Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều, đặc biệt xoay quanh đề xuất áp thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản ngắn hạn. Mặc dù Bộ Tài chính đã tạm rút đề xuất này do lo ngại phản ứng xã hội và ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường, nhưng câu chuyện thuế và giá bất động sản vẫn là chủ đề được quan tâm, khi thị trường đang chịu nhiều sức ép từ cung cầu, pháp lý đến kỳ vọng đầu tư.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Tân (Trường Đại học Lạc Hồng) cho rằng, việc đánh thuế cao vào các giao dịch ngắn hạn có thể khiến chi phí giao dịch tăng, từ đó người bán sẽ tìm cách chuyển gánh nặng sang người mua bằng cách tăng giá bán. Trong bối cảnh nhu cầu thực vẫn lớn nhưng sức mua yếu, điều này dễ khiến thị trường rơi vào trạng thái chững lại. Người mua nhà để ở sẽ gặp khó khăn hơn khi giá bị đẩy lên cao trong khi thu nhập không đổi. Ở góc độ quản lý, ông Tân cho rằng nếu chưa có hệ thống định giá và sàn giao dịch minh bạch, việc áp thuế cao có thể gây phản tác dụng, tạo lỗ hổng cho việc lách luật hoặc khai khống, làm méo mó thị trường.

Tuy nhiên, một số chuyên gia khác lại nhìn nhận tích cực hơn. Họ cho rằng thuế cao có thể là công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ và “lướt sóng”, từ đó giúp thị trường phát triển ổn định, tránh biến động giá mạnh do tâm lý đám đông. Nếu đánh thuế cao vào những người sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn, họ sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi đầu tư, đồng thời có thể chuyển sang nắm giữ lâu dài và cho thuê, góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở cho thuê – một phân khúc đang thiếu hụt.

Ở chiều ngược lại, những người bán nhà không vì đầu cơ mà vì lý do cá nhân, chẳng hạn chuyển việc, bệnh tật, ly hôn… lại bị xếp chung vào nhóm chịu thuế cao nếu thời gian sở hữu dưới hai năm. Điều này gây cảm giác bất công nếu không có cơ chế linh hoạt. Ngoài ra, trong nhiều trường hợp giao dịch diễn ra từ nhiều năm trước hoặc giấy tờ chưa đầy đủ, việc xác định giá mua rất khó, khiến người dân bị áp thuế trên toàn bộ giá bán mà không được trừ chi phí – một rủi ro lớn về tính công bằng.

Theo luật sư Trương Thành Thiện (Đoàn Luật sư TP.HCM), hướng đánh thuế trên phần lãi thực tế là phù hợp với nguyên tắc thuế thu nhập cá nhân, chỉ đánh vào phần lợi nhuận người bán thực sự thu được. Tuy nhiên, thực tiễn tại Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu đủ mạnh để xác định giá mua, chi phí hợp lệ và quản lý các giao dịch minh bạch. Khi thiếu dữ liệu, cơ quan thuế sẽ phải áp dụng phương án đánh thuế theo tỉ lệ phần trăm trên giá bán, từ 2 đến 10% tùy thời gian sở hữu. Phương án này có ưu điểm là dễ thực hiện nhưng vẫn chưa đủ tinh lọc để phân biệt rõ mục đích đầu cơ hay mua ở thực.

Ông Trần Ngọc Sơn (Giám đốc Công ty Sơn Quân) cho rằng mức thuế 10% trên giá bán có thể khiến thị trường thứ cấp suy giảm trong ngắn hạn, do nhà đầu tư chùn bước vì chi phí quá cao. Thay vì thúc đẩy giao dịch, chính sách này có thể khiến thị trường khan cung hơn nữa, làm giá nhà tiếp tục tăng. Trong khi đó, vấn đề cốt lõi của giá nhà vẫn là nguồn cung hạn chế, pháp lý dự án vướng mắc và thị trường thiếu minh bạch.

Vì vậy, đánh thuế chỉ là giải pháp phần ngọn. Các chuyên gia đồng thuận rằng cần có một chiến lược toàn diện hơn, bao gồm minh bạch hóa thị trường, phát triển sàn giao dịch thống nhất trên toàn quốc, hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất và nới lỏng pháp lý cho dự án nhà ở. 

Bộ Tài chính cũng đã lùi đề xuất để nghiên cứu lộ trình phù hợp, có thể kéo dài 5 năm, nhằm xây dựng cơ sở pháp lý và hạ tầng quản lý đủ mạnh trước khi áp dụng thuế suất mới một cách hiệu quả và công bằng.