Nếu bạn cho rằng dự án mới nhất của Alex Zagrebelny trông như bước ra từ một bộ phim khoa học viễn tưởng, thì bạn không sai.

Nhà phát triển bất động sản có trụ sở tại Dubai đang xây dựng Eywa, một tòa chung cư 21 tầng lấy cảm hứng từ dãy núi bay Hallelujah trong loạt phim Avatar. Dự án này còn tích hợp các nguyên lý của Vastu Shastra, một trường phái kiến trúc cổ xưa của Ấn Độ. Phần móng của tòa nhà là một kim tự tháp nặng 14 tấn, làm từ 1.450 tinh thể và đá bán quý. Khi hoàn tất vào năm 2026, các phòng ngủ sẽ được lót vật liệu được cho là có khả năng bảo vệ cư dân khỏi trường điện từ.

“Tôi dùng kiến trúc như một ngôn ngữ để trò chuyện với thế giới bên ngoài về những giá trị cần được giữ lại cho thế hệ tương lai,” Zagrebelny chia sẻ. Hiện ông đã bán được 16 căn hộ tại Eywa, với mức giá dao động từ 2,7 triệu đến 7,5 triệu USD.

Eywa là một trong những dự án khiến nhiều người đặt câu hỏi về khả năng thị trường bất động sản Dubai đang bước vào giai đoạn bong bóng. Giá nhà tại đây đã tăng mạnh kể từ năm 2020. Câu hỏi đặt ra là liệu những dự án “kỳ quặc” như Eywa là dấu hiệu cảnh báo cho một đợt chững lại, hay là những khoản đầu tư được tung ra đúng lúc, trong bối cảnh thành phố đang nỗ lực thoát khỏi danh tiếng “lúc bùng nổ, lúc suy tàn”.

Cả hai kịch bản đều có khả năng xảy ra. Một mặt, số lượng lao động nước ngoài chuyển đến Dubai ngày càng tăng, đẩy giá nhà lên cao. Những người ủng hộ thị trường cho rằng hệ thống tài chính ở đây đã chặt chẽ hơn. Ngân hàng chỉ cho vay tối đa 80% giá trị căn hộ, còn chủ đầu tư buộc phải thanh toán toàn bộ tiền mua đất trước khi bắt đầu xây dựng.

Tuy nhiên, các nhà phê bình cảnh báo đà tăng giá đã thu hút quá nhiều nhà phát triển mới. Theo công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL), hiện có gần 250.000 căn hộ sắp được hoàn thiện trong vài năm tới, tương đương với mức tăng 30% nguồn cung nhà ở tại Dubai.

“Gần như tuần nào chúng tôi cũng gặp ba nhà phát triển mới mà trước đó chưa từng nghe tên,” Sean McCauley, giám đốc điều hành công ty tư vấn Devmark, cho biết. Ông nói rằng giá đất đã tăng mạnh, tạo áp lực lên biên lợi nhuận. “Bài toán tài chính sẽ ngày càng phức tạp hơn.”

Cơn sốt bất động sản tại Dubai bắt đầu từ cuối năm 2020, khi Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất mở cửa đón khách du lịch sớm, triển khai chiến dịch tiêm vaccine Covid-19 nhanh chóng và nới lỏng chính sách thị thực. Những điều đó thu hút nhà đầu tư giàu có từ Nga, triệu phú tiền mã hóa và người Ấn tìm mua nhà thứ hai đổ xô đến Dubai.

Năm nay, thị trường tiếp tục được thúc đẩy bởi biến động từ cuộc chiến thương mại toàn cầu do Tổng thống Mỹ Donald Trump phát động. Chính sách của ông khiến đồng USD trượt giá mạnh, đánh dấu nửa đầu năm tồi tệ nhất của đồng tiền này kể từ năm 1973. Vì đồng dirham của UAE được neo theo USD, người mua nước ngoài, đặc biệt từ châu Âu, đang được hưởng lợi lớn.

“Đây là động lực lớn nhất của thị trường hiện nay,” Taimur Khan, trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực Trung Đông và châu Phi tại JLL, nhận định. “Người mua đang được hưởng mức chiết khấu rất lớn. Và nếu đồng USD phục hồi, lợi nhuận từ việc bán lại sẽ còn tăng thêm.”

