủ tướng Anwar Ibrahim gần đây cũng đã ghé thăm để tham dự buổi cầu nguyện tại một trong bốn phòng cầu nguyện của trung tâm.

Một tuyến xe buýt kết nối khu phức hợp với Singapore, cách đó khoảng 340 km về phía Đông Nam, sắp đi vào hoạt động. Kế hoạch mở rộng trong tương lai bao gồm thêm khoảng 93.000 mét vuông diện tích cho thuê, một nhà hát hòa nhạc, công viên rộng hơn 4 ha và một khách sạn hạng sang.

Vào một ngày Chủ Nhật gần đây, du khách đứng xem những chú mèo Bengal và khỉ sóc Nam Mỹ tại khu nông trại trong nhà, trong khi trẻ em leo trèo qua các chướng ngại vật tại công viên phiêu lưu. Hương bánh mì mới nướng và mùi thịt nướng từ khoảng 200 quán ăn trong trung tâm lan tỏa khắp các khu mua sắm.

Danial Irfan, người ghé trung tâm ít nhất hai lần mỗi tháng, dừng chân cùng bạn gái và nhóm bạn bên khu vực nhìn xuống sân trượt băng.

“Đôi khi, ngay cả khi không có kế hoạch gì, tôi vẫn đến đây,” người quản lý dự án 30 tuổi nói.

Tuy nhiên, khi các trung tâm thương mại ngày càng ăn sâu vào đời sống hàng ngày, tốc độ phát triển cũng bắt đầu thử thách giới hạn của nhu cầu thị trường. Theo Brooks, làn sóng mở rộng trên khắp Đông Nam Á có thể dẫn tới tình trạng dư thừa mặt bằng bán lẻ tại những thành phố như Bangkok và Kuala Lumpur, dù kịch bản này vẫn chưa thực sự được kiểm chứng trong một giai đoạn suy thoái kinh tế.

Sự phát triển của thương mại điện tử trên thiết bị di động cũng tạo thêm áp lực cho các cửa hàng truyền thống. SM Prime Holdings, đơn vị vận hành 90 trung tâm thương mại tại Philippines, đã tạm dừng kế hoạch chi tới 100 tỉ peso, tương đương 1,6 tỉ USD, cho các dự án mới trong năm nay do biến động kinh tế liên quan đến cuộc chiến với Iran.

Tổ hợp SM Mall of Asia bên vịnh Manila có nhà thi đấu và sân khấu hòa nhạc sức chứa 20.000 chỗ ngồi, sân bóng đá trên mái và khu trò chơi giải trí.

Dù vậy, Central Pattana của Thái Lan, đơn vị vận hành 38 khu phức hợp thương mại, vẫn dự định đầu tư hơn 3,8 tỉ USD cho các dự án mới trong 5 năm tới.

“Các trung tâm thương mại của chúng tôi không chỉ là nơi mua sắm. Đây là điểm đến để các gia đình sum họp và cộng đồng được hình thành,” tổng giám đốc Wallaya Chirathivat cho biết.

Công ty ghi nhận doanh thu mảng trung tâm thương mại tăng 10% trong năm 2024 so với năm trước đó, tăng thêm 4% trong năm 2025 và tiếp tục tăng 6% trong quý I năm 2026.

Bangkok, thành phố khoảng 10 triệu dân, hiện có gần 20 siêu trung tâm thương mại cùng hàng chục khu phức hợp nhỏ hơn, theo công ty nghiên cứu thị trường Kadence International. Một số trung tâm được kết nối bằng hệ thống lối đi trên cao và đang trở thành điểm hút khách du lịch theo cách riêng, cạnh tranh với những ngôi đền nổi tiếng và các khu chợ nổi của thành phố.

Tại Việt Nam, các trung tâm thương mại đang bắt đầu định hình lại diện mạo đô thị. Vincom Retail hiện sở hữu 90 khu phức hợp và ghi nhận doanh thu từ cho thuê cùng các dịch vụ khác tăng 6,6% trong năm 2025, đạt 8,4 ngàn tỉ Việt Nam đồng, tương đương 319 triệu USD. Năm ngoái, doanh nghiệp này khai trương một siêu trung tâm thương mại gần Hà Nội với khu xông hơi theo phong cách Hàn Quốc.

Các tập đoàn bán lẻ lớn từ Nhật Bản và Hàn Quốc cũng đang tăng tốc đầu tư vào thị trường Việt Nam.

Khi văn hóa trung tâm thương mại ngày càng phổ biến, hành vi tiêu dùng cũng thay đổi. Công viên Văn hóa Đầm Sen, khu vui chơi giải trí và công viên nước tại TP.HCM, ghi nhận lượng khách giảm 15% trong năm ngoái. Đơn vị này cho biết nhiều khách hàng đang chuyển sang các hoạt động miễn phí hoặc chi phí thấp tại các trung tâm thương mại.

Hoạt động bán lẻ truyền thống cũng chịu tác động. Từng là trung tâm giao thương và sinh hoạt cộng đồng, nhiều chợ truyền thống ngoài trời tại Việt Nam đang chứng kiến lượng khách giảm khi người tiêu dùng chuyển sang mua sắm tại các trung tâm thương mại.

“Lượng khách đến sạp của tôi đã giảm khoảng một nửa so với cách đây 5 đến 10 năm,” ông Nguyễn Văn Diệu, 50 tuổi, nói khi đưa bó rau xanh cho một khách hàng đang ngồi trên xe máy.

Nằm trong một con hẻm yên tĩnh ở TP.HCM, quầy hàng của ông chất đầy bông cải xanh, cà chua và cà rốt. Bên cạnh, một tiểu thương khác bán cá basa và cá rô phi đỏ còn sống trong những chậu nước lớn.

Khung cảnh này hoàn toàn khác với Vincom Center gần đó, trung tâm thương mại nhiều tầng nằm trong Landmark 81, tòa nhà cao nhất thành phố.

Tại đây, chị Hoàng Thị Bảo Yến, mặc váy xếp ly và đội mũ che nắng, đang ngồi nghỉ cùng bạn sau một trận pickleball. Chị tỏ vẻ không mấy hào hứng khi được hỏi về việc mua sắm ở chợ truyền thống. Người mẹ 40 tuổi cho biết chị thích môi trường bán lẻ hiện đại tại trung tâm thương mại hơn, bao gồm cả siêu thị.

Nơi đây có khu vui chơi dành cho con của chị và các nhà hàng để gia đình tổ chức sinh nhật cũng như những dịp đặc biệt khác.

“Các trung tâm thương mại đã trở thành một phần trong thói quen hàng ngày của tôi,” chị Yến nói. “Đi trung tâm thương mại giờ đã trở thành một phần của văn hóa châu Á.”

— Với sự hỗ trợ của Shawna Kwan, Neil Jerome Morales, Cao Ban, Anuchit Nguyen, và Nguyen Kieu Giang