Thị trường nhà ở cao cấp toàn cầu đang bước vào giai đoạn ổn định, theo báo cáo Luxury Outlook 2025 do Sotheby’s International Realty vừa công bố.

“Chúng tôi không cho rằng giá bất động sản sẽ giảm trong năm nay, nhưng tốc độ tăng có thể sẽ chậm lại,” ông Bradley Nelson, giám đốc tiếp thị của Sotheby’s và cũng là người chủ trì thực hiện báo cáo, nhận định. “Chúng tôi đã khảo sát các đại lý hàng đầu trên toàn cầu, thực hiện nhiều cuộc phỏng vấn, và hầu hết những người trực tiếp tham gia bán hàng đều cho biết thị trường hiện đang ổn định hơn, với điều kiện giao dịch cân bằng hơn.” Tuy vậy, ông cũng lưu ý rằng vẫn còn nhiều biến động tiềm ẩn dưới bề mặt.

Nhóm khách hàng giàu có trên thế giới hiện đang di chuyển nhiều hơn. Báo cáo của Sotheby’s, dẫn nguồn từ Henley & Partners, dự báo sẽ có khoảng 135.000 cá nhân sở hữu tài sản lớn chuyển đến quốc gia khác trong năm 2025, tăng so với mức 128.000 người vào năm 2024. Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE) tiếp tục là điểm đến hàng đầu, với 6.700 cư dân giàu có mới trong năm 2024 — con số cao nhất từ trước đến nay — và xu hướng này vẫn đang tiếp diễn.

“UAE đang trở thành điểm đến thu hút giới thượng lưu,” ông Nelson nói. “Rất nhiều người đến từ Anh, châu Âu và các khu vực khác.” Ông cho biết chính sách thuế ưu đãi, chương trình thị thực vàng và phong cách sống sang trọng tại các thành phố như Dubai là những yếu tố khiến nơi đây đặc biệt hấp dẫn.

Tại Dubai, các căn hộ mang thương hiệu luôn đặc biệt được ưa chuộng. “Chúng thường có giá cao hơn ít nhất 25% so với những căn cùng diện tích và chất lượng nhưng không có thương hiệu,” ông Chris Whitehead, đối tác điều hành của Dubai Sotheby’s International Realty, cho biết.

Trong khi đó, dù Mỹ là quốc gia đứng thứ hai toàn cầu về số lượng người giàu mua nhà trong năm 2024, thì lượng giao dịch của nhóm người nước ngoài lại chạm mức thấp nhất kể từ năm 2009. Trong khoảng thời gian từ tháng 4/2023 đến tháng 3/2024, họ chỉ mua 54.300 căn nhà tại Mỹ, với tổng giá trị 42 tỷ USD. So với năm 2017 — thời điểm người nước ngoài mua đến 284.500 căn với tổng trị giá 153 tỷ USD — đây là một mức sụt giảm lớn.

Tuy vậy, ông Nelson cho biết nhóm khách quốc tế vẫn thực hiện một số giao dịch có giá trị rất cao và tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong phân khúc bất động sản siêu cao cấp.

Tại Mỹ, các vụ cháy rừng gần đây ở Los Angeles đã thiêu rụi khoảng 12.000 công trình, trong đó có nhiều biệt thự trị giá lớn. Tuy nhiên, ảnh hưởng của sự kiện này đến thị trường bất động sản vẫn chưa rõ ràng. “Những vụ cháy tại LA gây thiệt hại nghiêm trọng, nhất là về con người và đời sống cá nhân,” ông Nelson chia sẻ. “Còn việc các tác động này sẽ phản ánh ra thị trường như thế nào, thì vẫn còn quá sớm để đánh giá. Hiện tại, hầu hết các gia đình bị ảnh hưởng vẫn đang tìm giải pháp tạm thời.”

