Giới siêu giàu ngày càng tìm kiếm những bất động sản có thể đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của đại gia đình họ, theo báo cáo Luxury Outlook 2026 của Sotheby’s International Realty. Người thuộc thế hệ Millennials và Gen X đang dẫn dắt xu hướng này khi họ tìm kiếm những căn nhà phù hợp cho cả con nhỏ lẫn cha mẹ lớn tuổi.

Ông Bradley Nelson, giám đốc marketing của công ty, là người phụ trách chính của báo cáo. Ông cho biết gần 20% giao dịch mua nhà tại Mỹ đến từ những người có kế hoạch sống cùng người thân ngoài gia đình hạt nhân, bao gồm cả ông bà, những người đôi khi cũng góp tiền mua nhà.

Theo Nelson, giới giàu hiện ưu tiên những căn nhà có khu nhà dành cho khách hoặc căn hộ tách biệt hoàn toàn. Tại các thành phố như New York và Miami, nhu cầu đối với những căn hộ liền kề có thể kết hợp thành không gian sống nhiều thế hệ đang gia tăng. Tuy nhiên, xu hướng này đã vượt ra ngoài phạm vi cải tạo nhà ở và ngày càng ảnh hưởng trực tiếp đến cách kiến trúc sư cùng các chủ đầu tư thiết kế dự án mới.

Một trong những thay đổi dễ thấy là sự gia tăng của các phòng ngủ chính trong cùng một căn nhà. Ngoài phòng tắm riêng, những phòng ngủ này ngày càng được thiết kế thêm khu tiếp khách nhỏ hoặc góc làm việc để tạo không gian riêng tư tách biệt với các thành viên khác trong gia đình.

“Những chi tiết nhỏ này tạo ra cảm giác bình đẳng giữa nhiều thế hệ đã cùng quyết định mua chung một bất động sản,” Nelson nói.

Xu hướng này cũng không hoàn toàn xuất phát từ khả năng tài chính của thế hệ Baby Boomer. Ông John Young, cố vấn bất động sản toàn cầu tại Golden Gate Sotheby’s International Realty ở California, cho biết trong báo cáo rằng ông đã chứng kiến xu hướng sống đa thế hệ ở các khách hàng tại Palo Alto và Thung lũng Silicon. “Họ có thể đang nuôi con nhỏ và hiện đủ khả năng mang lại cuộc sống tốt hơn cho cha mẹ, những người đã giúp họ có được vị trí ngày hôm nay,” ông viết.

Mô hình sống nhiều thế hệ tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau. Với một số gia đình, đó là việc cùng sinh hoạt toàn thời gian để hỗ trợ chăm sóc trẻ nhỏ hoặc người cao tuổi. Với những gia đình khác, đó là cùng chia sẻ nhà nghỉ dưỡng vài tuần mỗi năm, như khu nghỉ trượt tuyết ở Aspen thuộc bang Colorado hay căn nhà ven biển tại Hamptons trên đảo Long Island của bang New York, nơi cả gia đình quây quần vào mùa Hè.

Ông Nelson cho biết xu hướng này diễn ra trong bối cảnh giới giàu có ngày càng sở hữu nhiều bất động sản cao cấp ở khắp nơi trên thế giới. Theo báo cáo, năm 2025 chỉ 51% người mua nhà trong phân khúc hạng sang mua bất động sản để làm nơi ở chính. “Bất động sản giờ đây ít mang tính quyết định đơn lẻ hơn và được xem như một phần trong cả danh mục tài sản,” ông nói.

Dưới đây là ba xu hướng khác được nêu trong báo cáo Luxury Outlook 2026 của Sotheby’s International Realty. 

Quyền riêng tư trở thành ưu tiên hàng đầu

Theo báo cáo, mối quan tâm lớn nhất của người mua nhà giàu có là quyền riêng tư và an ninh, dù tỉ lệ tội phạm đã giảm tại nhiều thị trường. Dữ liệu của FBI cho thấy số vụ đột nhập nhà ở tại Mỹ đã giảm 68% trong ba thập niên qua. Tuy nhiên, chi tiêu toàn cầu cho hệ thống an ninh nhà thông minh được dự báo sẽ đạt 39 tỉ USD vào năm 2029, theo báo cáo tháng 7.2025 của công ty nghiên cứu thị trường Statista.

