Sau năm tuần liên tiếp tăng vọt, lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm trong tháng 9 đã vượt mốc 7% lần đầu tiên kể từ tháng 1.2025, mức lãi suất đe dọa tiếp tục gây áp lực lên thị trường bất động sản vốn đã yếu ớt.

Lãi suất thế chấp tăng mạnh một phần do làn sóng bán tháo trên thị trường trái phiếu Kho bạc Mỹ xuất phát từ lo ngại rằng cuộc chiến kéo dài với Iran sẽ đẩy nhanh lạm phát và buộc Ngân hàng Trung ương Mỹ (Fed) phải duy trì lãi suất cơ bản ở mức cao. Kể từ khi xung đột nổ ra vào cuối tháng 2, tính đến ngày 24.9, lãi suất thế chấp đã tăng 1,05 điểm phần trăm, bám sát quỹ đạo tăng của lợi suất trái phiếu kỳ hạn dài.

Sau nhiều năm chờ đợi lãi suất thế chấp hạ nhiệt, người mua nhà giờ đây phải đối mặt với khả năng chúng sẽ còn tiếp tục đi lên.

Vì sao lãi suất vay thế chấp lại cao như vậy?

Các đơn vị cho vay thế chấp căn cứ vào lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm để định giá lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm. (Lợi suất là mức lợi nhuận hàng năm mà nhà đầu tư có thể kỳ vọng khi nắm giữ trái phiếu kỳ hạn 10 năm ở mức giá hiện tại.) Trái phiếu Kho bạc chi trả một mức lãi suất cố định trong một khoảng thời gian xác định, trong trường hợp này là 10 năm. Lợi suất được quyết định bởi nhu cầu của nhà đầu tư, và nhu cầu này biến động dựa trên kỳ vọng của họ về các điều kiện kinh tế tương lai, bao gồm triển vọng lãi suất, lạm phát, quy mô vay nợ của chính phủ và tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.

Một yếu tố lớn thúc đẩy lợi suất trái phiếu Kho bạc chính là kỳ vọng của nhà đầu tư vào các động thái của Fed. Nếu cho rằng ngân hàng trung ương sẽ giữ lãi suất ngắn hạn ở mức cao trong thời gian dài hơn, lợi suất trái phiếu kỳ hạn dài cũng sẽ có xu hướng tăng theo. Lý do là nhà đầu tư cần được bù đắp khi khóa dòng tiền của mình trong nhiều năm trong lúc các khoản đầu tư ngắn hạn đang mang lại mức lợi nhuận hấp dẫn. Nếu trái phiếu kỳ hạn 10 năm không mang lại mức chi trả đủ cao, nhà đầu tư sẽ không mặn mà mua vào, đẩy giá trái phiếu xuống và làm lợi suất tăng lên.

Kỳ vọng lạm phát là một yếu tố khác. Các nhà đầu tư đòi hỏi mức bù đắp bổ sung khi lo ngại lạm phát sẽ bào mòn giá trị của các khoản thanh toán cố định từ trái phiếu.

Hiện tại, các nhà đầu tư đang lo ngại về lạm phát. Cuộc chiến tại Iran đang đẩy chi phí năng lượng lên cao: Giá bán lẻ dầu diesel tại Mỹ đã vượt mốc 6,50 USD/gallon lần đầu tiên trong lịch sử vào ngày 20.9, trong khi giá xăng bán lẻ trung bình trên toàn quốc vẫn duy trì trên mức 4 USD kể từ giữa tháng 7. Những áp lực đó có thể buộc Fed phải giữ lãi suất ở mức cao trong thời gian dài hơn.

Lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm đã tăng cùng với những mối lo ngại nói trên. Sau khi Fed nâng lãi suất tại cuộc họp tháng 9, lợi suất kỳ hạn 10 năm đã vượt mốc 5%, chạm các mức đỉnh chưa từng thấy trong gần hai thập kỷ qua khi các nhà đầu tư chuẩn bị cho nhiều đợt tăng lãi suất hơn nữa. Kể từ khi cuộc chiến bắt đầu vào cuối tháng 2, lợi suất kỳ hạn 10 năm đã tăng khoảng 1,3 điểm phần trăm, nhỉnh hơn một chút so với mức tăng của lãi suất thế chấp.

Tuy nhiên, việc Fed nâng lãi suất không đồng nghĩa với việc lợi suất trái phiếu Kho bạc dài hạn tự động tăng theo. Nếu lãi suất cao làm kinh tế suy giảm đáng kể, nhà đầu tư có thể kỳ vọng lạm phát hạ nhiệt và Fed cuối cùng sẽ cắt giảm lãi suất. Điều đó có thể khiến trái phiếu Kho bạc dài hạn trở nên hấp dẫn hơn, từ đó kéo lợi suất của chúng xuống thấp hơn.

Một số nhà kinh tế cho rằng quyết định tăng lãi suất của Fed vào tháng 9 có nguy cơ làm hạ nhiệt thị trường lao động, vốn đã chậm lại trong tháng 6 và tháng 7 trước khi bật tăng vượt dự báo vào tháng 8.

Vì sao lãi suất vay thế chấp lại dựa trên lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm?

Lãi suất thế chấp phản ánh rủi ro của việc cho vay tiền trong dài hạn. Các đơn vị cho vay dựa vào Trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm để xác định mức phí cần thu nhằm đảm bảo có lợi nhuận, bởi lợi suất đó phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư về lạm phát, lãi suất và các điều kiện kinh tế trong dài hạn.

Dù Chính phủ Mỹ có phát hành trái phiếu kỳ hạn 30 năm, nhưng kỳ hạn 10 năm mới là cơ sở cho lãi suất thế chấp vì người vay mua nhà có xu hướng trả hết nợ hoặc tái thế chấp sau một khoảng thời gian gần với 10 năm hơn, theo Lawrence Yun, Chuyên gia kinh tế trưởng tại Hiệp hội Chuyên viên Địa ốc Quốc gia Mỹ (NAR).

Lãi suất đang tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?

Lãi suất vay thế chấp cao hơn đang làm trầm trọng thêm rủi ro khả năng mất chi trả. Giá nhà tại Mỹ trong tháng 8 đã tăng 3,7% so với cùng kỳ năm ngoái, ghi nhận tốc độ tăng trưởng theo năm nhanh nhất trong 12 tháng qua, theo dữ liệu từ Redfin.

Cú đúp từ chi phí vay đắt đỏ và giá nhà neo cao đang đè nặng lên hoạt động mua nhà. Dữ liệu từ hiệp hội Chuyên viên địa ốc quốc gia Mỹ cho thấy doanh số bán nhà hiện hữu đã giảm trong ba trên sáu tháng qua. Tính đến ngày 13.9, số lượng hợp đồng mua nhà chờ xử lý đã giảm 3,5% so với một tuần trước đó, xuống mức thấp nhất trong gần ba năm, theo Redfin.

Theo một số thước đo, tốc độ tăng lương đã vượt tốc độ tăng giá nhà trong năm nay, nhưng ông Yun cho biết chi phí vay cao hơn đã triệt tiêu hoàn toàn sự cải thiện đó đối với người mua. “Lãi suất vay thế chấp cao hơn về cơ bản đã vô hiệu hóa tác động tích cực từ việc thu nhập tăng nhanh hơn,” ông nhận định.