Trong năm tới, hoạt động mua nhà của người nước ngoài tại Mỹ có thể sẽ tăng trở lại. “Khi nguồn cung ổn định hơn, việc mua nhà cũng trở nên dễ dàng và hấp dẫn hơn,” ông Nelson nói. “Chỉ cần nghĩ đến một người đang sống ở nước ngoài muốn mua nhà tại Mỹ. Nếu một căn nhà được bán chỉ trong vài giờ hoặc vài ngày sau khi rao, họ gần như không có cơ hội để đến xem trực tiếp.”

Khách hàng đang thay đổi

Đối tượng người mua cũng đang dần thay đổi. Khi thế hệ millennials bắt đầu bước vào phân khúc bất động sản cao cấp, hành vi tiêu dùng của họ thể hiện khác biệt rõ rệt so với thế hệ trước. “Lối sống là ưu tiên hàng đầu,” ông Nelson nhận định.

Trên thực tế, nhiều môi giới toàn cầu ghi nhận xu hướng giới trẻ ngày càng quan tâm đến các căn nhà cổ có giá trị thẩm mỹ cao — điều phần nào bắt nguồn từ ảnh hưởng của văn hóa đại chúng.

Tại Ý, báo cáo gọi đây là “hiệu ứng White Lotus,” dẫn lời bà Diletta Giorgolo Spinolo, trưởng bộ phận nhà ở của Italy Sotheby’s International Realty. Bà cho biết, sau khi phần hai của loạt phim HBO phát sóng với bối cảnh là các biệt thự cổ ở Ý, lượng khách đến từ Mỹ và Anh đã tăng gấp đôi. “Giới trẻ ngày nay hiểu rằng việc sở hữu một phần di sản lịch sử là biểu tượng của đẳng cấp. Các chương trình truyền hình đang góp phần định nghĩa lại khái niệm xa xỉ.”

Không chỉ có nhu cầu khác biệt, thế hệ người mua trẻ tuổi còn tiếp cận thị trường theo cách hoàn toàn mới. “Hiện một số môi giới đạt tới 75–90% doanh số chỉ nhờ Instagram,” ông Nelson nói. “Đây là sự thay đổi rất lớn trong cách tạo dựng quan hệ với khách hàng, nếu so với chỉ 5 năm trước.”

Tiềm năng đầu tư

Dù hành vi của người mua thay đổi, nhưng nguồn tài chính đằng sau phần lớn giao dịch lại không thay đổi nhiều. Báo cáo của Sotheby’s cho thấy, ngay cả người giàu cũng thường nhận được hỗ trợ từ cha mẹ.

Một nghiên cứu của Legal & General tại Anh được trích dẫn trong báo cáo cho biết, 42% người mua nhà dưới 55 tuổi tại nước này có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình. Bà Paloma Pérez Bravo, tổng giám đốc VIVA Sotheby’s International Realty tại Tây Ban Nha, cũng xác nhận: “Hiện tượng này rất phổ biến. Người dân ở nhiều nơi nói tiếng Tây Ban Nha như Mexico, Venezuela và cả Miami nữa thường sẵn sàng chi tiền để đưa con cái sang Madrid học tập hoặc khởi nghiệp.”

Bên cạnh đó, số lượng phụ nữ mua nhà cũng đang gia tăng rõ rệt. Ông Nelson dẫn lại nghiên cứu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ: vào năm 1981, phụ nữ chỉ chiếm 11% số người mua nhà, trong khi các cặp đôi chiếm tới 73%. Đến năm 2024, tỷ lệ phụ nữ tăng lên 20%, còn các cặp đôi giảm xuống 62%.

“Ngày nay, phụ nữ độc thân tự tin hơn và sẵn sàng mua nhà mà không cần có mối quan hệ tình cảm,” ông Nelson nói. “Họ nhìn thấy tiềm năng làm giàu từ tài sản.” Báo cáo của Sotheby’s cũng cho biết không chỉ phụ nữ trẻ, mà cả những người lớn tuổi sống một mình cũng đang tìm kiếm những căn nhà phù hợp hơn với nhu cầu riêng.

“Kết luận quan trọng nhất từ báo cáo lần này,” ông Nelson chia sẻ, “là yếu tố nhân khẩu học đang đóng vai trò then chốt. Điều đó ngày càng rõ rệt hơn với chúng tôi.”