Nhờ những yếu tố này, chưa bao giờ bất động sản Dubai lại hấp dẫn như hiện tại. Theo JLL, giá nhà đã tăng 70% kể từ cuối năm 2019. Trong quý II năm 2025, thành phố ghi nhận 51.000 giao dịch nhà ở, mức cao kỷ lục, theo công ty tư vấn Knight Frank. Tổng giá trị giao dịch sáu tháng đầu năm đạt 73 tỉ USD, tăng 41% so với cùng kỳ năm trước.

Các công ty bất động sản đang tổ chức triển lãm tại London, Paris và nhiều thành phố lớn khác để quảng bá lợi ích của việc sở hữu nhà thứ hai tại Dubai. “Ở đây có bệnh viện tốt, trường học tốt, hạ tầng tốt. Chỉ cần bạn muốn, Dubai sẽ có,” Michael Belton, tổng giám đốc công ty Mered, cho biết. Mered đang xây một tòa tháp 66 tầng gồm 310 căn hộ, dự kiến hoàn thành vào năm 2027. Tầng 40 sẽ có hồ bơi vô cực nhìn ra biển. Công ty nói rằng họ đã bán gần một nửa số căn hộ.

Dù vậy, không khó để tìm thấy những dấu tích còn sót lại từ thời kỳ bong bóng bất động sản từng khiến Dubai suýt phá sản chưa đầy 20 năm trước.

Một ví dụ là “The World”, quần đảo nhân tạo gồm 300 hòn đảo do công ty nhà nước Nakheel PJSC phát triển với chi phí 13 tỉ USD vào năm 2008. Khi giá bất động sản sụt giảm và công ty mẹ Dubai World ngập trong nợ, chính quyền phải cầu viện hỗ trợ tài chính từ Abu Dhabi. Sau đó, các dự án dang dở của Nakheel đều bị đình chỉ khi khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng phát cuối năm đó.

Hoạt động mua bán gần như sụp đổ. Lãnh đạo Dubai buộc phải kết thúc chuỗi 10 năm phát triển ồ ạt dựa vào nợ vay và đầu cơ bất động sản. Thị trường tiếp tục lao dốc một lần nữa vào năm 2014 khi giá dầu giảm mạnh, khiến nhiều dự án bị đình trệ.

Tuy nhiên, lịch sử đó không ngăn được làn sóng phát triển hiện nay. Josef Kleindienst đã dành gần hai thập kỷ theo đuổi dự án Heart of Europe, một tổ hợp trị giá 6 tỉ USD trải rộng trên sáu hòn đảo thuộc “The World”. Dự án hứa hẹn tái hiện tinh hoa văn hóa, kiến trúc và dịch vụ châu Âu giữa bãi cát trắng và tiện nghi xa xỉ của Dubai.

Năm 2024, Kleindienst cuối cùng khai trương khách sạn đầu tiên trong dự án: Voco Monaco Dubai, thuộc tập đoàn InterContinental Hotels Group. Khách sạn có “con đường mưa nhân tạo” để khách thư giãn trước khi đến câu lạc bộ bãi biển phong cách Riviera nước Pháp. Bước tiếp theo là tái hiện những con phố kênh đào đặc trưng của Venice.

Những người ủng hộ tin rằng thị trường hiện tại vững chắc hơn nhiều so với năm 2008. Hai thập kỷ trước, làn sóng đầu cơ chủ yếu đến từ những người mua để bán lại nhanh. Ngày nay, giới giàu có nước ngoài có xu hướng định cư lâu dài, ít nhất là trong một thời gian nhất định.

“Thị trường giờ đây đang được định hình bởi người mua thật sự, chứ không phải giới đầu cơ,” Will McKintosh, đối tác khu vực Trung Đông và Bắc Phi tại Knight Frank, cho biết. Ông nói rằng hiện nay chỉ dưới 5% người mua bán lại nhà trong vòng 12 tháng sau khi mua, so với 25% vào năm 2008. Giới bất động sản kỳ vọng nhiều người trong số này sẽ ở lại Dubai lâu dài, thậm chí chọn nơi đây làm điểm đến nghỉ hưu.

Dù từng đối mặt với nhiều trở ngại pháp lý và chậm tiến độ, Kleindienst vẫn tin rằng các dự án như của ông sẽ sớm tìm được nhóm khách hàng lý tưởng. Ông không lo ngại về nguy cơ thị trường sụp đổ lần nữa. “Dubai có nhịp sống riêng. Ý tưởng về những hòn đảo này sẽ không biến mất,” ông nói. “Đây chỉ còn là vấn đề sớm hay muộn, nhưng chắc chắn nó sẽ đến.”