Ông Nick Damianos, cố vấn bất động sản toàn cầu tại Bahamas Sotheby’s International Realty, cho biết trong báo cáo rằng những lo ngại về quyền riêng tư có thể khiến cả các bất động sản tưởng như lý tưởng cũng trở nên phức tạp hơn. Một ví dụ là các đảo tư nhân biệt lập.

“Người nổi tiếng thường cảm thấy an toàn trên các hòn đảo vì đó là một trong số ít nơi trên thế giới họ tin rằng sẽ không bị ai quấy rầy,” Damianos viết. “Tuy nhiên, việc bảo vệ an ninh cho một hòn đảo có thể khó hơn so với một căn nhà trong khu dân cư khép kín.”

New York vẫn là New York

“Tôi tin tưởng vào triển vọng dài hạn của thành phố New York,” ông Nelson nói, đồng thời cho biết tốc độ giao dịch mà ông ghi nhận trong năm 2025 vẫn rất mạnh, bất chấp những lời bàn luận về làn sóng người giàu rời đi sau khi ông Zohran Mamdani, một chính trị gia theo khuynh hướng xã hội dân chủ, đắc cử vị trí thị trưởng. Trên thực tế, doanh số bán căn hộ hạng sang đã tăng sau chiến thắng của ông.

Ông Nelson cho rằng các chính sách siết chặt yêu cầu quay lại văn phòng tại những tập đoàn lớn, cùng các khoản đầu tư quy mô lớn vào bất động sản thương mại như trụ sở mới trị giá 4 tỉ USD của JPMorgan Chase, đang hỗ trợ thị trường.

Các thương vụ giá trị lớn cũng liên tục được hoàn tất. Ông Nelson dẫn chứng căn penthouse tại khu West Village được bán với giá 87,5 triệu USD, dự kiến hoàn tất giao dịch vào khoảng năm 2027 sau khi xây dựng xong, như bằng chứng cho thấy niềm tin đang quay trở lại với thành phố. Thương vụ này được kỳ vọng lập kỷ lục tại khu Lower Manhattan.

“Tôi luôn tin rằng không nên đặt cược chống lại New York,” ông Nelson nói thêm.

Thị trường nhà ở phân hóa mạnh

Báo cáo cho thấy các môi giới bán nhà từ 10 triệu USD trở lên đang lạc quan nhất, khi phân khúc siêu sang có diễn biến tốt hơn toàn bộ thị trường nhà ở nói chung. Trong khi đó, phân khúc trung cấp lại kém rõ ràng hơn. Điều này diễn ra trong bối cảnh tổng giám đốc nền tảng niêm yết bất động sản Zillow dự báo thị trường nhà ở Mỹ sẽ trải qua một năm chậm chạp.

Ông Mark Zandi, kinh tế trưởng của Moody’s Analytics, người được trích dẫn trong báo cáo của Sotheby’s, cho rằng người mua giàu ít chịu tác động từ các yếu tố kinh tế vĩ mô hơn. “Ở nhóm thấp hơn trong phân khúc nhà ở xa xỉ, người mua nhạy cảm hơn với tổng tài sản cá nhân và biến động của thị trường chứng khoán,” theo Zandi.

Dù vậy, Nelson cho rằng nền tảng tài chính của nhóm khách hàng giàu vẫn rất vững chắc. “Một trong những ví dụ chúng tôi nhắc tới là cuộc họp công bố kết quả kinh doanh của hãng hàng không Delta Air Lines. Họ nói rằng đang điều chỉnh lại máy bay để tăng thêm số ghế hạng cao cấp.”

Ông cho rằng điều này tương tự xu hướng trong bất động sản xa xỉ hiện nay: Khu vực ghế phía trước trên máy bay luôn được lấp đầy nhanh hơn ghế phổ thông và nhu cầu đối với bất động sản cao cấp cũng đang tăng mạnh.