Được Quốc hội thông qua vào cuối tháng 4, nghị quyết 29/2026/QH16 tạo hành lang pháp lý để “gỡ băng” các dự án đất đai tồn đọng, kéo dài. Theo số liệu của bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến ngày 30.3, cả nước có 4.489 dự án, quỹ đất gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích khoảng 198.428 ha và tổng mức đầu tư 3,3 triệu tỉ đồng, tương đương gần gấp ba lần kế hoạch vốn đầu tư công năm 2026

Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1.5, tạo tiền đề cho chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 được ban hành ngày 1.8.2024.

Điểm đáng chú ý là nghị quyết đặt ra các tình huống cụ thể để xử lý sai phạm cũ, giúp các dự án đủ điều kiện để tiếp tục triển khai. Theo đó, trách nhiệm của cá nhân, tổ chức vi phạm được tách khỏi tiến trình vận hành dự án, nhằm tránh để tài sản đất đai bỏ hoang nhiều năm, gây lãng phí nguồn lực và làm đình trệ hoạt động kinh tế. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ giảm tâm lý e ngại trách nhiệm tại các địa phương khi tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp. Thay vì đình chỉ hoặc thu hồi toàn bộ dự án, cơ chế mới cho phép thừa nhận thực trạng, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung và tiếp tục triển khai nếu dự án phù hợp quy hoạch.

Cơ chế tháo gỡ 

Cơ chế tháo gỡ này không được áp dụng đại trà. Yêu cầu quan trọng nhất để dự án tiếp tục được triển khai là không có dấu hiệu tham nhũng hay trục lợi, được cơ quan điều tra, kiểm sát hoặc tòa án xác nhận bằng văn bản. Đồng thời, dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, còn chủ đầu tư phải hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bao gồm thuế, phí và các khoản truy thu phát sinh.

Về mặt pháp lý, nghị quyết tập trung xử lý nhiều “nút thắt” phổ biến trên thị trường, như cấp giấy chứng nhận sai mục đích sử dụng đất hoặc giao đất không qua đấu giá, đấu thầu. Theo cơ chế mới, địa phương có thể rà soát và điều chỉnh giấy chứng nhận sang đất ở hoặc đất thương mại – dịch vụ sau khi doanh nghiệp nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính tương ứng với giá đất tại thời điểm điều chỉnh.

Đối với các dự án đã triển khai nhưng bị thu hồi quyết định giao đất hoặc xác định sai trình tự thủ tục trước đây, nghị quyết cho phép tiếp tục thực hiện mà không cần tổ chức lựa chọn lại nhà đầu tư, nếu dự án vẫn đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, năng lực tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội.

Một điểm mới đáng chú ý khác là cơ chế hồi tố có điều kiện liên quan đến trách nhiệm hình sự và kỷ luật. Nghị quyết cho phép xem xét miễn truy cứu trách nhiệm hoặc tạm hoãn thi hành án tối đa hai năm đối với các hành vi vi phạm không mang tính vụ lợi, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoàn thiện dự án, khắc phục hậu quả và giảm thiểu thiệt hại kinh tế.

Nghị quyết 29 đặt mục tiêu hoàn tất xử lý vi phạm vào năm 2029 và tháo gỡ các dự án tồn đọng trước năm 2031.

Giới phân tích đánh giá doanh nghiệp cần chủ động rà soát danh mục dự án, đánh giá rủi ro pháp lý, quy hoạch và tài chính, đồng thời chuẩn bị hồ sơ minh bạch để tận dụng cơ hội tái khởi động các tài sản đang bị đình trệ.